Nu, nu au provocat criza creditelor ipotecare. Iată ce a făcut
Rolul pe piața ipotecară
Fannie și Freddie erau entități sponsorizate de guvern.
A însemnat că trebuie să fie competitivi, ca o companie privată, și să-și mențină prețul acțiunilor. În același timp, guvernul federal a garantat implicit valoarea creditelor ipotecare pe care le revinde pe piața secundară. Acest lucru le-a determinat să dețină mai puțin capital pentru a-și susține ipotecile în caz de pierdere. Drept urmare, Fannie și Freddie au fost presați să-și asume riscul de a fi profitabili. Ei știau, de asemenea, că nu vor suferi consecințele dacă lucrurile s-ar întoarce spre sud.
Guvernul le-a stabilit astfel pentru a le permite să cumpere ipoteci calificate de la bănci , să le asigure și să le revândă investitorilor. Băncile au utilizat fondurile pentru a face noi ipoteci. De-a lungul anilor, Fannie și Freddie au susținut jumătate din toate ipotecile noi emise în fiecare an. Până în decembrie 2007, când băncile au început să-și strângă împrumuturile, au atins 90% din toate ipotecile.
Rol în timpul crizei locuințelor
Regulamentele guvernului au interzis Fannie și Freddie să cumpere ipoteci cu risc ridicat.
Dar, pe măsură ce piața creditelor ipotecare sa schimbat, la fel și afacerile lor.
Între 2005-2007, au achiziționat puține credite convenționale, cu dobândă fixă, cu 20% mai mici. Ei au încărcat credite ipotecare subprime , cu dobândă numai sau cu amortizare negativă . Acestea au fost tipurile de credite acordate băncilor și brokerilor ipotecari nereglementați emise.
Fannie și Freddie au înrăutățit lucrurile prin utilizarea instrumentelor derivate pentru a-și acoperi riscul de rată a dobânzii din portofoliile lor. Dar, deoarece companiile din sectorul privat, cu acționari, vă rugăm, făceau acest lucru pentru a rămâne competitivi cu alte bănci. Toți făceau același lucru.
Achizițiile de împrumut ale Fannie Mae au fost:
- 62% amortizare negativă
- Doar 84%
- 58% subprime
- 62% au solicitat o plată mai mică de 10%.
Creditele acordate de Freddie Mac erau și mai riscante, constând în:
- 72% amortizare negativă
- Doar 97%
- 67% subprime
- 68% au solicitat plata mai mică de 10%.
Aceste ipoteze exotice și subprime au făcut ca achizitiile Fannie și Freddie să fie toxice.
Fannie și Freddie au obținut mai puține împrumuturi toxice decât cele mai multe bănci
Regulamentele au asigurat că Fannie și Freddie au preluat mai puține împrumuturi decât cele mai multe bănci. Ei au achiziționat mai multe din aceste împrumuturi pentru a-și menține cota de piață pe o piață foarte competitivă.
În 2005, Senatul a sponsorizat un proiect de lege care le-a interzis să dețină titluri garantate cu ipotecă în portofoliul lor. Congresul a vrut să reducă riscul pentru guvern. În total, cele două GSE au deținut sau au garantat 5.5 trilioane de dolari din piața ipotecară de 11.2 trilioane de dolari.
Dar proiectul de lege al Senatului nu a reușit, iar Fannie și Freddie și-au mărit împrumuturile riscante.
Aceștia ar putea face mai mulți bani din dobânzile ridicate ale creditelor decât din taxele pe care le-au primit de la vânzarea împrumuturilor. Din nou, ei încearcă să mențină prețurile ridicate ale acțiunilor într-o piață de locuințe foarte competitivă.
În calitate de întreprinderi sponsorizate de guvern, Fannie și Freddie și-au asumat un risc mai mare decât ar fi trebuit. Ei nu au protejat contribuabilii care, în cele din urmă, trebuiau să-și absoarbă pierderile. Dar nu au provocat recesiunea locuințelor. Nu au inundat piața cu împrumuturi exotice. În schimb, au fost o consecință, nu o cauză, a crizei ipotecare.
Derivatele au ajutat la căderea Fannie
Până în 2007, doar 17% din portofoliul lor erau credite subprime sau Alt-A. Dar, apoi, prețurile locuințelor au scăzut, iar proprietarii de case au început să fie incapabili. Ca rezultat, acest procent relativ mic de credite subprime a contribuit cu 50% din pierderi.
În ceea ce privește GSE, Fannie și Freddie nu au fost obligați să compenseze mărimea portofoliului de credite cu suficiente capitaluri din vânzarea de acțiuni pentru ao acoperi. Era rezultatul eforturilor lor de lobby, precum și al faptului că împrumuturile lor erau asigurate. În schimb, au utilizat instrumente derivate pentru acoperirea riscului de rată a dobânzii aferente portofoliilor lor. Atunci când valoarea instrumentelor derivate a scăzut, la fel și capacitatea lor de a garanta împrumuturi.
Această expunere la instrumente derivate și-a demonstrat scăderea, așa cum a făcut majoritatea băncilor. Pe măsură ce prețurile locuințelor au scăzut, chiar și împrumutații calificați au ajuns mai mult decât locuința. Dacă aveau nevoie să vândă casa din orice motiv, ar fi pierdut mai puțini bani, permițând băncii să excludă. Împrumutații în amortizarea negativă și împrumuturile cu dobândă numai au fost într-o formă mai gravă.
Eliminarea Fannie și Freddie ar distruge piața locuințelor
Unii legislatori propun eliminarea lui Fannie și a lui Freddie. Alții sugerează că Statele Unite copiază Europa în folosirea obligațiunilor garantate pentru a finanța majoritatea ipotecilor la domiciliu. Cu obligațiuni garantate, băncile își păstrează riscul de credit pentru ipotecile lor la domiciliu. Ei vând obligațiuni garantate de acele credite ipotecare investitorilor externi. Acest lucru le permite să elimine riscul ratei dobânzii.
Ce s-ar întâmpla dacă Congresul a eliminat pe Fannie și pe Freddie? Aceasta ar reduce dramatic disponibilitatea creditelor ipotecare și va crește costul. Băncile ezită să emită credite ipotecare care nu sunt garantate. Ratele dobânzilor ipotecare ar putea ajunge până la 9-10%. Creditele ipotecare ar deveni rare și costisitoare. Piața imobiliară din SUA s-ar prăbuși.