Ce este Fannie Mae? (FNMA)

Cele două căi critice Fannie Mae vă ajută

Fannie Mae este Asociația Națională Federală de Împrumuturi. Este o întreprindere finanțată de guvern, aflată sub guvernarea Agenției Federale pentru Finanțarea Locuințelor. Departamentul de Trezorerie al SUA deține toate acțiunile sale preferate în vârstă. Asta înseamnă că toate profiturile FNMA merg la Trezoreria SUA. Investitorii pot cumpăra în continuare acțiuni populare și junior preferate. Conservatorul nu le permite să plătească dividende.

Acționarii speră că într-o zi guvernul va încheia conservarea. Acest lucru este puțin probabil.

Ce face

Fannie Mae cumpără ipoteci de la bănci, brokeri ipotecare și uniuni de credit. Aceasta oferă băncilor bani pentru a face mai multe împrumuturi. De asemenea, transferă riscul de neplată de la bancă către Fannie Mae.

Fannie apoi împachetează tipuri similare de credite în titluri garantate cu ipotecă . Vânzarea valorilor mobiliare către investitori. Acestea includ fondurile speculative, fondurile de pensii, alte bănci și chiar investitorii individuali.

Fannie Mae continuă să dețină ipotecile subiacente. Acesta plătește investitorilor ponderea pro-evaluată a plății ipotecare din fiecare lună. Aceasta include atât principalul, cât și dobânda. Banca Federală a Rezervelor din New York efectuează plata prin intermediul unui transfer bancar.

Fannie Mae garantează plata . Dar investitorii susțin trei riscuri.

1. Proprietarul casei ar putea plăti în avans ipoteca. Aceasta înseamnă că investitorul primește mai puțin decât credea inițial.

1. Dacă ratele dobânzilor scad, atunci proprietarii de locuințe vor refinanța. În acest caz, vor plăti anticipat ipoteca. Scăderea ratelor dobânzilor va reduce valoarea MBS.
2. Împrumutatul poate să nu plătească. Cu toate acestea, Fannie Mae garantează plata, astfel încât investitorul nu are acest risc. Pe de altă parte, în cazul în care mulți debitori se implică în mod implicit, ar putea suprasolicita capacitatea lui Fannie Mae de a efectua plăți în timp util.

Fannie Mae oferă, de asemenea, finanțare pentru dezvoltarea locuințelor de închiriere accesibile.

Un anumit procent din ipotecile Fannie Mae trebuie să deservească familiile cu venituri mici și moderate.

Istorie

FNMA a fost creat în 1938 pentru a institui o piață ipotecară secundară pentru împrumuturile asigurate de Administrația federală pentru locuințe. În 1968, Fannie Mae a devenit o societate deținută de acționari, care ar putea cumpăra orice ipotecă, nu doar acelea asigurate de guvern. A fost chiar listat la Bursa din New York .

Criza creditelor ipotecare subprime a copleșit capacitatea FNMA de a garanta toate aceste împrumuturi neperformante. După multe măsuri de salvare și încercări de menținere a solventului FNMA, guvernul federal a naționalizat compania. Fannie Mae și Freddie Mac au fost scoase de criza creditelor ipotecare subprime .

La 8 iulie 2010, Fannie Mae a anunțat că acțiunile preferate și cele comune ar tranzacționa pe Bursa OTC, în loc de Bursa de Valori din New York și Bursa de Valori din Chicago.

Cum afectează economia Statelor Unite

Înainte de criză, Fannie Mae a stimulat piața imobiliară, care a reprezentat 10% din economie . Asta a creat avere pentru proprietarii de case care ar putea apoi să-și permită locuințe mai mari. Fannie Mae a permis, de asemenea, familiilor cu venituri mici și moderate să obțină o pernă financiară sub ele și un nivel de trai mai ridicat, sub formă de proprietate asupra locuinței.

Fannie Mae a fost implicată în criză, dar nu a provocat-o. MBS au fost reambalate de bănci ca obligații ipotecare garantate . Acestea au luat MBS și le-a tăiat în tranșe . De exemplu, au pus toate plățile cu dobândă redusă într-o singură tranșă. Investitorii care doreau un risc mai mic le-au cumpărat. Alții au cumpărat plățile cu dobânzi mari.

Aceste OCP au fost garantate prin swapuri pe riscul de credit . Atunci când prețurile locuințelor au început să scadă în 2006, nimeni nu știa ce merită OCP. AIG nu a putut rambursa toate CDS emise. Mulți oameni au crezut că Fannie și Freddie au provocat criza creditelor ipotecare subprime . Dar, de fapt, aceste derivate.

De la criză, Fannie Mae a păstrat industria locuințelor în sprijinul vieții. Începând cu 2010, locuințele au reprezentat doar 2% din economie. Fannie Mae și o altă întreprindere guvernamentală, Freddie Mac , acum garantează 90% din toate ipotecile.

Cu alte cuvinte, băncile (care anterior le-au împrumutat doar celor cu puls) nu vor împrumuta pe nimeni fără garanție guvernamentală.

Cum te afectează

Fannie Mae vă ajută în două moduri:

1. Dacă sunteți proprietar de locuințe, atunci Fannie Mae ajută la menținerea scăzută a costurilor ipotecare, făcând finanțarea ipotecilor mai ușor disponibilă.
2. Dacă vă calificați drept o familie cu venituri mici sau moderate, cum ar fi un profesor, ofițer de poliție, pompier sau un lucrător în domeniul sănătății, Fannie Mae vă va oferi o ipotecă pe care nu v-ați putea permite altfel.

Fannie Mae's Future

Acționarii FNMA au solicitat Casei Albe să facă din nou privat pe Fannie și pe Freddie. Ei și-au dat seama că cele două sunt o investiție bună în afaceri. Acționarii potențiali ar putea obține o rentabilitate bună a investiției dacă cei doi ar fi privați.

Sunt mulți în Congres, care ar dori să dizolve Fannie și Freddie. Ei o văd ca pe o intervenție guvernamentală inutilă pe piața imobiliară. (Sursa: "Status Quo pentru Fannie, Freddie", The Wall Street Journal , 20 octombrie 2015.)