Ce este o ipotecă: tipuri, istorie, impact

Cum ipotecile afectează economia Statelor Unite

O ipotecă este un împrumut pe termen lung care este garantat de valoarea casei. Se percepe un interes scăzut cu un termen de la 15 la 30 de ani. Acesta este conceput pentru a face proprietatea la domiciliu mai accesibilă.

Tipuri

Cel mai popular tip de ipotecă este împrumutul convențional de 30 de ani cu dobândă fixă. Începând cu anul 1999, aceasta reprezintă 70% până la 90% din toate ipotecile. Împrumutul cu rată fixă ​​de 15 ani este de asemenea utilizat pe scară largă, deoarece permite oamenilor să-și plătească datoria în jumătate de timp.

Ratele ipotecare cu rate fixe oferă rate de dobândă mai mici și plăți lunare decât creditele cu rată fixă. Acestea vor deveni mai scumpe atunci când ratele dobânzilor vor crește de la minuscul de astăzi de 200 de ani.

Creditorii subprime au creat o serie de împrumuturi exotice. Acestia au atras clientii prin oferirea unor tarife scazute pentru primii doi ani. Acestea sunt periculoase pentru debitori noi. Este posibil ca aceștia să nu fie conștienți de faptul că plata se ridică dramatic după faza inițială a iubirii. Iată câteva dintre cele mai populare:

Istorie

Înainte de Marea Depresiune , ipotecile la domiciliu erau credite de 5 până la 10 ani pentru doar 50% din valoarea casei. Principalul titlu a fost datorat ca o plată la balon la sfârșitul termenului. Băncile aveau un risc redus.

Când prețurile locuințelor au scăzut cu 25% în timpul Marii Depresiuni, proprietarii de case nu și-au putut permite plata cu baloane.

Băncile nu ar permite refinanțarea. Până în 1935, 10% din toate casele se aflau în blocare .

Pentru a opri masacrarea, președintele Roosevelt a schimbat cinci domenii critice legate de locuințe ca parte a New Deal :

  1. Corporația de împrumut a proprietarului de locuințe a cumpărat un milion de credite ipotecare neachitate de la bănci. Le-a schimbat pe ipoteca pe termen lung, cu rată fixă ​​pe care o știm astăzi și le-am reintrodus.
  2. Administrația federală de locuințe a asigurat asigurarea ipotecară.
  3. Asociația Federală de Mortgage National a creat o piață secundară pentru ipoteci.
  4. Societatea federală de asigurare a depozitelor a asigurat depozite bancare.
  5. Glass-Steagall interzice băncilor să investească fondurile deponenților în acțiuni riscante precum piața de capital.

Aceste schimbări au dus la o catastrofă economică. Ele nu au fost concepute pentru a fi o politică de proprietar. Chiar și așa, au făcut ca proprietarul să fie mai accesibil. Acestea au prelungit termenul împrumutului. Aceasta a redus costurile lunare și a eliminat nevoia de refinanțare. Băncile au finanțat împrumuturile datorită depozitelor bancare asigurate de FDIC.

În 1944, Departamentul Afacerilor Veteranilor, programul de asigurări ipotecare, a redus plățile în avans. El a încurajat veteranii de război care se întorceau să cumpere case construite în suburbii. Acest lucru a stimulat activitatea economică în industria construcțiilor de case.

Datorită tuturor programelor federale, proprietatea a crescut de la 43,6% în 1940 la 64% în 1980.

Guvernul a creat o legislație specială pentru a crea bănci de economii și împrumuturi pentru a emite aceste ipoteci. Pe parcursul anilor 1960 și 1970, aproape toate ipotecile au fost emise prin economii și împrumuturi . Aceste bănci au avut succes deoarece persoanele au depus fonduri în conturile de economii. Guvernul a asigurat depozitele, așa că oamenii foloseau conturile, chiar dacă dobânda dobândită nu era prea mare. Acest lucru a fost, de asemenea, reglementat de guvern. S & L ar putea rămâne în continuare profitabile, plătindu-le ratele dobânzilor mai mici decât depozitele ipotecare.

În anii '70, președintele Nixon a creat inflația runaway prin înlăturarea tuturor legăturilor dintre dolarul american și standardul de aur . Băncile au pierdut depozitele, deoarece nu au reușit să corespundă dobânzilor plătite de conturile de pe piața monetară .

Aceasta a redus finanțarea necesară pentru a emite ipoteci.

Pentru a ajuta băncile, Congresul a trecut la Garn-St. Legea instituțiilor Depozitarului Germain. Aceasta a permis băncilor să majoreze ratele dobânzilor și să scadă standardele de creditare. De asemenea, a permis S & L să facă împrumuturi comerciale și de consum. Acest lucru a condus la criza de economisire și împrumut , și eșecul a jumătate din băncile națiunii.

Creșterea datoriilor ipotecare
An % din veniturile casnice % din activele casnice % din PIB
1949 20 15 15
1979 46 28 30
2001 73 41 50

(Sursa: Richard K. Green și Susan M. Wachter, "Ipoteca americană în context istoric și internațional", Universitatea din Pennsylvania, 21 septembrie 2005)

Cum ipotecile afectează economia

În timpul administrației președintelui Clinton , băncile s-au plâns că nu pot concura pe piețele financiare internaționale. Congresul a dereglementat industria și a abrogat Actul Glass-Steagall. Acest lucru a permis băncilor să utilizeze fondurile garantate de deponenți pentru a investi în instrumente financiare riscante. Cele mai populare dintre acestea a fost garanția ipotecară .

Bancile ar lega impreuna credite ipotecare similare, apoi le vor vinde Fannie Mae, Freddie Mac sau alti investitori. Aceștia au fost asigurați împotriva neîndeplinirii obligațiilor de către swap-urile pe risc de credit Cererea pentru aceste titluri a fost atât de ridicată încât băncile au început să coboare standardele cu privire la împrumuturile subiacente. Curând, aceste ipoteci subprime au permis aproape oricui să devină proprietar.

Drept urmare, procentul datoriei ipotecare în comparație cu produsul intern brut a crescut de la 50% în 2000 la aproape 70% până în 2004. Toate au avut loc până când prețurile locuințelor au început să scadă în 2006. Nu au putut refinanța sau vinde casele, . Atât de mulți investitori au încasat în swap-urile pe riscul de credit că principalul asigurător, AIG, aproape a dat faliment. Așa a creat criza creditelor ipotecare subprime din criza financiară din 2008 .