Ins și Outs de a cumpăra o locuință de la bancă
Un cititor întreabă: Suntem candidați pentru a cumpăra o casă din bancă? Soția mea și cu mine suntem primii cumpărători de case . În orașul nostru, vedem o mulțime de case de vânzare care sunt case deținute de bancă. Am vorbit cu un agent la o casă deschisă care ne-a spus că este la fel de ușor să cumperi o casă deținută de bancă ca o locuință obișnuită. Dar prietenii noștri spun că nu, cumpărarea unei case deținute de bancă poate fi un coșmar. Agentul este minciuna? Care este mai ușor de cumpărat? Ar trebui să cumpărăm o casă deținută de bancă sau o casă obișnuită?
Răspundeți: Unii agenți imobiliari care afișează casele de proprietăți imobiliare sau REO pe scurt, probabil cred că cumpărarea unei case deținute de bancă este la fel de ușoară ca o locuință obișnuită. Asta pentru că, pentru multe dintre ele, casele deținute de bănci sunt singurele case pe care le vând. În mare măsură, aș prefera să vând o casă obișnuită în orice zi a săptămânii și îți spun de ce.
Locuințe în proprietate bancară și piață
Ea face o diferență în ceea ce privește dacă numărul de case de pe piață sunt în mare parte foreclosures. Dacă un vânzător obișnuit vând pe o piață dominată de case deținute de bănci , vânzătorii obișnuiți trebuie să concureze pe preț cu ipoteci , ceea ce înseamnă că vânzătorul trebuie să prețuiască o casă în conformitate cu prețurile locuințelor băncii.
Unii administratori de active , care lucrează în departamentele imobiliare ale băncilor care se ocupă de executarea ipotecilor, insistă că agenții lor își comercializează inventarul la fel ca orice altă locuință ; unii preferă agenții să nu dezvăluie că casele sunt ipoteci.
Acest lucru se datorează faptului că casele de înstrăinare poartă un stigmat. În ciuda corectitudinii față de bancă, banca încearcă pur și simplu să concureze pe piața deschisă.
Case de proprietate și prezentări de informații
De obicei, atunci când cumpărați o casă, proprietarii știu că pot să vă împărtășească detalii despre istoria sa. Puteți afla dacă chiuveta de bucătărie se întoarce vreodată, când acoperișul a fost înlocuit ultima dată și dacă există defecte pe care o inspecție la domiciliu nu le-ar putea dezvălui.
Când cumpărați o casă deținută de bancă, sunteți pe cont propriu. Cumpăți un factor necunoscut, cu foarte puțin recurs.
As-este condiție
Băncile rareori fac reparații la casele din portofoliile lor. În general, aceștia nu plătesc pentru inspecția dăunătorilor sau nu oferă cumpărătorilor o certificare a acoperișului sau o inspecție la canalizare . Dacă inspecția dvs. la domiciliu dezvăluie o problemă majoră și dacă depuneți o cerere de reparație , banca, cel mai probabil, o va ignora. Întrucât un vânzător regulat are mult mai multe șanse să negocieze o cerere de reparații și să vă remedieze problemele.
Negocierea pentru a cumpăra o locuință de la bancă
Unele bănci nu se vor uita nici măcar la o ofertă, cu excepția cazului în care cumpărătorul prezintă o scrisoare de pre-aprobare a ipotecii de la creditorul ales al băncii, ceea ce înseamnă că poate dura chiar mai mult să depună o ofertă în primul rând. Datorită volumului de departamente ale departamentelor de evidență a activelor, poate dura uneori până la două săptămâni sau mai mult pentru a obține un răspuns.
Atunci când banca acceptă o ofertă, adesea generează un addendum bancar care, în toate scopurile practice, înlocuiește oferta pe care ați trimis-o. Adăugarea băncii poate fi compusă din 10 sau mai multe pagini. Aproape orice element important care protejează cumpărătorul este modificat. Dacă cumpărați o casă deținută de bancă, este o idee bună ca avocatul dvs. să revadă contractul, deoarece uneori este dificil de înțeles verbiajul.
Taxele de plată a băncilor pentru întârzierile de închidere
În California de Nord, unde lucrez, deseori ajungem la o companie de escrow din California din sud, care gestionează tranzacția. Distanțele întârzie documentele. În plus, în cazul în care împrumutătorul cumpărătorului are nevoie de câteva zile pentru a elibera fișierul din subscriere , banca plătește adesea cumpărătorului o taxă. Vânzătorii obișnuiți sunt, în general, mai iertați și mai relaxați în ceea ce privește extensiile.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.