Ce trebuie să știți despre vânzări scurte și ipoteci
Vânzările scurte și împrumuturile sunt două tipuri distincte de tranzacții care împărtășesc numitorul comun de a fi proprietăți aflate în dificultate, care implică un creditor ipotecar. (Nu sunt termeni interschimbabili - deși majoritatea oamenilor nu-și dau seama, există o distincție între cele două.)
Mulți cumpărători de case încearcă să caute vânzări și vânzări în lipsă în speranța că pot cumpăra o casă ieftină, fie în scopuri investiționale, fie pentru a ocupa o locuință.
Ei cred că pot economisi o gramada de bani sau pot cumpăra o locuință pentru mult mai puțin decât valoarea de piață.
Când cumpărătorii mă cheam să spun că doresc să cumpere o vânzare în lipsă sau o blocare a pieței, îi dau verificarea realității. Adevărul este că, probabil, nu vor economisi bani, deoarece băncile tind să aprecieze atât vânzările în lipsă, cât și executarea ipotecilor, la valoarea de piață, cu o indemnizație pentru starea proprietății. Cu toate acestea, există și excepții, și de fiecare dată situația va fi corectă. Este mai mult excepția decât regula, totuși.
Pentru a începe, să examinăm diferențele dintre vânzările în lipsă și executarea ipotecilor.
Caracteristicile de bază ale unei proprietăți de vânzare scurte
- O casă de vânzare scurtă este o casă care nu este deținută de bancă. Cu toate acestea, pentru ca vânzarea să închidă escrow, banca trebuie să aprobe vânzarea.
- Titlul este încă în numele proprietarilor, iar proprietarii trăiesc adesea în proprietate, deoarece nu își pot permite să meargă în altă parte.
- Proprietarii de case pot sau nu pot fi în spatele plăților ipotecare ; delincvența nu este întotdeauna o cerință.
- Trebuie să existe o scrisoare de dificultate documentată. Aceste dificultăți ar putea include o pierdere a locurilor de muncă sau pensionare forțată, ar putea fi legate de sănătate sau vânzătorii ar putea fi divorțați sau confruntați cu incarcerarea.
- Unele vânzări în lipsă implică credite ipotecare reversibile semnate de vânzători care au murit sau împrumuturi secundare care au fost executate în faliment, dar nu au fost eliberate niciodată.
- Deși casa nu este neapărat subacvatică, cele mai multe vânzări în lipsă implică plata mai mică decât suma totală creditorului. Un vânzător se poate califica, de asemenea, pentru o vânzare în lipsă dacă capitalul propriu nu este suficient pentru plata tuturor costurilor de vânzare, cum ar fi comisioanele și costurile de închidere.
Caracteristicile de bază ale unei proprietăți de blocare a pieței
- Foreclosures sunt case care sunt deținute de creditorul ipotecar sau - dacă ipoteca a fost asigurată sau garantată - de către o entitate guvernamentală precum Fannie Mae, Freddie Mac sau HUD.
- Există mai multe moduri în care un creditor poate dobândi titlu la o proprietate de blocare. Cea mai obișnuită modalitate este prin blocarea proprietăților pentru neplata ipotecii. Cu toate acestea, o bancă este autorizată să excludă din alte motive, cum ar fi procedurile oferite atunci când proprietarul casei vinde locuința la o altă persoană fără să plătească împrumutul. Nu mai sunt permise vânzări subiectul . Băncile pot, de asemenea, să dețină titlu la o proprietate de deturnare prin intermediul unei fapte în loc de închidere sau o acțiune în justiție.
- Atunci când băncile își iau titlul la o proprietate de înstrăinare, evacuează ocupanții și asigură locuința. În general, o companie de gestionare a activelor va închide apa și poate să urce pe ferestre și uși și să schimbe blocurile. Acesta este motivul pentru care foreclosures sunt adesea o visore în vecinătate.
Termeni de închidere și tranzacții scurte de vânzare
Aproape fiecare vânzare în lipsă și blocare se vinde în starea sa actuală "așa cum este".
Unele bănci vor investi în stabilirea blocurilor de blocare, deoarece băncile își dau seama că își pot mări profitul prin reabilitare, însă multe bănci vând casa în aceeași stare pe care o părăsiseră ocupanții anteriori, oricât de deplorabili.
Există uneori circumstanțe atenuante în care o bancă va permite o reducere a prețului pentru un defect major, însă aceasta este de obicei rară. Puteți cere, de exemplu, o reducere sau un credit pentru a înlocui un cuptor sau un acoperiș, dar dacă piața este fierbinte și un alt cumpărător ar putea plăti numerar, banca va respinge probabil această solicitare.
Principala diferență dintre o condiție de proprietate a vânzării și o condiție de vânzare la domiciliu scurt este condiția de blocare a pieței poate fi necunoscută. Locuința de blocare a locuințelor ar putea fi vacantă de luni, chiar ani, în timpul căruia ar putea apărea intruziunea mucegaiului sau a apei. Uneori, proprietarii dau gunoi acasă sau nu reușesc să-l mențină în mod corespunzător atunci când casa se află în blocare. În comparație, vânzătorii de vânzări de scurtă durată tind să aibă mai multă grijă de casele lor și pot oferi dezvăluiri către cumpărător.
O altă diferență este că o proprietate de închidere se poate închide, în general, în termen de 30 de zile. O vânzare în lipsă, care necesită aprobarea băncii, poate dura între 30 de zile și 3 luni, în medie, doar pentru a obține scrisoarea de aprobare pentru vânzarea scurtă și apoi încă 30 de zile pentru a închide, deci de două ori mai mult timp.
Unde și Cum să cumpărați Foreclosures
Cu excepția cazului în care banca este mică și locală, este puțin probabil să ofere o locuință de vânzare către public. În general, băncile dispun de închiderea lor în 5 moduri. Cu excepția metodei de vânzare în vrac, cele mai multe dintre modalitățile în care băncile își vând proprietățile imobiliare implică un profit către bancă.
- La licitația unui mandatar sau la licitația șerifului. Această procedură este un proces de licitare care are loc pe etapele curții sau alte clădiri publice. În mod tipic, ofertele trebuie să fie în numerar, iar banca stabilește un preț minim de rezervă. Dacă există garanții superioare, cumpărătorul își asumă răspunderea pentru aceste garanții. Cumpărătorii la o licitație deseori nu lucrează cu un agent imobiliar.
- Într-o vânzare în vrac către investitorii privați. Acestea pot fi casele care nu au fost vândute la o licitație sau casele pe care banca nu le-a pus niciodată la licitație. Banca va împacheta aceste case în grupuri și va vinde întregul pachet unui cumpărător de investiții sau unei companii la un discount abrupt.
- Printr-o companie de licitatii online. Multe dintre licitațiile online de origine plasează o ofertă rezervată, la care casa nu se va vinde dacă rezerva nu este îndeplinită. Acestea necesită adesea cumpărătorul să plătească un premiu premium, cum ar fi 5% din prețul oferit, ca o taxă pentru compania de licitație. Prețurile inițiale de vânzare sunt adesea sub prețul de ofertă rezervat și pot apărea înșelătoare. Cele mai multe dintre aceste site-uri permit agentului tău să te reprezinte.
- Prin listarea casei cu un agent REO și oferirea casei de vânzare în MLS. Agentul REO lucrează cu managerul de active al băncii și pregătește un BPO. Agentul evaluează condiția și permite o deducere pentru condiția sa AS, astfel încât casa este în mod normal listată la valoarea de piață. Agentul dvs. vă poate reprezenta.
- Prin plasarea casei de vânzare pe propriul portal web și permițând depunerea ofertelor electronice. Acest lucru este mai frecvent cu entitățile guvernamentale. Băncile vor plăti și agentul dvs. pentru a vă reprezenta.
Unde și cum să cumperi vânzări scurte
Un cumpărător sau investitor nu este autorizat să cumpere o vânzare în lipsă direct de la proprietar. De fapt, multe vânzări în lipsă solicită cumpărătorului să semneze o declarație de avere care afirmă că nu există o relație preexistentă între vânzători și cumpărători. Am refuzat băncile o vânzare în lipsă, deoarece cumpărătorul era un vecin care locuia în apropiere.
(Mai mult, unele părți pot să se opună acestei practici și să rețină informațiile de la bancă.) Ar putea să semneze o perioadă de împărțire, dar în mod secret să nu dezvăluie o relație cu vânzătorul În asemenea state, cum ar fi California, care permite băncii să anuleze eliberarea răspunderii oferite vânzătorului.)
Ar trebui să vă angajați propriul agent imobiliar pentru a vă reprezenta atunci când cumpărați o vânzare în lipsă. Agentul respectiv nu ar trebui să fie agentul de listare. Meriți-vă propria reprezentare. În plus, banca tind să reducă comisioanele la agenții de listare care practică agenția duală într-o vânzare în lipsă.
Agentul dvs. ar trebui să determine pentru dvs. câte bănci și garanții sunt implicate pentru a vă pregăti în mod adecvat pentru a aștepta aprobarea de vânzare scurt. Agenția dvs. ar putea dori, de asemenea, să verifice vânzătorul se califică pentru o vânzare în lipsă. Deși nu toate vânzările de scurte necesită o greutate vânzător, cele mai multe fac.
În cele din urmă, un sfat: băncile ar putea să vă prezinte o contra-ofertă și să solicite un preț mai mare. Dacă proprietatea necesită reparații, este posibil să reușiți să închideți prețul de vânzare acceptat dacă prezentați băncii câteva estimări și fotografii documentate.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.