Cum să utilizați o analiză comparativă a pieței CMA
Ce este o analiză comparativă a pieței?
Deși rapoartele pot varia, dintr-o listă cu două pagini a vânzărilor de case comparabile la un ghid cuprinzător de 50 de pagini, lungimea și complexitatea raportului depind de practica de afaceri a agentului.
Cu toate acestea, rapoartele standard de analiză comparativă a pieței tind să conțină următoarele date:
- Oferte active
Anunturile active sunt case de vanzare in prezent. Aceste înregistrări contează numai în măsura în care sunt concurența dvs. pentru cumpărători. Acestea nu indică valoarea de piață, deoarece vânzătorii pot cere ce vor pentru casa lor. Nu înseamnă că niciunul dintre prețuri este realist. Prețurile de vânzare oferite nu reflectă valoarea de piață până când vinde, iar pe piețele cumpărătorului , de exemplu, cele mai multe dintre acestea vinde mult mai puțin.
- Oferte în așteptare
Casele de vânzare în așteptare sunt listări active anterior care sunt contractate. Nu s-au închis încă, deci nu sunt încă o vânzare comparabilă. Cu excepția cazului în care agentul de listare este dispus să împărtășească informații despre vânzările în așteptare - și multe dintre acestea nu sunt - nu veți cunoaște prețul real vândut până la închiderea tranzacției. Cu toate acestea, vânzările în așteptare nu indică direcția în care se mișcă piața. Dacă locuința dvs. este prețată deasupra prețului de listă al acestor vânzări în așteptare, puteți confrunta cu DOM mai lung .
- Vânzări vândute
Casele care s-au închis în ultimele trei luni sunt vânzările dvs. comparabile . Acestea sunt vânzările pe care un evaluator le va utiliza la evaluarea casei dvs. pentru cumpărător, împreună cu vânzările în așteptare (care probabil vor fi închise în momentul vânzării locuinței dvs.). Uitați-vă mult și greu la vânzările comparabile, deoarece acestea sunt valoarea dvs. de piață. Puteți utiliza 6 luni de comps dacă nu există suficiente vânzări pentru a produce un raport bun cu trei luni.
- Off-Market / retras / anulat
Acestea sunt proprietăți care au fost luate de pe piață din mai multe motive. De obicei, motivul pentru care casele sunt eliminate de pe piață este că prețurile au fost prea mari. Prețurile medii ale acestui grup vor fi aproape întotdeauna mai mari decât prețurile mediane ale vânzărilor comparabile. Cu toate acestea, înregistrările se anulează și din următoarele motive:
- Vagabondul vânzătorului . Vânzătorii au decis că nu se pot împărți cu casa lor și nu vor mai vinde.
- Prețul prea mare. Nimeni nu a făcut o ofertă sau singurele oferte pe care le-au primit au fost ofertele low-ball , care au fost respinse .
- Domeniul DOM a fost prea lung. Agenții retrag uneori înregistrările, astfel încât să le poată pune înapoi ca o listă nouă și să atragă mai mulți cumpărători.
- Cereri de reparații . Casele au fost o dată sub contract și după inspecția la domiciliu , cumpărătorul a solicitat reparații pe care vânzătorul le-a refuzat.
- Vânzătorul a concediat agentul . Nu este neobișnuit ca vânzătorii nefericiți să lanseze un agent și să angajeze un agent nou.
- Listări expirate
Acest grup va reflecta cel mai mare preț de vânzare median, deoarece nu a vândut și probabil că era prețul nejustificat. Unele dintre listele expirate ar putea apărea și ca listă activă, listată de un agent nou la un preț nou. De asemenea, anunțurile expiră deoarece nu erau comercializate agresiv sau pentru că casa avea nevoie de reparații.
Examinarea vânzărilor comparabile
Vânzările comparabile sunt cele care seamănă cel mai mult cu casa ta. Este dificil să comparăm o casă de trei niveluri cu o casă cu o singură poveste. Selectați casele din această listă care sunt în mare parte identice cu casa dvs. în dimensiune, formă și stare, cum ar fi:
- Înregistrări pătrate similare
Apreciatorii compară casele pe baza materialelor pătrate. Casele de picior mai mari sunt în valoare de mai puțin pe metru pătrat decât casele de picior mai mici. Varianța dintre un grup de locuințe cu prețuri medii nu ar trebui să depășească, în mod ideal, o depășire de 10% până la 20% în metri pătrați, plus sau minus.
- Similar vârstei de construcție
În mod ideal, vârsta casei - anul în care a fost construită - ar trebui să fie în câțiva ani de la alte case comparabile vândute. Subdiviziunile de vârstă mixtă sunt comune. De exemplu, într-o zonă din Sacramento, o subdiviziune este formată din case construite în anii 1950, și apoi sare de câteva decenii până în anii 1970. Deși casele sunt situate alături unul la celălalt, casele încărcate cu caracter din anii 1950 vinde mai mult decât omologii lor Brady Bunch. Dacă locuința dvs. a fost construită în 1980, să zicem, și casele de brand nou pe stradă sunt de vânzare pentru mai mult, nu puteți comanda același preț ca o casă nouă.
- Facilități similare, upgrade-uri și condiții
Evaluatorii vor deduce valoarea de la casa ta dacă alte case au upgrade-uri și a ta nu. O casă cu o piscină va avea o valoare diferită de o casă fără piscină. Piscinele nu merită atât de mult cât crezi. O casă complet remodelată merită mai mult decât un fixer. Casele cu o baie sunt în valoare de mai puțin decât casele cu două sau mai multe băi. Întreținerea cu întârziere va conta împotriva dvs.
- Locație
Toată lumea știe că proprietățile imobiliare sunt evaluate pe "locație, locație, locație", dar ați luat în considerare ce înseamnă asta? O casă cu vedere spre oraș, de exemplu, merită mai mult decât o casă care se confruntă cu un zid de ciment. Casele situate pe arterele aglomerate merită considerabil mai puțin decât casele pe străzi liniștite. Comparați-vă locuința cu cele din locații similare. Dacă locuința dvs. se află de-a lungul străzii de la o centrală electrică, căutați alte case cu expunere la centrale electrice sau cele situate de-a lungul căilor ferate, printre alte locații nedorite.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este un asociat de broker la Lyon Real Estate din Sacramento, California.