Întrebare: Ar trebui să facem un HARP Refinance sau o scurtă vânzare a casei noastre subacvatice?
Un cititor se întreabă: "Sotul meu și cu mine încercăm să ne dăm seama dacă ar trebui să încercăm să-i vindem casa ca o vânzare în lipsă sau să ne agățăm și să aplicăm pentru programul de refinanțare al guvernului HARP . Agentul nostru imobiliar ne spune să vindem, dar ne place ideea reducerii plăților ipotecare Datorăm aproape 300.000 de dolari și în timp ce valoarea casei noastre este de aproximativ 165.000 dolari, tipul nostru de ipotecă spune că putem salva 635 dolari pe lună dacă ne vom califica pentru o refinanță HARP Ce vă propuneți? Ar trebui să facem o refinanță HARP sau o vânzare scurtă ? "
Răspuns: Dacă un proprietar ar trebui să vândă pe scurt în comparație cu o refinanță HARP nu este tăiat și uscat. Sigur, în cele mai multe cazuri, logica ar dicta că un proprietar este probabil mai bine în doi ani după o vânzare în lipsă decât după o refinanță HARP, dar mai sunt multe lucruri de luat în considerare înainte de a lua această decizie.
În primul rând, este dacă vă veți califica pentru oricare dintre aceste programe. Multe bănci de vânzare în lipsă au relaxat cerințele pentru o vânzare în lipsă și nu fiecare împrumutător are nevoie de dificultăți financiare, mai ales după 2012. Cu toate acestea, dacă banca dvs. are nevoie de dificultăți financiare și nu puteți documenta o greutate, atunci este posibil să nu fiți eligibil pentru o vânzare în lipsă deloc. Care ar face ca întrebarea să aibă un punct de vedere, nu?
Deci, primul lucru pe care vi-l sugerez să faceți este să discutați cu un agent de vânzare scurt pentru a afla dacă vă veți califica pentru o vânzare în lipsă. Luați în considerare programul guvernamental HAFA de vânzare în cazul în care o vânzare scurtă regulată este prea restrictivă.
Dar dacă mergeți pe traseul HAFA, asigurați-vă că într-adevăr doriți să faceți vânzarea în scurt timp înainte de a aplica pentru HAFA. Unii creditori nu vă vor permite să vă reaplicați odată ce vă precalificați, dacă doriți să vă schimbați opinia după aprobare.
Este important să rețineți că nu puteți face ambele. Trebuie să alegeți un program. Fie HARP Refinance, fie vânzarea în lipsă.
Calificarea pentru Refinance HARP
- Limitată la împrumuturile Fannie Mae și Freddie Mac.
Programul de refinanțare HARP se aplică numai creditelor deținute de Fannie Mae sau de Freddie Mac. Dacă împrumutul tău nu este Fannie Mae sau Freddie Mac, nu te vei califica. Puteți afla dacă împrumutul dvs. este Fannie Mae sau Freddie Mac, mergând la Fannie Mae Loan Look Up sau Freddie Mac Loan Look Up. Veți avea nevoie să cunoașteți ultimele patru cifre ale debitorului primar cu numărul de securitate socială.
- Împrumut de origine 1 iunie 2009 sau mai devreme.
Dacă ați scos un credit ipotecar la 2 iunie 2009 sau mai târziu, probabil că nu vă veți califica pentru Refinanța HARP. Momentan nu există excepții, dar acest lucru se poate schimba.
- Mai mult de 80% LTV
Dacă locuința dvs. este subacvatică, valoarea LTV (raportul împrumut-valoare ) va depăși 80% din valoarea de piață - deoarece valoarea de piață este, în general, mai mică decât soldul dvs. de împrumut. Majoritatea oamenilor nu au nici o problemă cu acest factor de calificare.
- Nu există plăți întârziate.
Deși programul HARP Refinance permite o întârziere de plată în ultimele 12 luni, mulți creditori nu vor împrumuta un debitor care a fost delincvent, indiferent de orientările HARP. Aceste cerințe suplimentare ale creditorilor, care ar putea diferi de cele prevăzute în program, se numesc suprapuneri.
- Prima refinanțare HARP.
Cu excepția cazului în care se schimbă regulile și cu o mică excepție, puteți face o singură refinanță HARP și, odată acordată, nu puteți refinanța prin HARP din nou. Cu toate acestea, dacă după reîncărcarea HARP aveți probleme la efectuarea plăților, puteți să vă întoarceți întotdeauna la o dată ulterioară pentru o vânzare în lipsă.
HARP Refinance Vs. Vanzare pe scurt
Instrucțiunile de vânzare scurte pentru cumpărarea unei alte case după o vânzare în lipsă sunt de obicei 5 ani pentru un împrumut convențional și 3 ani pentru împrumuturile FHA . Să presupunem că ați făcut o vânzare în lipsă și v-ați vândut casa. Dezavantajele unei vânzări pe scurt sunt:
- Nu mai aveți o casă.
- Trebuie să vă mutați în altă parte și să deveniți chiriaș.
- S-ar putea să trebuiască să vă mutați din cartierul dvs.
- Veți pierde deducerea fiscală pentru a avea o locuință.
- Nu există nici o garanție că vă veți califica chiar și în 3 ani pentru a cumpăra altă casă, deoarece situațiile personale se schimbă și legile se schimbă.
Dacă ați ales opțiunea de refinanțare HARP, în 2 ani veți fi salvat $ 15.240 (diferență de plată de 635 x 24 luni). În 3 ani, veți fi salvat chiar mai mult, 22.860 de dolari. Va crește valoarea de piață a locuinței dvs. pentru a compensa faptul că încă mai datorați circa 300.000 de dolari pe o locuință în valoare de 165.000 de dolari?
S-ar putea să nu conteze. Motivul pentru care ar putea să nu conteze este că ați putea să nu vreți să vindeți vreodată. Aceasta înseamnă că veți continua să plătiți acasă până când veți plăti creditul ipotecar de 300.000 de dolari.
Dacă ați ales vânzarea în lipsă, totuși, la sfârșitul celor 3 ani, s-ar putea să fiți eligibil să cumpărați o altă locuință. Dacă credeți că prețurile locuințelor vor rămâne relativ stabile în această perioadă, aceasta înseamnă că ați putea cumpăra o casă ca și casa pe care ați vândut-o, cu excepția valorii actuale de piață de 165.000 de dolari. Chiar dacă ratele dobânzilor s-au dublat, plata dvs. ar fi în continuare mai mică decât plata pe care o plătiți astăzi.
Dar pentru unii oameni, nu este o chestiune de logică sau de raționament financiar. Și este OK, absolut OK. Oamenii cumpără adesea imobile pe emoție și rămân în acea casă pe baza emoției. Nu vă simțiți niciodată rău dacă alegeți refinanța HARP pentru o vânzare în lipsă. Indiferent de decizia pe care o luați este decizia corectă pentru dvs.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.