Înțelegerea formularului HUD-1 și când este folosit
Taxele asociate tranzacției, dar plătite înainte de închidere, au fost, de asemenea, incluse pe HUD. Acestea sunt în mod normal marcate "POC", pentru Plătit în afara închiderii.
Iată o versiune prietenoasă pentru imprimantă a HUD-1 pe care o puteți imprima și utilizați pentru a urma textul.
Când a fost folosit HUD-1?
Statutul Actului privind procedurile de reglementare a imobilelor (RESPA) a impus ca formularul HUD-1 să fie utilizat ca formă standard de decontare imobiliară în toate tranzacțiile din Statele Unite care implică credite ipotecare legate de instituțiile federale. Acolo unde lucrez, a fost folosit pentru aproape toate tranzacțiile care implică un cumpărător și un vânzător, inclusiv închideri de numerar . Dacă ați solicitat un credit ipotecar la sau înainte de 3 octombrie 2015, ar fi trebuit să primiți o declarație HUD-1. Începând cu octombrie 2015, debitorii au început să primească un formular intitulat Dezvăluirea finală în locul unui HUD-1 pentru cele mai multe tipuri de credite ipotecare ca răspuns la informația integrată TILA RESPA sau pur și simplu la TRID , care a revizuit modul în care ipotecile sunt procesate și dezvăluite.
Unde este un HUD-1 folosit astăzi?
Declarația de decontare HUD-1 este încă utilizată, totuși, pentru ipotecile inverse . Aceste tipuri de credite ipotecare sunt foarte populare cu vânzătorii de peste 62 de ani care doresc să-și retragă capitalul. De asemenea, pe parcursul perioadei de 3 până la 10 ani, în urma unei vânzări scurte înainte de 2015, creditorii solicită adesea o copie a vechiului HUD-1 pentru a dovedi data închiderii proprietății.
Când este distribuit HUD-1?
Înainte de 3 octombrie 2015, RESPA a declarat că împrumutătorilor trebuie să li se acorde o copie a HUD-1 cu cel puțin o zi înainte de decontare. În viața reală, intrările ar putea fi cu ușurință în câteva ore înainte de închidere. Majoritatea cumpărătorilor și vânzătorilor au studiat declarația singură, împreună cu agentul imobiliar și cu agentul de decontare. Această idee este că, cu cât mai mulți oameni o revizuiesc, cu atât mai mult ar fi ca erorile să fie detectate.
Când este vorba atât de HUD-1, cât și de Dezvăluirea finală, nu presupuneți că agentul de închidere este întotdeauna corect. Greșelile se întâmplă. Am fost în mai mult de o închidere în cazul în care o eroare a fost găsit în ultimul minut. Adresați-vă cât mai multe întrebări necesare pentru a vă ajuta să înțelegeți toate taxele.
Prezentare generală a formularului HUD-1
Pentru a înțelege mai bine declarația de decontare HUD-1, este o prezentare generală a secțiunilor cele mai importante ale formularului.
Secțiunea L, Taxe de decontare: Linii 700-1400
Dacă ați tipărit HUD-1, reveniți la Secțiunea L de la pagina 2. Aici sunt înregistrate mai multe intrări înainte de a fi redirecționate la pagina 1. Coloanele conțin taxe care sunt plătite fie de la împrumutător, fie de la banii vânzătorului. Declarația de închidere, probabil, nu va avea înregistrări pe toate liniile.
Secțiunea 700, Comisiile agenției
Această secțiune se referă la comisionul plătit agențiilor imobiliare. Linile 701 și 702 arată modul în care comisioanele sunt împărțite între două agenții participante.
Comisioanele sunt de obicei plătite din fondurile vânzătorului. Cu toate acestea, agentul unui cumpărător care vinde o locuință de vânzare-cu-proprietar poate fi plătit de clientul său, nu de vânzător.
Secțiunea 800, Elementele de plată în legătură cu împrumutul
Intrările pe aceste linii sunt cel mai adesea plătite din fondurile cumpărătorului, deși în unele cazuri vânzătorii sunt de acord să plătească sume specificate pentru a ajuta cumpărătorul să se închidă.
Linia 801 indică taxa pe care creditorul le-a perceput pentru procesarea sau debitarea împrumutului. Dacă taxa este un procent din suma creditului, procentajul va fi declarat.
Linia 802 este utilizată pentru a înregistra "punctele" percepute de creditor. Fiecare punct este de 1% din suma creditului.
Linia 803 este utilizată pentru înregistrarea comisioanelor de evaluare. Ați plătit taxa atunci când ați solicitat împrumutul. Dacă da, ar trebui să fie marcat "POC", pentru plăti în afara închiderii. Suma ar fi indicată, dar nu ar fi inclusă în comisioanele totale pe care le aduceți la decontare.
Linia 804 este utilizată pentru a înregistra costul raportului de credit dacă nu este inclus în Taxa de origine .
Linia 805 include taxele pentru inspecțiile efectuate la cererea creditorului. Alte inspecții dăunătoare și structurale sunt înregistrate într-o altă zonă.
Linia 806 se referă la o taxă de cerere care ar putea fi solicitată de o companie de asigurări private de ipotecă (PMI).
Linia 807 este utilizată numai pentru tranzacțiile de preluare a împrumuturilor, în cazul în care cumpărătorul preia ipoteca existentă a vânzătorului.
Liniile 808-811 sunt utilizate pentru diverse elemente legate de împrumut, cum ar fi taxele plătite unui broker ipotecar .
Secțiunea 900, Articolele solicitate de împrumut să fie plătite în avans
Aceste taxe sunt de obicei plătite de cumpărător. Ele sunt toate elementele pe care creditorul le cere, dar care nu sunt întotdeauna plătite creditorului.
Linia 901 este utilizată pentru înregistrarea dobânzilor acumulate la decontare pentru perioada dintre închidere și prima plată lunară.
Linia 902 prezintă primele de asigurare ipotecară datorate la decontare. Rezervările escrow pentru asigurarea ipotecară sunt înregistrate mai târziu. În cazul în care asigurarea dvs. de credit ipotecar este o plată forfetară bun pentru durata de viață a împrumutului, ar trebui să fie remarcat.
Linia 903 este utilizată pentru înregistrarea primelor de asigurare a riscului care trebuie plătite la decontare pentru a avea o asigurare imediată asupra proprietății. Nu este folosit pentru rezervele de asigurare care vor intra în escrow.
Linii 904 și 905 sunt destinate diverselor elemente, cum ar fi asigurarea împotriva inundațiilor , asigurarea de viață ipotecară, asigurările de viață și asigurările de invaliditate.
Secțiunea 1000, Rezerve depuse cu împrumutător
Această secțiune este utilizată pentru a detalia fondurile escrow colectate de creditor de la împrumutat pentru aspecte precum asigurarea de risc și impozitele pe proprietate . Numărul de luni percepute variază, dar există limite în ceea ce privește suma pe care creditorul o poate colecta.
Împrumutatul a plătit costurile curente pentru cheltuielile din secțiunea 900. Înregistrările de pe liniile 1001-1007 se referă la fondurile utilizate pentru a porni contul escrow al împrumutatului, din care creditorul va plăti primele de anul viitor. Fiecare plată ipotecară include o sumă care acoperă o parte din aceste cheltuieli recurente.
Linia 1008 este o ajustare escrow calculată de agentul de decontare prin compararea diferitelor formule escrow. Acest pas este să vă asigurați că creditorul nu colectează mai multe fonduri escrow decât sunt permise. Cifra este întotdeauna zero sau un număr negativ.
Secțiunea 1100, Titlurile Taxe
Titlurile includ taxe legate direct de transferul titlurilor, cum ar fi examinarea titlului, căutarea titlurilor, pregătirea documentelor și taxele pentru polița de asigurare a titlurilor . Ele sunt în mod obișnuit facturate cumpărătorului.
Taxele legale includ comisioane atât pentru avocații împrumutatului, cât și pentru vânzători, și uneori un avocat pentru creditor. Alte elemente incluse în această secțiune sunt comisioanele pentru agenții de închidere și notarii. Când o persoană îndeplinește mai multe sarcini, taxele pot fi împărțite împreună. Linia 1101 este utilizată pentru înregistrarea comisionului agentului de decontare.
Taxele pentru căutarea și examinarea abstractizării sau titlului sunt înscrise pe liniile 1102 și 1103. În cazul în care aceeași persoană efectuează ambele îndatoriri, o sumă forfetară va fi înscrisă pe linia 1103. În cazul în care persoana care desfășoară activitatea este o societate de titular sau un avocat, sunt introduse mai târziu, pe liniile 1107 sau 1108.
Linia 1104 indică taxele pentru liantul de asigurare de titlu (numit și angajamentul de a asigura). Plata pentru polițele de asigurare a titlului este introdusă ulterior.
Linia 1105 înregistrează tarifele pentru pregătirile pentru fapte și pentru astfel de facturi ca lucrările privind ipotecile și notele.
Taxa percepută de notarul public pentru autentificarea executării documentelor de decontare se înscrie pe linia 1106.
Linia 1107 dezvăluie taxele unui avocat.
Linia 1108 este costul asigurării titlurilor (cu excepția costului de liant).
Linile 1109 și 1110 sunt linii informaționale care dezvăluie costurile pentru politicile separate de asigurare a titlului pentru împrumutat și creditor. (Numai rândul 1108 este repornit.)
Linile 1111-1113 sunt folosite pentru a introduce alte taxe legate de titlu, care variază în funcție de locație. Înscrierile pot include o taxă către un colector de taxe județene pentru un certificat de impozitare sau o taxă către un serviciu fiscal privat.
Secțiunea 1200, Taxele guvernamentale de înregistrare și transfer
Această secțiune este utilizată pentru a detalia comisioanele, cum ar fi costurile pentru înregistrarea faptelor și a ipotecilor și taxele pentru timbre fiscale.
Secțiunile 1300 și 1400, Taxe suplimentare de decontare și Totaluri
Secțiunea 1300 este utilizată pentru înregistrarea taxelor de inspecție și a inspecțiilor pentru dăunători, vopsele pe bază de plumb și radon. De asemenea, pot fi incluse inspecții structurale și inspecții pentru încălzire, instalații sanitare sau echipamente electrice. Dacă una dintre părți cumpără o garanție la domiciliu, taxa va fi introdusă în această secțiune.
Linia 1400 se referă la taxele totale de decontare plătite din fondurile împrumutatului și ale vânzătorului. Acestea sunt, de asemenea, înscrise în secțiunile J și K, liniile 103 și 502.
Secțiunea J Rezumatul tranzacției împrumutatului: Linii 100-303
Înapoi la pagina 1 a formularului HUD-1, veți găsi secțiunile J și K, care descriu tranzacțiile detaliate ale împrumutatului și vânzătorului.
Secțiunea 100, suma datorată brută de la împrumutat
Linia 101 indică prețul brut de vânzare al proprietății.
Taxele pentru bunurile personale (articole cum ar fi draperii, mașină de spălat, uscător, mobilier de exterior și obiecte decorative achiziționate de la vânzător) sunt listate la 102.
Linia 103 prezintă cheltuielile de decontare totale către debitor care sunt transferate din linia 1400.
Linile 104 și 105 se referă la sumele datorate de împrumutat sau plătite anterior de vânzător.
- Înscrierile facturate debitorului includ un sold în contul de garanție al vânzătorului în cazul în care împrumutatul își asumă împrumutul .
- Împrumutatul poate datora vânzătorului o parte din chiriile neachitate.
Linile 106 până la 112 se referă la articole pe care vânzătorul le-a plătit în avans. De exemplu, cumpărătorul trebuie să ramburseze vânzătorului porțiunea proporțională a impozitelor județului, în cazul în care vânzătorul a plătit o factură anuală. Fiecare persoană plătește taxe pentru perioada în care deținea proprietatea.
Linia 120 reprezintă suma brută datorată debitorului. Este totalul liniilor 101 până la 112.
Secțiunea 200, Sumele plătite de sau în contul împrumutatului
Acestea sunt toate intrările pentru fondurile pe care debitorul le va primi la închidere.
Linia 201 dă creditul cumpărătorului pentru suma de bani serios plătită atunci când oferta a fost acceptată.
Linia 202 este suma noului împrumut, care este plătit debitorului de către creditor.
Linia 203 este utilizată atunci când împrumutatul își asumă un împrumut sau ia un titlu sub rezerva unui împrumut sau a unui drept existent pe proprietate.
Linile 204 până la 209 sunt utilizate pentru a enumera diverse articole plătite de cumpărător sau în numele acestuia. Acestea pot include elemente precum o cotă pe care vânzătorul o face pentru reparații sau înlocuirea articolelor. Această zonă este utilizată și atunci când vânzătorul acceptă o notă din partea împrumutatului pentru o parte din prețul de achiziție.
Liniile 210 până la 219 sunt pentru facturile pe care vânzătorul nu le-a plătit încă, ci le datorează toate sau o parte din acestea. Impozitele și evaluările sunt enumerate, dar zona ar putea include, de asemenea, chiria colectată în prealabil de către vânzător pentru o perioadă care depășește data decontării.
Linia 220 este suma totală pentru toate elementele din secțiunea 200. Totalul se adaugă la încasările debitorului.
Secțiunea 300, Numerar la decontare de la / la împrumutat
Linia 301 este un sumar al sumei totale datorate de împrumutat.
Linia 302 este un rezumat al tuturor elementelor deja plătite de către sau pentru împrumutat.
Linia 303 este diferența dintre liniile 301 și 302. Acesta indică cel mai adesea câte bani împrumutatul trebuie să aducă la închidere. Ar putea fi un număr negativ, indicând faptul că împrumutatul va primi fonduri înapoi la închidere.
Secțiunea K, Rezumatul tranzacției vânzătorului: Linii 400-603 Linii 400-603
În partea dreaptă a secțiunii J (rezumatul tranzacției debitorului), veți găsi secțiunea K, care va rezuma tranzacțiile vânzătorului.
Secțiunea 400 , Suma brută datorată vânzătorului
Sumele din această secțiune sunt adăugate la fondurile vânzătorului.
Linia 401 precizează prețul brut de vânzare al proprietății.
Intrările pentru proprietăți personale (articole cum ar fi draperii, mașină de spălat, uscător, mobilier de exterior și obiecte decorative pe care vânzătorul le pot vinde cumpărătorului) sunt listate la 402.
Linile 404 și 405 se referă la alte sume datorate de împrumutat sau plătite anterior de vânzător, cum ar fi:
- În cazul în care debitorul își asumă împrumutul vânzătorului, acesta trebuie să ramburseze vânzătorului soldul din contul escrow al vânzătorului.
- Cumpărătorul poate datora vânzătorului o parte din chiriile neachitate.
Linile 406 până la 412 se referă la articole pe care Vânzătorul le-a plătit în avans. De exemplu, cumpărătorul ar putea fi nevoit să ramburseze vânzătorului o parte proporțională din impozitele județului dacă vânzătorul a plătit un factură anuală, dar nu va deține proprietatea pe parcursul întregului an.
Linia 420 reprezintă suma brută datorată vânzătorului. Este totalul liniilor 401 - 412.
Secțiunea 500, Reducerea sumei datorate vânzătorului
Sumele din această secțiune sunt scăzute din fondurile vânzătorului.
Linia 501 este utilizată atunci când brokerul imobiliar al vânzătorului sau o altă parte deține depozitul de bani serios al împrumutatului și îl va plăti direct vânzătorului.
Linia 502 conține cifra de la linia 1400, taxele totale ale vânzătorului calculate în secțiunea L.
Linia 503 este utilizată în cazul în care debitorul își asumă sau își asumă titlul sub rezerva garanțiilor existente care sunt deduse din prețul de vânzare.
Linii 504 și 505 sunt pentru orice prim și / sau un al doilea împrumut care va fi plătit ca parte a unei decontări (inclusiv dobânda acumulată).
Linile 506 până la 509 sunt afișate ca linii goale pentru intrări diferite.
Linia 506 este utilizată pentru a înregistra depozitele plătite de împrumutat către vânzător sau către o altă parte care nu este agentul de decontare. Acest lucru este puțin diferit de intrarea în 501. În acest caz, partea care deține fondurile transferă agentul de decontare pentru a fi plătit la închidere.
Aceste linii pot fi, de asemenea, folosite pentru a enumera garanții suplimentare care se plătesc în mare măsură la decontare pentru a ceda titlul proprietății.
Liniile 510 până la 519 se referă la facturile pe care vânzătorul nu le-a plătit încă, ci le datorează toate sau o parte din acestea. Impozitele și evaluările sunt enumerate, dar zona ar putea include, de asemenea, chiria colectată în prealabil de către vânzător pentru o perioadă care depășește data decontării.
Linia 520 este suma totală pentru toate articolele din secțiunea 500. Totalul este dedus din încasările vânzătorului.
Secțiunea 600, Numerar la decontare către / de la vânzător
Liniile 601 reprezintă suma brută datorată vânzătorului, de la linia 420.
Linia 602 conține totalul reducerilor din încasările vânzătorului, de la linia 520.
Linia 603 este diferența dintre liniile 601 și 602. Aceasta indică, de obicei, o sumă în numerar plătită vânzătorului, dar este posibil ca vânzătorul să datoreze bani la închidere. De exemplu, vânzătorul ar putea datora mai mult pe primul și al doilea împrumut ipotecar decât cel recuperat în contract.
Dacă ați primit un HUD-1 ca parte a tranzacției dvs. de achiziție de origine, amintiți-vă că acesta este unul dintre documentele de încheiere pe care ar trebui să le păstrați .
Editat de Elizabeth Weintraub. Acasă Expert de cumpărare la echilibru.