Întrebare: Ce trebuie să știți despre cumpărarea unei vânzări scurte?
Am așteptat cu răbdare banca să aprobe vânzarea noastră scurtă timp de aproape două luni. Suntem cumpărători pentru prima dată la domiciliu și nu-mi vine să cred că avem de-a face cu acest loc. Problema este că nu am putea face inspecția noastră la domiciliu până când nu am primit aprobarea, iar inspectorul a găsit o grămadă de chestii greșite - probleme de sănătate și siguranță - și vrem ca aceste lucruri să fie rezolvate. Agentul nostru spune că banca nu o va face, deoarece casa este vândută ca o vânzare la fel de mică. Ce dracu înseamnă Ce înseamnă? Ce este vânzarea în timp scurt?
Raspuns: Multi cumparatori de prima casa au un timp greu sa treaca prin inspectia la domiciliu, dar este si mai dificil atunci cand cumpara o vanzare As Short. Asta pentru că ar fi neobișnuit ca un vânzător să repare ceva când o casă de vânzare scurtă este vândută așa cum este. În plus, în unele cazuri, reparațiile plătite de vânzător ar putea încălca acordul băncii.
De ce vânzările scurte sunt vândute în condiție
Băncile fac o baie când autorizează o vânzare în lipsă . Uneori, suma iertată de bancă depășește 50% din soldul ipotecar neplătit. Nu este neobișnuit ca o bancă să fie de acord cu o majorare redusă a profitului, deoarece proprietatea este în valoare de ceea ce merită în momentul vânzării. Dacă valorile au scăzut cu 50%, atunci creditorul va primi tot ce a rămas după ce costurile sunt plătite.
Costurile de vânzare sunt deduse din prețul de vânzare. Să spunem că o casă merită 100.000 de dolari. În cazul în care comisioanele , titlurile și taxele de escrow, impozitele pe proprietate și toate costurile de vânzare totală de 10.000 $, de exemplu, banca va primi 90.000 $.
În cazul în care banca urma să autorizeze costurile de reparație, banii pentru aceste costuri de reparații ar fi dedus din suma de 90 000 de dolari, compensând banca chiar mai puțin. În plus, multe bănci își prețuiesc vânzările scurte puțin sub valoarea de piață pentru a permite reparații neașteptate. Astfel, costul de reparare / remediere a unui defect ar putea fi deja calculat în prețul pe care sunteți de așteptat să plătiți.
Ca urmare, băncile refuză în general să plătească ceva în afara costurilor de închidere acceptate la nivel local. Multe contracte de cumpărare precizează că cumpărătorul achiziționează locuința în condiția sa As Like. Ar trebui să citiți imprimarea fină a ofertei de achiziție de la 10 la 20 de pagini.
Vânzătorul poate efectua reparații atunci când vinde o vânzare pe scurt?
Uneori, pentru a conduce punctul acasă către cumpărători, aș putea să introduc o propoziție în ofertele mele de contracte sau în acte adiționale care să precizeze condițiile As Is sale. Voi spune că cumpărătorii înțeleg că nici banca, nici vânzătorul nu vor face nici o reparație, din nici un motiv, niciodată, niciodată, într-un milion de ani.
Acest lucru îi face pe oameni să râdă. Poate, de asemenea, să facă niște cumpărători nebuni deoarece vor ca cineva să fie responsabil pentru starea proprietății. Dar nu este posibil. Aceștia sunt cei care nu înțeleg că ultimul lucru pe care un agent de vânzare pe scurt de vânzare și vânzătorul ei vrea să îl audă atunci când plănuiesc să închidă proprietatea este cererea unui cumpărător pentru reparații. Unii agenți ar prefera să negocieze cu un nou cumpărător, deoarece este mai ușor decât să renegocieze un preț mai mic sau să repare cheltuielile cu un cumpărător existent.
În ceea ce privește dacă vânzătorul poate face reparații, depinde. Unele contracte stipulează că vânzătorul trebuie să livreze bunul cumpărătorului în aceeași stare ca atunci când cumpărătorul la văzut pentru prima dată.
Dacă sa întâmplat ceva, să zicem, acoperișul a început să scurgă, nu mai este în aceeași stare. Pentru a ține tranzacția împreună, vânzătorul ar putea fi de acord cu fixarea acoperișului. Dar nu este necesar în multe cazuri.
Cerințele FHA privind împrumutul prevăd că nu poate exista vopsea peeling într-o casă construită înainte de 1978. Un cumpărător nu va primi un împrumut dacă evaluatorul notează peeling vopsea. Vânzătorul va decide să răstoarne și să picteze spoturile notate de evaluatorul cumpărătorului? Vânzătorul ar putea dacă vânzătorul dorește închiderea tranzacției. Mult depinde de ceea ce cereți să fie reparat și cât de mare este de a face.
Probleme de sănătate și siguranță pentru o vânzare la fel de scurtă
Deoarece ați utilizat în mod expres termenul de sănătate și siguranță, să vorbim despre asta. Unele probleme de sănătate și siguranță sunt grave. Unele sunt ușoare. Unii se confruntă cu încălcări ale codului care ar putea fi bătrâneți.
Problema de sănătate și siguranță este o fisură în trotuar când o parte este ridicată la jumătate de centimetru, iar cealaltă este puțin mai mică. O astfel de fisură, probabil provocată de rădăcinile copacilor, ar putea face ca oamenii să călătorească și să cadă pe fața lor. Dar este o chestiune de sănătate și siguranță pentru tine? A nu avea o ușă cu grad de incendiu între casă și garaj este o problemă de sănătate și siguranță. Aerisirea unei săli de baie în pod este o problemă de sănătate și siguranță. Unde tragi linia?
Acestea nu sunt reparații cele mai multe vânzători s-ar gândi chiar să abordeze pentru o vânzare ca este scurt. Înainte de a vă decide să cumpărați o vânzare la fel de scurtă, vă puteți întreba dacă sunteți gata să acceptați o casă în starea As As. Toate casele au defecte. Nu există o casă perfectă.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.