Întrebare: Cine este vânzătorul într-o vânzare scurtă?
Un cititor scrie: "Am semnat atât de multe acte atunci când mi-am pus acasă pe piață ca o vânzare scurtă pe care nu-mi amintesc ce am promis să fac sau ce înseamnă vreuna din documentele. Agentul meu spune că banca plătește toate costurile de vanzare, dar nu arata asa de mult pentru mine .. Mi-a trimis o oferta de a semna Oferta spune ca "vanzatorul sa plateasca titlu si escrow" Este asta eu sau este faptul ca banca? Cine plateste impozitele pe proprietate? Cine este vânzătorul într-o vânzare scurt? "
Răspuns: Mai întâi, permiteți-mi să vă spun că dacă vă întrebați cine este vânzătorul în lipsă , nu sunteți singur. Chiar și vânzătorii care ar trebui să știe răspunsul la această întrebare nu. Chiar și agenții care ar trebui să știe răspunsul la această întrebare nu. Acesta este motivul pentru care agentul dvs. vă spune că banca plătește toate costurile într-o vânzare în lipsă. Dar agentul dvs. nu este exact corect și ar putea să ia calea ușoară.
De asemenea, mi se pare că ați putea avea o problemă de încredere care să se întâmple cu agentul dvs. propriu. Când un agent semnează un contract de listare cu dvs., agentul respectiv creează o relație fiduciară cu dvs. Asta înseamnă că agentul trebuie să lucreze în interesul dumneavoastră. Este dificil pentru un agent să facă acel loc de muncă pentru dvs. dacă fiduciarul nu există. Trebuie să aveți încredere în agentul dvs. pentru a avea fiduciar cu agentul respectiv. Fără încredere, ați fi putut rupe relația fiduciară.
Sugestia mea este ca il rogi pe agentul tau sa-ti explice fiduciar si sa-ti explice cine este vanzatorul intr-o scurta vanzare.
Aceasta nu ar trebui să fie o sarcină dificilă pentru agentul dvs. și, de fapt, cel mai probabil va fi salutată de agentul dvs.
Cine plătește costurile într-o vânzare scurtă
O vânzare în lipsă nu este într-adevăr diferită de orice alt tip de tranzacție în ceea ce privește costurile. Declarația dvs. de închidere și taxele percepute sunt foarte asemănătoare cu orice altă tranzacție imobiliară.
Funcționează așa:
- Spui că vinzi casa ta pentru 100.000 de dolari. Sunteți vânzătorul.
- Cumpărătorul vă dă 100.000 de dolari, fie printr-o combinație de plată în avans și un împrumut, fie că este vorba doar de toate banii. Nu contează. În final, primești 100.000 de dolari.
- În primul rând, plătiți comisionul . Dacă este de 7%, veți plăti 7000 de dolari brokerului de listare. Brokerul de listare plătește apoi agentul de listare, brokerul cumpărătorului și brokerul cumpărătorului plătește agentul cumpărătorului. S-ar putea chiar să fie sub-agenți ai agenților care sunt plătiți de la cei 7.000 de dolari, dar faptul că acum aveți 93.000 de dolari rămase.
- Din cei 93.000 de dolari, veți avea probabil alte cheltuieli de 3.000 $. Aceste taxe ar putea include taxe de titlu , taxe de escrow, taxe de înregistrare, taxe de proprietate delictuală, prorări fiscale, taxe de transfer, printre alte taxe. Dacă toate aceste comisioane totalizează 3.000 $, de exemplu, acum veți avea 90.000 de dolari rămași.
- 90.000 de dolari sunt veniturile nete . Nu poți să păstrezi acești bani pentru că dai banca. Probabil că datorați banca mult mai mult de 90.000 de dolari, dar dacă banca va vinde casa dvs. ca o casă deținută de bancă , maximul pe care banca l-ar putea obține probabil ar fi 100.000 de dolari pe care tocmai i-ați oferit pentru vânzarea în lipsă.
Prin urmare, deoarece banca nu poate obține mai mult de atât, deoarece suma de 100.000 de dolari este de piață, banca va accepta suma de 90.000 de dolari. Singura diferență dintre o vânzare scurtă și o tranzacție obișnuită, după cum puteți vedea, este faptul că nu puneți niciun ban în buzunar. Într-o tranzacție obișnuită, veți plăti veniturile nete după ce ați plătit banca pentru că ați avea ceea ce se numește capital. Într-o vânzare scurt, nu aveți niciun capital pentru că v-ați pierdut capitalul .
Aceasta înseamnă că sunteți vânzătorul. Banca nu este vânzătorul. Proprietarul este vânzătorul, iar proprietarul plătește costurile vânzării din încasările de vânzare.
Banca este într-adevăr vânzătorul unei vânzări scurte?
Unii oameni susțin că banca este într-adevăr vânzătorul unei vânzări în lipsă, deoarece banca este datorată mult mai mult decât banii vinduți, dar acest lucru nu este adevărat. Acest lucru se datorează faptului că titlul rămâne cu vânzătorul până când vânzătorul face acasă unui cumpărător. Vânzătorul este proprietarul.
Totuși, funcționează în realitate. Spune că datorați 200.000 de dolari băncii, dar casa ta are doar 100.000 $. În cazul în care banca va pierde 10.000 dolari din venituri, deoarece veniturile nete de vânzare sunt doar 90.000 dolari, ceea ce face banca foarte interesat și investit în costurile de vânzare.
Deși banca nu plătește cu adevărat costurile vânzării, fiecare ban pe care banca îl poate împiedica să plătească intră în buzunarul băncii. Pentru că banca primește banii rămași. De aceea, banca are grijă de cât costă vânzătorul în costurile de închidere .
Dar vânzătorul este încă vânzătorul, iar banca este încă banca.
Întrebarea rămâne dacă banca nu va autoriza o anumită taxă sau cheltuială într-o vânzare în lipsă, care o plătește? În cazul în care o taxă este neautorizată, înseamnă că banca nu va permite să fie dedusă din încasările brute. Dar taxa trebuie încă plătită. În majoritatea vânzărilor mele de scurtă durată, solicit cumpărătorului să plătească taxe neautorizate.
În mod obișnuit, plata onorariilor neautorizate este negociabilă. Cu toate acestea, într-o vânzare HAFA scurt , vânzătorului nu i sa permis să plătească nimic în plus. Vânzările rapide pentru HAFA nu mai sunt utilizate. În California, SB 458 interzice vânzătorilor de vânzări de scurtă durată din California să plătească vreun comision de la buzunar, așa cum reiese din Codul civil al statului California 580e.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.