Citiți acest lucru înainte de a obține o rată ipotecară ajustabilă
Fiecare creditor decide câte puncte va adăuga la rata indicelui. Este de obicei mai multe puncte procentuale. De exemplu, dacă rata Libor este de 0,5%, rata ARM ar putea fi de 2,5% până la 3,5%.
Majoritatea creditorilor vor păstra rata la acea rată de publicitate pentru o anumită perioadă. Apoi rata crește la intervale regulate. Aceasta este cunoscută ca resetare. Depinde de termenii împrumutului. Aceasta poate apărea lunar, trimestrial, anual, la fiecare trei ani sau cinci ani, în funcție de tipul de împrumut pe care îl obțineți. Trebuie să citiți atenția cu atenție pentru a determina dacă veți putea plăti rata dobânzii mai mare.
După resetare, rata va crește, așa cum face Libor. Aceasta înseamnă că plata banilor ar putea crește brusc după ce perioada inițială de cinci ani a crescut. Dacă Libor a crescut la 2,5% în acel moment, atunci noua rată a dobânzii va crește la 4,5% sau 5,0%. Rata istorică Libor arată că Libor a crescut în 2006 și 2007. A declanșat numeroase falimente ipotecare care au condus la criza creditelor ipotecare subprime .
Asta înseamnă că trebuie să acordați atenție modificărilor ratei fondurilor de plată și a randamentelor facturilor pe termen scurt ale Trezoreriei.
Asta pentru ca Libor se schimba de obicei in pas cu pas. Randamentele trezoreriei cresc atunci când cererea pentru obligațiuni scade.
Pro-uri
Avantajul creditelor ipotecare ajustabile este faptul că rata este mai mică decât pentru ipotecile cu rată fixă . Aceste rate sunt legate de nota Trezoreriei de 10 ani . Asta inseamna ca poti cumpara o casa mai mare pentru mai putin.
Acest lucru este deosebit de atractiv pentru cumparatorii casnici pentru prima data si altii cu venituri moderate.
Contra
Marele dezavantaj este că plata dvs. lunară poate crește rapid dacă ratele dobânzilor vor crește. Mulți oameni sunt surprinși atunci când rata dobânzii se resetează, chiar dacă este în contract. Dacă venitul dvs. nu a crescut, atunci este posibil să nu mai puteți să vă permiteți casa și să-l puteți pierde.
Ratele ipotecare ajustabile au devenit populare în 2004. Atunci, Federal Reserve a început să majoreze rata fondurilor bancare . Cererea de împrumuturi convenționale a scăzut pe măsură ce rata dobânzii a crescut. Băncile au creat credite ipotecare ajustabile pentru a face plățile lunare mai mici.
Tipuri
În 2004, bancherii au devenit creativi cu noi tipuri de împrumuturi pentru a atrage potențialii proprietari de case. Iată câteva exemple de cele mai populare.
Credite numai pentru dobânzi . Au cele mai mici rate. Plata dvs. lunară merge doar spre dobândă, și nu pentru niciunul din principii, pentru primii trei până la cinci ani. După aceea, începeți să efectuați plăți mai mari pentru a acoperi principiul. Sau, s-ar putea să vi se ceară să plătiți un balon mare.
Dacă sunteți conștient de modul în care acestea funcționează, aceste împrumuturi pot fi foarte avantajoase. Dacă vă puteți permite, orice plată suplimentară merge direct către principiu.
Dacă sunteți disciplinat în legătură cu efectuarea acestor plăți, puteți plăti mai mult împotriva acestui principiu. În acest fel veți câștiga un capital mai mare în casă decât cu un credit ipotecar convențional. Aceste împrumuturi sunt periculoase dacă nu sunteți pregătiți pentru ajustarea sau plata balonului. De asemenea, aceștia au aceleași dezavantaje ale oricărei ipoteci cu rată de ajustare.
Opțiuni ARM. Ele permit împrumutătorilor să aleagă cât să plătească în fiecare lună. Ei încep cu "teaser" ratele de aproximativ unu la doi la sută. Acestea pot reveni la o valoare mai mare, chiar și după prima plată. Majoritatea (80%) opționali debitori ARM efectuează numai plata minimă în fiecare lună. Restul se adaugă la soldul ipotecii, la fel ca și împrumuturile de amortizare negativă.
Debitorii cred că plățile sunt fixate pe o perioadă de cinci ani. Dacă soldul ipotecar neplătit crește până la 110% sau 125% din valoarea inițială, împrumutul se resetează automat.
Aceasta poate duce la o plată de trei ori mai mare decât suma inițială. Sancțiunile puternice împiedică refinanțarea debitorilor. Ca urmare, majoritatea debitorilor intră pur și simplu mai adânc în datorii. Odată ce casa este în valoare de mai puțin decât ipoteca, sau împrumutatul își pierde un loc de muncă, ei împiedică .
Aceste împrumuturi au fost un șofer imens în spatele crizei creditelor ipotecare subprime . Deși numai 2% din toate creditele pentru locuințe au fost opțiunea ARMS, au fost în valoare de 300 miliarde de dolari. Cei mai mulți dintre ei au fost implicați. Cel puțin 60% au fost în California, unde prețurile locuințelor au scăzut cu 30-40%. Acest lucru le-a descalificat de la a profita de programele de modificare a împrumutului la domiciliu, cum ar fi MakingHomesAffordable . (Sursa: " Ipoteci Toxice ", Centrul de Credite Responsabile, 5 noiembrie 2007. "Ipoteci de coșmar", Businessweek, 11 septembrie 2006.)