Împrumutații care încetăm să plătească credite ipotecare vor provoca, mai devreme sau mai târziu, banca să blocheze. Acum, cum este tratată această blocare, depinde de legea statului. Mai mult de jumătate din statele din Statele Unite sunt state de încredere , iar împrumuturile în statele de încredere sunt tratate de către mandatar.
Rețineți că vânzările scurte realizate de Fannie Mae, care sunt implicite, sunt tratate diferit. Fannie Mae și Freddie Mac nu amână în mod obișnuit licitațiile mandatarului.
Înainte de amânarea licitației
După ce un împrumutat nu mai face plățile ipotecare, împrumutătorul notifică mandatarului să inițieze procedurile de blocare. Administratorul este o terță parte la fapta de încredere, o poziție pe care unii o numesc "deținând un titlu gol".
Deși nu există o perioadă de timp necesară înainte de depunerea unei notificări privind neîndeplinirea obligațiilor , majoritatea creditorilor preferă să încerce să colecteze în primele 60 până la 90 de zile că un împrumutat intră în arierate, mai degrabă decât să sară în proceduri de blocare. Unele state, cum ar fi California, solicită creditorului să ofere împrumutatului cel puțin 30 de zile înainte de a depune o notificare de neîndeplinire a obligațiilor.
Odată ce notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor este depusă, împrumutatul are în jur de 90 de zile pentru a repune înapoi împrumutul, făcând plățile retroactive și achitând tarife târzii, care includ comisioanele mandatarului.
5 moduri de a amâna licitația unui mandatar
- Răscumpărați Ipoteca: Există o diferență între restabilirea unei ipoteci și răscumpărarea unei ipoteci, dar veți auzi adesea cuvintele folosite interschimbabil, ceea ce este greșit. A răscumpăra o ipotecă este de a plăti ipoteca; pentru a repara, o ipotecă este adusă la curent. În timpul ultimelor zile ale procesului de excludere necondiŃională, un creditor nu este obligat să accepte o reîncadrare, ci trebuie să permită o răscumpărare.
- Solicitați o modificare a împrumutului: De asemenea, creditorii nu au obligația de a amâna o licitație în schimbul unei modificări a împrumutului , însă majoritatea băncilor vor încerca să stabilească un program de rambursare temporară. Aceasta nu înseamnă că banca nu va trimite casa la licitație. Asa ca fii atent. Împrumutații ar putea dori să solicite băncii o promisiune scrisă de a nu avansa în cadrul licitației.
Unele bănci sunt mascate. Aceste bănci vor acorda o modificare temporară a împrumutului și, după 3 până la 6 luni, vor spune împrumutatului că fac blocări deoarece împrumutatul nu se califică pentru o modificare permanentă a împrumutului. Ei spun mulțumiri pentru plățile parțiale și să depună o notificare de neplată.
- Dosarul pentru faliment: Depunerea falimentului nu oprește definitiv o licitație, dar ar putea amâna licitația pentru o perioadă îndelungată. Atunci când un debitor se înscrie în faliment, instanța emite un ordin cunoscut sub numele de " Stare automată" care oprește încercările creditorilor de a colecta bani, ceea ce include amânarea unei licitații. Este ca și cum ai spune unui câine antrenat să stea și să stea. Însă creditorul poate depune o mișcare pentru a ridica modul automat de ședere, mai ales dacă notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor a fost deja depusă.
- Depuneți un ordin temporar de restricționare: majoritatea oamenilor asociază un ordin temporar de restricționare cu abuzuri domestice, însă petiționarea instanței pentru protecția împotriva abuzului poate include și o cerere de amânare a unei licitații. Împrumutatul va trebui să angajeze un avocat care să depună o hotărâre temporară de reținere, iar avocatul ar putea avea nevoie să găsească un motiv întemeiat pe fraudă sau pe un anumit tip de contravenție din partea creditorului. Chiar dacă avocatul are succes și câștigă argumentul, ordinul de restricționare nu este permanent.
- Încercarea de a face o vânzare scurtă : Spunând unui creditor că împrumutatul încearcă să facă o vânzare în lipsă, în general, nu este suficient. Împrumutatul trebuie să depună o ofertă către bancă de la un cumpărător calificat. Agentul imobiliar sau avocatul care se ocupă de negocierea împrumutatului solicită apoi negociatorul băncii și solicită amânarea licitației. Adesea, băncile nu vor lua în considerare o cerere de amânare până când licitația nu va mai fi la câteva zile distanță. Este ca și cum banca ar dori să facă împrumutătorii să stea pe pin și ace, întrebându-se dacă licitația va fi amânată.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.