Unii vânzători de vânzări pe scurt nu primesc o eliberare de răspundere
Atunci când un creditor este de acord să efectueze o vânzare în lipsă, în general, ajunge la această decizie, deoarece este mai profitabil ca banca să facă vânzarea în lipsă decât să excludă.
Ea poate sau nu poate impune ca vânzătorul să aibă o greutate financiară, dar cu siguranță locuința este subacvatică .
Într-o vânzare scurt, banca este de acord să elibereze împrumutul în schimbul primirii unei sume mai mici decât suma datorată. Dar nu eliberează neapărat vânzătorului. Eliberarea împrumutului din proprietate și eliberarea vânzătorului sunt 2 lucruri diferite. Dacă datorați băncii 200.000 de dolari, dar casa ta este în valoare de 75.000 de dolari, banca ar putea accepta 75.000 de dolari și să elibereze împrumutul. Cu toate acestea, fără eliberarea răspunderii, ați putea descoperi câțiva ani mai târziu că banca vine acum după dvs. și cerând să plătiți diferența de 125.000 de dolari.
Eliberarea răspunderii și scrisoarea de aprobare de vânzare scurtă
Scrisoarea de aprobare de vânzare scurtă deține cheia. Această scrisoare de aprobare detaliază exact ceea ce banca se așteaptă. Acesta prevede următorii termeni, printre altele:
- Prețul de vânzare acceptabil
- Comisioane maxime admise
- Costuri maxime de închidere
- Venituri minime nete
- Data limită
Nu fiecare scrisoare de aprobare de vânzare scurtă conține o eliberare de răspundere. De fapt, unele scrisori de aprobare nu abordează o eliberare de răspundere deloc. Avocații spun că, dacă problema nu este abordată, creditorul ar putea să își păstreze drepturile, pe care creditorul le are la dispoziție în temeiul legii federale și / sau de stat, să urmărească o judecată deficienței .
Nu semnați vreodată o scrisoare de aprobare cu privire la vânzare fără să cereți unui avocat să o citească și să vă ofere consultanță juridică. Nu întrebați agentul dvs. pentru că, dacă agentul dvs. nu este un avocat, agentul respectiv nu este autorizat să vă ofere consultanță juridică. Este împotriva legii ca un agent imobiliar să renunțe la consultanță juridică.
Spun clienților mei că, dacă văd că scrisoarea lor de aprobare de vânzare scurtă conține o eliberare de răspundere, nu pot să-i sfătuiesc. Îi spun să sune la un avocat. Dacă scrisoarea este neclară sau nu o specifică specific, vă voi sugera ca vânzătorul să contacteze un avocat pentru a încerca să obțină eliberarea de răspundere. În niciun caz nu acord consultanță juridică.
Nu voi fi surprins să aud vânzătorii depunând procese împotriva agenților imobiliari, deoarece acești agenți le-au asigurat că creditorul nu va merge după o judecată deficienței. Chiar și în California, unde suntem norocoși să avem anumite împrumuturi care nu sunt recurs, această non-recurs se aplică, în mod tipic, la executarea ipotecilor, și nu la vânzările în lipsă. Cu alte cuvinte, un vânzător care a făcut o vânzare în lipsă pe un împrumut de bani nu are nicio garanție că un creditor de vânzare pe termen scurt le va elibera, cu excepția cazului în care creditorul îi eliberează pe vânzător.
Avem secțiunea 580e din Codul civil din California, adăugată la 1 ianuarie 2011, dar care nu a fost încă testată în instanță și nu se aplică finanțării secundare sau anilor anteriori.
Tipuri de verbiage în scrisori de aprobare de vânzare scurtă adresându-se eliberarea de răspundere
Deși nu vă pot da vreun tip de eliberare de răspundere sau de eliberare a răspunderii în scrisorile de aprobare pentru vânzări scurte, iată câteva exemple. Unele dintre aceste declarații eliberează vânzătorul, altele nu oferă niciun fel de eliberare a răspunderii.
- La primirea băncii de XXXXXX, banca va elibera garanția și va debita datoria rămasă ca sold colectiv.
- Banca a aprobat o recompensă redusă. Nicio dispoziție a prezentei scrisori nu va fi interpretată ca prejudicierea, renunțarea, modificarea sau modificarea oricăror drepturi sau remedii ale băncii în drept sau în capitaluri proprii în vederea colectării tuturor sumelor datorate.
- Banca emite aprobarea sa de a vinde proprietatea subiectului care va duce la o scurta plata a ipotecii. . . și va renunța la orice drepturi de deficiență, dacă este cazul.
- La primirea acestei plăți, vom raporta datoriile la toate agențiile de credit ca fiind "plătite integral pentru mai puțin decât întregul sold".
- Împrumutatul trebuie să semneze confirmarea atașată tuturor termenilor specificați în această aprobare și trebuie să recunoască faptul că banca păstrează toate drepturile de deficiență prevăzute în nota, actul de garanție și / sau contractul de securitate și legile locale și federale.
- Banca este de acord să accepte, în fonduri certificate, suma de XXXXXXX ca plată integrală a împrumutului; în plus, banca va raporta suma datorată iertată serviciului intern de venituri.
- Banca poate urmări o judecată deficienței pentru diferiții dintre plățile primite și soldul total datorat, cu excepția cazului în care se convine altfel sau se interzice legea în cazul în care vânzările scurte se închid asupra împrumutului menționat mai sus.
- La primirea fondurilor, banca va elibera garanția, iar soldul deficienței va fi raportat ca o plată din soldul colecției.
- La primirea sumei convenite, banca va renunța la soldul restant datorat pentru împrumutul menționat mai sus și va elibera debitorul de obligația suplimentară din aceasta și va renunța la toate drepturile de a continua judecarea sau deficiența.
În cazul în care banca nu vă va da o eliberare de răspundere, este posibil să aveți nevoie de o contribuție a vânzătorului pentru a determina banca să o furnizeze. Uneori vei primi un negociator care nu înțelege politica bancară. Dacă simțiți că banca nu are dreptul să se pronunțe asupra unei judecăți deficiente și banca refuză să vă elibereze, este posibil să aveți nevoie să escaladeze dosarul unui supraveghetor pentru a obține eliberarea. Dar dacă totul eșuează, cel mai bun pariu este să cereți unui avocat să primească eliberarea răspunderii pentru dvs. sau cel puțin să-ți explice drepturile legale dacă nu se poate obține eliberarea răspunderii.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.