Un cititor se întreabă: "Am decis în cele din urmă să ne vindem casa, nu vrem să plecăm de acasă , așa că ne-am înscris la un agent care face o scurtă vânzare pentru noi, a venit și a luat o grămadă de ne-a cerut, de asemenea, să semneze o autorizație pentru bancă, dar acum ce se întâmplă? Ea spune că trebuie să găsim un cumpărător, dar am crezut că am cerut băncii să facă o vânzare în scurt timp. cumpărătorul mai întâi sau să ceară băncii să facă mai întâi o vânzare pe scurt? Nu știu dacă agentul nostru a făcut foarte multe vânzări în lipsă și asta mă face neconfortabil.
Răspuns: Nu este neobișnuit ca un agent să pretindă că este un specialist în vânzări scurte atunci când agentul a reușit doar o mână de vânzări în lipsă. Nu înseamnă că agentul tău te minte ; este că agentul crede că a face 2 sau 3 vânzări scurte face agentul respectiv un specialist.
Și, sincer, cu timpul necesar pentru a face niște vânzări scurte, nu este neobișnuit ca un agent să se gândească că a petrecut mai mult timp lucrătoare la acea vânzare scurtă decât a cheltuit. În mintea ei, ea este specialistă. În mintea agenților care închid 50 sau 100 de vânzări scurte pe an, ea nu este specialistă.
Pe cine ar trebui să angajați pentru a face o vânzare scurtă?
Primul lucru pe care ar trebui să-l faceți este să angajeze un specialist în vânzări scurte pentru a vă ocupa de vânzarea dumneavoastră în lipsă. Această persoană ar putea fi un agent imobiliar sau un avocat. Majoritatea agenților lucrează la comision, plătit din veniturile din vânzări, iar majoritatea avocaților sunt plătiți în avans de către vânzător. Indiferent dacă angajezi un avocat sau un agent pentru a fi negociatorul dvs. de vânzare în lipsă , obțineți întotdeauna sfaturi juridice.
Unii avocați, la fel ca și câțiva agenți imobiliari, se pot pretinde a fi un specialist în vânzări scurte, dar totuși să se întindă puțin adevărul. E greu să știi în cine să ai încredere. O regulă bună este să cereți o recomandare. Desigur, altcineva pe care îl cunoști are o referință excelentă pentru tine. Nu puteți fi prea atent atunci când alegeți un agent de vânzare scurt sau un avocat.
Este o procedură standard pentru a cere băncii o vânzare în lipsă înainte de primirea unei oferte?
Pe scurt, nu. Dar doar pentru că procedura standard pentru o vânzare în lipsă ar putea implica prima primire a unei oferte, aceasta nu înseamnă că un vânzător ar trebui să urmeze întotdeauna procedura standard. Există uneori excepții de la regula.
Procedura standard poate varia de la bancă la bancă. Banca dvs. stabilește procedura standard și fiecare bancă de vânzare scurtă poate fi diferită. În general, atunci când solicitați băncii o vânzare în lipsă înainte de o ofertă, permiteți băncii să stabilească regulile și procedura pentru dvs. Cel mai important, permiteți băncii să aleagă prețul de vânzare. Asta ar putea fi împotriva ta.
Procedura standard pentru aprobarea prealabilă a vânzării în lipsă
Unele bănci de vânzări de scurtă durată - în ciuda unei vânzări scurte Freddie Mac HAFA , pentru care procedura standard de vânzare scurt este doar preapproval - preferă să vă preaprovizionați vânzarea în lipsă. Dacă nu se așteaptă la aprobare, ei măcar așteaptă să fie implicați în prețul de vânzare și marketingul casei tale. În mod tipic, nici nu este o idee bună.
Dacă lăsați banca să aleagă prețul cerut, prețul ar putea fi prea mare. Dacă prețul dvs. este prea mare, este posibil ca cumpărătorii să nu facă nicio ofertă. Este, de asemenea, posibil ca banca să prețuiască casa prea mare, sperând că în cele din urmă veți da băncii o faptă în loc de blocare .
Băncile nu vor veni mereu și vă vor spune că nu vor să facă vânzarea în lipsă. Uneori, ele vă vor forța să-l prețuiți în așa fel încât să nu vândă.
Procedura standard pentru aprobarea scurtă a vânzării după o ofertă
Cea mai obișnuită modalitate de a face o vânzare în lipsă este să trimiteți autorizația terților către bancă imediat ce locuința dvs. este listată spre vânzare. Apoi, după ce primiți o ofertă, trimiteți un pachet de vânzare scurt băncii, împreună cu documentația justificativă și oferta dvs.
Această procedură vă pune în control și nu banca. Întreabă-te, nu au suferit suficiente bănci suficiente daune? Următoarele documente sunt trimise băncii:
- Contract de achiziție
- Copie a depunerii de bani în avans
- Demonstrarea fondurilor de către cumpărători
- Scrisoarea de preaprobare a cumpărătorului
- Autorizație autorizată terță (în cazul în care prima copie a fost depusă în mod greșit)
- Estimată declarație de închidere sau HUD-1
- Print-out de la MLS
- CMA
- Pachetul de vânzare scurt al băncii și financiar
Fiecare bancă are propriile cerințe și modifică în mod continuu documentele pe care le solicită. Este obișnuit să solicitați cele două declarații fiscale ultime și 2 luni de declarații bancare și de salarii. Dar unele bănci, cum ar fi o vânzare cu amănuntul a Cooperative Bank of America, ar putea să nu solicite nici măcar aceste documente. Specialistul dvs. de vânzări de scurtă durată, dacă într-adevăr persoana respectivă este specialist, ar trebui să știe.