Un cititor se întreabă: "Putem să obținem un împrumut pentru a cumpăra o casă după ce i-am dat băncii o faptă în loc de blocare a pieței? Sunt confuz pe timpul de așteptare, aș vrea să profit de piața de astăzi, dar banca mea a spus că trebuie să aștept 3 ani și am vorbit cu diferiți brokeri de credite ipotecare și unul spune acest lucru și unul spune asta: "Poți să ne ajuți?" Cât de repede ne putem cumpăra o casă după o închidere?
Răspuns: Perioadă excelentă în ceea ce privește perioada de așteptare pentru a cumpăra o locuință după ce ați pierdut locuința existentă. Calendarul dvs. este bun, deoarece perioadele de așteptare pentru împrumuturile convenționale - condimentarea între momentul în care a fost finalizată blocarea și când un cumpărător achiziționează o altă locuință - sa schimbat. Pentru asta, ne uităm la Fannie Mae.
Ce este Fannie Mae?
Entitatea care deține o mare putere pe piața ipotecară convențională este Fannie Mae. Fannie Mae este cel mai mare cumpărător ipotecar din America, o entitate cvasi-guvernamentală, care cumpără împrumuturi ipotecare pe piața secundară a creditelor ipotecare . Deoarece Fannie Mae ar putea ajunge cu proprietățile înapoi în cazul în care debitorii implicit, Fannie Mae are un interes puternic în stabilirea unor orientări stricte pentru a diminua șansa ca un împrumutat să intre în blocare.
Fannie Mae și-a revizuit liniile directoare și abordează acum perioade de așteptare separate, în funcție de tipul de blocare a pieței .
Mai mult, dacă ați documentat circumstanțe atenuante, acest lucru va avea o influență directă asupra numărului de ani pe care va trebui să așteptați pentru a obține un împrumut convențional.
Ce sunt circumstanțele atenuante documentate?
Fannie Mae permite circumstanțe atenuante, cum ar fi:
- Moartea (nu a ta, desigur)
- Boală
- Transfer de locuri de muncă
- Accidentul care provoacă o vătămare gravă
În general, circumstanțele atenuante sunt lucruri care se petrec dincolo de controlul dvs., care vă afectează în mod drastic capacitatea de a continua să efectuați plăți pe ipotecă.
Cu circumstanțe atenuante documentate, perioada de așteptare este mai mică decât fără. Îmi pare rău să vă spun că faptul că nu puteți să vă permiteți o creștere a plății datorită majorării ratei dobânzii la creditul ipotecar cu dobândă ajustabilă nu este considerată o circumstanță care nu poate fi controlată de dvs.
Perioada de așteptare pentru cumpărare după blocare
- Cumpararea dupa o inchidere
Perioada de așteptare este de 5 ani până la 7 ani.
- Cumpararea dupa o inchidere a pietei cu circumstante atenuante
Perioada de așteptare este de 3 ani până la 7 ani.
- Cumpărarea după după o faptă de înstrăinare
Perioada de așteptare este de 4 ani până la 7 ani.
- Cumpărarea după o faptă de închidere cu circumstanțe atenuante
Perioada de așteptare este de 2 ani până la 7 ani.
- Cumpărarea după o vânzare scurtă
Perioada de așteptare este, în principiu, de 2 până la 5 ani. Câțiva creditori de portofoliu sunt de împrumut cu 20% în jos și fără perioadă de așteptare. Mai mult, dacă un vânzător nu are o plată cu întârziere de 60 de zile, Fannie Mae spune că vânzătorul poate cumpăra imediat o altă locuință, dar niciunul dintre creditorii majori nu va finanța un astfel de împrumut, deci este o eroare. FHA spune 3 ani, dar cumpărătorii trebuie să sară într-o mulțime de cercuri. Am auzit de cazuri izolate cu mulți ani în urmă, înainte ca regulile să se schimbe încă o dată în care un vânzător sa mutat pentru un transfer de locuri de muncă și sa mutat mai mult de o anumită distanță pentru a se califica să cumpere imediat o casă după o vânzare în lipsă . De asemenea, FHA are o politică conform căreia dacă împrumutatul era curent și nu era delincvent, va permite imediat împrumutul.
Cu toate acestea, pentru a vă răspunde la întrebarea dvs. specială, dacă nu aveți circumstanțe atenuante, va trebui să așteptați patru ani de la data finalizării, adică data la care a fost înregistrată fapta dvs. de executare.
În plus față de perioada de așteptare, unele împrumuturi necesită o scădere cu 10% și un scor minim FICO . Casa pe care o cumpărați trebuie să fie principala locație de reședință, nu o casă de închiriere sau o casă de vacanță.
Fannie Mae emite în mod constant noi orientări. Politicile de mai sus sunt valabile pentru cererile de credite depuse după 1 august 2008, revizuite în 2017.
Câteva împrumuturi realizate prin programul HAFA, în care nu a fost depusă o plată, ar putea permite ca o vânzare scurtă să fie raportată ca fiind plătită în întregime, ceea ce va face relativ ușor să se califice pentru o altă locuință după o vânzare în lipsă. În plus, unele bănci private vor face împrumuturi de portofoliu în ziua după încheierea unei vânzări în lipsă, oferind împrumutătorilor calificări.
Adresați-vă agentului dvs. de vânzare scurt pentru mai multe informații. Asigurați-vă că sunteți prequalified printr-un creditor local reputate.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.