Cum funcționează valorile mobiliare garantate de ipotecă până când nu au făcut-o
Când investiți într-un MBS, cumpărați drepturile de a primi valoarea unui pachet de ipoteci.
Aceasta include plățile lunare și rambursarea principalului. Deoarece este o garanție, puteți cumpăra doar o parte din credit ipotecar. Veți primi o parte echivalentă din plăți. Un MBS este un derivat, deoarece derivă valoarea sa din activul suport.
Cum funcționează securitatea bazată pe ipotecă
În primul rând, o companie bancară sau ipotecară face un împrumut pentru locuință. Banca apoi vinde acest împrumut unei bănci de investiții . Acesta utilizează banii primiți de la banca de investiții pentru a face noi împrumuturi.
Banca de investiții adaugă împrumutul la un pachet de ipoteci cu rate ale dobânzii similare. Acesta pune pachetul într-o companie specială concepută în acest scop. Se numește un vehicul cu destinație specială sau un vehicul special de investiții. Aceasta păstrează valorile mobiliare garantate cu ipotecă separate de celelalte servicii ale băncii. SPV comercializează titlurile garantate cu ipotecă. Creditele ipotecare rămân în SPV.
Agențiile guvernamentale sunt, de asemenea, implicate în majoritatea titlurilor garantate cu ipotecă.
Acestea sunt Fannie Mae , Freddie Mac și Ginnie Mae. Fannie Mae și Freddie Mac cumpără și vinde MBS. Guvernul federal garantează plățile. Cei care au cumpărat un MBS știau că nu-și vor pierde investiția. Ginnie Mae garantează, de asemenea, că investitorii își vor primi plățile. (Sursa: "Titluri de valoare garantate de ipoteci", SEC.)
Tipuri de titluri garantate cu ipotecă
Cel mai simplu MBS este certificatul de participare . Acesta plătește deținătorilor lor o parte echitabilă a plăților principale și a dobânzilor aferente pachetului de credite ipotecare.
La începutul anilor 2000, piața MBS a devenit foarte competitivă. Băncile au creat produse de investiții mai complicate pentru a atrage clienți. De exemplu, au dezvoltat obligații de datorii garantate pentru alte împrumuturi decât creditele ipotecare. Dar, de asemenea, au aplicat această strategie derivată MBS.
Băncile de investiții au împărțit pachetele ipotecare în categorii de risc similare, cunoscute sub numele de tranșe . Cea mai puțin riscantă tranșă conținea primii trei ani de plată. Împrumutatul a fost cel mai probabil să plătească primii trei ani. Pentru ipotecile cu rată ajustabilă, acești ani au, de asemenea, cele mai scăzute rate ale dobânzii.
Unii investitori au preferat tranșa mai riscantă deoarece au rate ale dobânzii mai mari . Aceste tranșe au cuprins cel de-al patrulea până la cel de-al șaptelea an de plăți. Atâta timp cât ratele dobânzilor au rămas scăzute, riscurile au rămas previzibile. În cazul în care debitorul plătește ipoteca pentru că a refinanțat, investitorii au primit investiția inițială înapoi.
Riscul a crescut atunci când ratele dobânzilor au crescut. Împrumutanții ipotecilor cu rată de ajustare au fost prinși de gardă atunci când plățile lor au crescut.
Nu au putut refinanța deoarece ratele dobânzilor erau mai mari. Asta însemna că este mai probabil ca aceștia să fie implicați. Investitorii au pierdut totul. Iată Ryan Gosling explicându-l în filmul The Big Short .
Creditele garantate cu ipotecă au modificat industria locuințelor
Invenția de garanții ipotecare a revoluționat complet întreprinderile de locuințe, bancare și ipotecare. La început, titlurile garantate cu ipotecă au permis mai multor persoane să cumpere case. În timpul boom-ului imobiliar , multe bănci și companii ipotecare au făcut împrumuturi fără bani. Asta a permis oamenilor să intre în ipoteci pe care nu și-i puteau permite. Creditorii nu-i păsau. Ei știau că ar putea vinde împrumuturile și nu vor plăti consecințele atunci când și dacă împrumutatul a dat faliment.
Asta a creat un balon activ . A izbucnit în 2006 cu criza creditelor ipotecare subprime .
Din moment ce atât de mulți investitori, fonduri de pensii și instituții financiare aveau titluri garantate cu ipotecă, toată lumea a luat pierderi. Asta a creat criza financiară din 2008 .
Cum au fost greșite valorile mobiliare garantate de ipotecă
Președintele Lyndon Johnson a creat titluri garantate cu ipotecă atunci când a autorizat Legea privind Carta din 1968. De asemenea, a creat Fannie Mae . El a vrut să dea băncilor capacitatea de a vinde ipoteci. Acest lucru ar elibera fonduri pentru a împrumuta mai mulți proprietari de case.
LBJ nu se aștepta ca Legea Cartei să elimine bunele practici de creditare. Băncile și-au dat seama imediat că nu vor mai trebui să facă pierderi dacă împrumutatul nu a plătit împrumutul. Băncile au fost plătite pentru efectuarea împrumutului, dar nu au fost rănite dacă împrumutul a fost rău. Nu erau la fel de atenți în privința creditului creditorilor.
Creditele garantate cu ipotecă au permis, de asemenea, instituțiilor financiare nebancare să intre în afaceri ipotecare. Înainte de MBS, doar băncile aveau depozite destul de mari pentru a face împrumuturi pe termen lung. Au avut buzunare adânci să aștepte până când aceste împrumuturi au fost rambursate cu 15 sau 30 de ani mai târziu. Invenția MBS a însemnat că creditorii au luat banii înapoi imediat de investitori pe piața secundară . Creditorii ipotecare au apărut peste tot. De asemenea, nu au fost prea atenți în privința solvabilității clienților lor. A creat mai multă concurență pentru băncile tradiționale. Ei trebuiau să-și reducă standardele pentru a concura.
Cel mai rău dintre toate, MBS nu au fost reglementate. Guvernul federal a reglementat băncile pentru a se asigura că deponenții lor au fost protejați. Dar aceste reguli nu s-au aplicat pentru MBS și brokerii ipotecari . Deponenții băncii erau în siguranță, dar investitorii MBS nu erau protejați deloc.