Argumente pro și contra unui act în loc de blocare
În opinia mea, o faptă în loc favorizează o bancă mai mult decât favorizează un proprietar.
Când a fost ultima oară când te-a ajutat o bancă? Mai mult decât atât, de ce ați dori să ajutați o bancă care nu vrea să vă ajute? Majoritatea oamenilor se confruntă cu fapta în loc de decizie după ce banca a negat o modificare a împrumutului sau a respins o vânzare în lipsă . Desigur, dacă aveți capitaluri proprii, ați vinde casa înainte de a lua în considerare o faptă în loc, însă unii vânzători care se confruntă cu această decizie nu au niciun capital, deoarece sunt sub apă.
Definirea unei fapte în loc de blocare
O faptă în locul blocării este un document de transfer de titlu, semnat de proprietar, notat de un notar public și în cele din urmă înregistrat în evidențele publice. Oferă titlu de la proprietarii de case la banca care deține ipoteca.
Motivele pentru care o bancă ar putea respinge o faptă în loc de excludere
O concepție greșită despre fapte în loc este faptul că proprietatea trebuie să fie în blocare . Creditorul poate sau nu a depus o notificare de neîndeplinire a obligațiilor sau a inițiat o procedură judiciară de excludere, dar poate fi în continuare deschisă pentru a discuta o faptă în loc.
Cu toate acestea, băncile sunt adesea reticente în a accepta o faptă în loc de blocare a pieței în cazul în care proprietarul este curent, dar fiind actuale nu înseamnă că banca va refuza. Băncile nu au nicio obligație de a accepta o faptă în locul blocării. Iată câteva motive pentru care o bancă ar putea refuza o faptă în locul:
- O astfel de acțiune nu este profitabilă.
Dacă o bancă consideră că poate obține mai mulți bani prin blocare - fie pentru că proprietatea are capitaluri proprii, fie guvernul federal oferă stimulente financiare băncii pentru a exclude banca, banca ar putea respinge oferta unui proprietar de locuință pentru a livra o faptă în loc de blocare a pieței.
- Îmbunătățiri, judecăți sau garanții fiscale.
Orice garanție ulterioară depusă împotriva proprietății va rămâne la proprietate și va deveni răspunderea creditorului dacă nu va fi eliberată înainte de acordul pentru o faptă în locul închiderii. În mod obișnuit, o proprietate cu un singur împrumut este cel mai bun candidat. Sau, un al doilea împrumut ar putea accepta o faptă în loc dacă primul împrumut este curent și proprietatea este mai mare decât suma sarcinilor sale.
- Instrucțiunile de service interzic faptele în loc.
Multe credite sunt deservite de PSA, iar liniile directoare din aceste PSA ar putea interzice o faptă în locul unei blocări a pieței. PSA trebuie să respecte liniile directoare și acești termeni nu pot fi modificați.
- Termeni inacceptabili.
Este, de asemenea, posibil ca PSA să poată solicita împrumutatului să facă o contribuție financiară în schimbul acceptării faptelor în loc și împrumutatul ar putea refuza fie din cauza principiului, fie a lipsei de principal.
Dezavantaje la o faptă în loc de excludere
Întrebați întotdeauna sfaturile juridice înainte de a sări la un pic pentru a da băncii o faptă în locul închiderii. Rețineți că este în interesul băncii să obțineți fapta de la dvs. S-ar putea să nu fie în interesul dumneavoastră să vă conformați. În unele moduri, se poate argumenta că acordarea unei bănci a unei fapte în loc de blocare a pieței este doar un pas mai mare decât să vă îndepărtați de ipotecă.
- Efectul asupra creditului.
O faptă în loc va afecta raportul dvs. de credit . Unele surse afirmă că impactul asupra creditului este identic cu cel al unei blocări totale. Situația fiecărui individ este diferită. Când aveți dubii, sunați la un birou de credit și întrebați. Nu credeți tot ce citiți online.
- Abilitatea de a cumpăra altă casă.
Nu există un astfel de lucru ca a da o faptă în loc și a se întoarce pentru a cumpăra imediat o altă casă. Gigantii ipotecare, Fannie Mae si Freddie Mac , care cumpara credite pe a doua piata, nu vor cumpara o ipoteca facuta de un debitor care a semnat o fapta in loc de 4 ani fara circumstante atenuante, 2 ani cu circumstante atenuante. Ei fac permanent modificări în orientări.
Comparați așteptarea pentru a cumpăra după o blocare a pieței, care este de 7 ani fără circumstanțe atenuante, 5 cu, și ceea ce ați luat este, în esență, un câștig de 3 ani. Privind într-un alt mod, o vânzare scurtă vă poate califica să cumpărați o locuință în termen de 2 ani, caz în care ați pierdut doi ani dacă sunteți forțat să așteptați 4 ani după o faptă în loc.
- Eliberarea răspunderii .
Asigurați-vă că fapta în loc vă eliberează în mod special de la răspunderea de a rambursa împrumutul. Mai mult decât atât, este puțin important să predați titlul dacă aveți un creditor secund care vă va urmări pentru o deficiență .
Sfat: Asigurați-vă că cereți-vă contabilului dvs. dacă datoria anulată ar putea avea ca rezultat o obligație fiscală. În mod temporar, Legea privind scutirea de datorii din Ipoteca din 2007 oferă protecție, dar apusuri de soare anual. Insolvența poate fi o altă scutire disponibilă.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.