Cum puteți obține Băncii de vânzare scurte să aprobe taxele de decontare
Ce este un HUD? De ce băncile doresc un HUD?
HUD-1 este un document RESPA care descrie în mod uniform toate debitele și creditele dintr-o tranzacție imobiliară. Un HUD este de fapt pentru beneficiarul cumpărătorului.
Nu este vorba de avantajele băncii de vânzare în lipsă și, într-adevăr, nu este o afacere a băncii de vânzare cu amănuntul, cu excepția onorariilor deduse din prețul de vânzare. Dacă nu, HUD implică banca cumpărătorului, nu banca vânzătorului.
Dar acest lucru nu împiedică o bancă de vânzare scurtă să solicite acest lucru și să solicite schimbări în timpul procesului de aprobare. Din fericire, nu fiecare bancă necesită aprobarea HUD. De exemplu, mulți titulari de juniori nu aprobă HUD-urile. Acest lucru se datorează faptului că majoritatea posesorilor de juniori nu se ocupă decât de suma cecului plătită acestora.
Prețul de vânzare, care plătește ceea ce și cât este plătit comisionul, cei doi deținători de alocații sunt destul de lași. Nu este același mod invers. Titularul primar îngrijește foarte mult cât este plătită deținătorului junior și cine îl plătește. Există unele circumstanțe în care creditorii secundari încearcă să obțină vânzătorii să comită fraude ipotecare . Asta pentru că cei doi creditori cred că primii creditori vor respinge HUD dacă vânzătorul îi plătește sume mari de bani, așa că îi spun vânzătorilor să încalce legea.
Ce bănci examinează pe un HUD pentru o vânzare în lipsă
Numărul evident și cel mai important pe un HUD este prețul de vânzare. Uneori, o bancă ar putea să spună că are nevoie să se limiteze la o anumită sumă, iar suma netă poate fi mai mare decât netul pe HUD. În aceste tipuri de situații, cea mai bună modalitate de a neteza banii mai mulți bani este de a cere cumpărătorului să majoreze prețul de cumpărare.
Prețurile de cumpărare pe care băncile le aprobă se bazează rar pe o apreciere deplină. Cu mulți bani în joc, s-ar putea crede că o bancă ar dori să angajeze un evaluator independent pentru a evalua valoarea. Cu toate acestea, majoritatea băncilor plătesc un agent imobiliar aleatoriu - nici măcar neapărat un specialist în cartier - pentru a da băncii o opinie rapidă în jos și murdar de valoare pe care o numesc BPO . Aceștia plătesc 50-100 USD pentru un BPO. Acesta este un exemplu excelent de a fi un bănuț și un păianjen nebunesc, așa cum obișnuia să spună mama ta.
Acesta este motivul pentru care mulți agenți de vânzare pe termen scurt vor preța o vânzare în scurt timp în același mod în care un agent BPO va atribui valoare deoarece nu vor să lupte cu banca de vânzare scurt. Nu contează dacă prețul de vânzare este o valoare de piață atâta timp cât este în concordanță cu BPO.
Banca va examina apoi celelalte taxe percepute vânzătorului pe HUD. S-ar putea să vă întrebați cine este vânzătorul unei vânzări în lipsă și acea persoană este vânzătorul. Banca aprobă pur și simplu taxele pe care vânzătorul le va plăti. Taxele normale pentru costurile de închidere ale unui vânzător sunt:
- Comisiei către brokerii / agenții imobiliari
- Titlul și taxele de escrow
- Taxe de transfer
- Înregistrarea, notariale, taxele de pregătire pentru doc și taxele de sârmă
- Documente de timbru
- Delinquent taxe pe proprietate
- Proclațiile fiscale
- Reduceri reduse la beneficiari juniori
- Taxe HOA, dacă există
- Creditul creditului pentru închiderea costurilor
Tipurile de taxe băncile de vânzare pe termen scurt resping pe un HUD
De fiecare dată, o bancă va fi de acord să plătească pentru un raport privind dăunătorii sau o garanție la domiciliu, dar rareori. Băncile aproape că niciodată nu plătesc pentru reparații pe o vânzare în lipsă . Este, de asemenea, foarte neobișnuit ca o bancă să plătească taxe de delincvență pentru HOA sau depuneri la UCC.
Dacă banca nu va autoriza o anumită taxă, de exemplu, să spună că dorește să reducă taxa de escrow de la 1.500 dolari la 500 dolari, ce se întâmplă cu soldul? Cineva trebuie să plătească această taxă. Ar putea fi vânzătorul sau ar putea fi cumpărătorul. Escrow ar putea decide să-și reducă comisionul, dar acest lucru este puțin probabil.
Probabil cea mai mare problemă implicată într-o vânzare scurtă HUD este faptul că mulți negociatori nu știu cum să le citească. Ei nu înțeleg că creditele vânzătorului pe un HUD nu sunt întotdeauna un credit pentru cumpărător.
Modificările în RESPA impun ca toate taxele reflectate în estimarea bunului creditor al cumpărătorului să fie afișate ca un credit cumpărătorului dacă acestea sunt plătite de vânzător. Ceea ce negociatorii nu-și dau seama este că aceștia arată și ca debit, care spală creditul pentru cumpărător. Încercați să explicați acest lucru unui funcționar de 8 dolari pe oră.