Indiferent dacă ar trebui să favorizați o modificare a împrumutului pe o vânzare în lipsă , depinde în parte de următoarele:
- Situația dvs. financiară
- Disponibilitatea băncii
- Dorința dvs. de a vă păstra casa
Aceasta devine și mai complicată dacă banca refuză să ia în considerare valoarea de piață prezentă a casei dvs. Dacă doriți cu adevărat să rămâneți în casa dvs., indiferent de valoarea acesteia, atunci o modificare a împrumutului ar putea fi cea mai bună opțiune.
Condițiile unei modificări a împrumutului
Scopul unei modificări a împrumutului este de a reduce plata ipotecilor unui proprietar și de a face plata la un preț accesibil.
Acest lucru se realizează prin implementarea uneia sau mai multora dintre următoarele:
- Reducerea ratei dobânzii
- Extinderea duratei împrumutului
- Adăugarea dobânzii neplătite la soldul principal
- Reducerea soldului principal
Oficiul Controlorului Monetar (OCC), care reglementează băncile naționale, declară că multe modificări ale împrumuturilor nu reduc soldul principal datorat. Poate că mai îngrijorătoare este știrea că un număr mare de modificări ale împrumuturilor devin din nou delincvente. Este adesea doar o soluție fixă și nu o soluție pe termen lung.
Modificările împrumuturilor pot duce la o plată mai mare
Acest lucru poate părea bizar pentru dvs. și contrar modului în care ar trebui să funcționeze o modificare a împrumutului, dar nu orice bancă va oferi o modificare a împrumutului care scade plata ipotecilor unui proprietar. Unele bănci vor oferi o modificare a împrumutului care mărește plata. Indicatorii de utilizare a băncii, adesea plafonând un anumit procent din venitul dvs. lunar brut, pentru a determina o nouă plată ipotecară.
Dacă situația financiară justifică, banca poate solicita o plată mai mare.
Modificări temporare ale împrumutului
Rețineți că unele bănci oferă o modificare temporară a împrumutului. Aceasta înseamnă că o bancă nu va fi de acord să efectueze o modificare permanentă a împrumutului, dar în schimb poate oferi următoarele condiții:
- Soldul principal rămâne același.
- Proprietarii de case sunt rugați să efectueze o nouă plată redusă.
- Termenul pentru noua plată este stabilit pentru 3 până la 6 luni.
- Implicația este ca dacă proprietarul plății plătește la timp în timpul termenului limită de modificare a împrumutului temporar, banca poate acorda o modificare permanentă a împrumutului.
Cu toate acestea, la sfârșitul termenului, banca este, de asemenea, liberă să spună: "Vă mulțumim foarte mult pentru că ne-ați oferit niște bani, dar împrumutul dvs. este în prezent în lipsă". Și banca ar putea continua să se ferească. Am auzit povestea asta de la mai mulți clienți din Sacramento, care au fost forțați să facă o vânzare scurtă prin această manevră.
Băncile nu procesează vânzări scurte simultan cu o modificare a împrumutului
Majoritatea băncilor nu vor deschide simultan două fișiere. Va trebui să decideți în prealabil dacă doriți să urmați o modificare a împrumutului sau o vânzare în lipsă. Ar trebui să urmăriți unul sau altul.
O bancă va închide o tranzacție de vânzare în lipsă, în cazul în care proprietarul mai târziu decide să încerce o modificare a împrumutului. Durata de timp pentru a procesa o vânzare în lipsă față de o modificare a împrumutului este cam aceeași. Unele modificări ale împrumuturilor durează 3 până la 6 luni pentru a încheia.
Este inechitabil pentru un cumpărător care a prezentat o ofertă de bună-credință pe o vânzare în lipsă și a fost de acord să aștepte aprobarea vânzării în lipsă pentru a descoperi că vânzătorii au avut gânduri secundare și acum doresc să facă o modificare a împrumutului în mijlocul vânzării rapide.
Sfatul meu este să vă luați decizia și să vă lipiți de ea. Mai mult decât atât, nu angajează nicio companie să facă o modificare a împrumutului pentru dvs., deoarece puteți să o solicitați singură, fără să plătiți pe nimeni. Multe companii de modificare a împrumuturilor sunt escrocii.
De ce este posibil ca o vânzare scurtă să fie preferată în urma unei modificări a împrumutului?
Proprietarii de case care preferă să iasă de sub apă pot prefera să facă o scurtă vânzare în locu-ul unei modificări a împrumutului. O vânzare în lipsă înseamnă că banca va accepta o reducere redusă și va elibera împrumutul. Dacă casa ta merită dramatic mai puțin decât suma datorată, s-ar putea să aibă mai mult sens să faci o vânzare în scurt și să fii eliberat de datoriile împovărate. Iată și alți factori care trebuie luați în considerare:
- După 3 ani de menținere a creditului, dacă prețurile rămân stabile, proprietarii de case se pot califica să cumpere o altă locuință după o vânzare în lipsă cu ipotecă și o plată accesibilă.
- Atât modificarea împrumutului, cât și vânzarea în lipsă pot afecta creditul . Dar oricare dintre soluții este, în general, mai bună decât o blocare a pieței.
- Multe modificări ale împrumuturilor necesită o rată de plată reglabilă, care ar putea crește în fiecare an după ce primii 5 ani de plată cu rată fixă au trecut.
- Cele mai multe dintre listele de vânzare pe scurt pe care le vând în Sacramento implică vânzători cărora li sa refuzat o modificare a împrumutului.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.