Prețurile de închidere pentru REOS pot fi mai bune decât vânzările scurte
Prețurile scurte de vânzare nu sunt reale
Cumpărătorii gravitează spre vânzări în lipsă din două motive. Prețul de listă este atractiv și cred că vânzătorul este disperat. Cu toate acestea, nici una din aceste credințe nu este neapărat adevărată. Din moment ce nu fiecare acasă vânzare scurt este în blocare , nu fiecare vânzător este disperată. Mai mult decât atât, vânzătorii stabilesc adesea prețul enumerat nerealist, sperând că cumpărătorii se vor arunca la acea listă ca și molii la o flacără.
Vânzări scurte aprobate
Modul în care un agent de înregistrare află cât de scăzut banca va merge este dacă o ofertă a fost deja acceptată și cumpărătorul pleacă. Numai atunci agentul este liber să comercializeze listarea ca o vânzare scurtă acceptată, deoarece băncile rareori dezvăluie un preț de bază în partea din față.
Cu o vânzare anticipată pre-aprobată, așteptarea noilor cumpărători este redusă dramatic. În mod tipic, în momentul în care primii cumpărători pleacă , documentele vânzătorilor au fost deja înaintate creditorului, iar creditorul s-ar fi putut apropia de emiterea scrisorii de aprobare de vânzare scurtă .
Documentele care lipsesc în acest moment sunt oferta de noi cumpărători și calificările pentru credite.
Negocierea vânzărilor scurte
Vânzătorii pot fi de acord cu orice tip de ofertă de cumpărare pusă în fața acestora pentru semnare, dar nu este obligatorie decât dacă banca vânzătorilor aprobă oferta. Nu contează ce prevederi sunt în ofertă dacă banca nu le va accepta.
Adevărata dvs. negociere nu revine vânzătorului; se află la negociatorul băncii.
Băncile se bazează pe evaluările desktop și pe BPO-urile terților (opiniile privind prețul brokerului) pentru a determina valoarea. Deși băncile nu doresc să urmeze o blocare a pieței, aceștia doresc și o valoare de piață corectă. Depinde de agentul de listare să furnizeze vânzări comparabile și să justifice prețul prezentat de cumpărător.
Prețul după o închidere
Dacă un cumpărător ar trebui să aștepte ca proprietatea să treacă prin blocarea pieței și să fie dat în sarcina băncii, depinde de faptul că locuința are mai multe oferte . Dacă mai mult de un cumpărător a trimis o ofertă, cea mai mare și cea mai calificată ofertă va câștiga cel mai probabil.
Dacă cumpărătorul este singurul ofertant și banca răspunde negativ sau, mai rău, deloc, ar putea fi în interesul cumpărătorului să aștepte închiderea. De asemenea, nu există nici o garanție că o bancă nu va respinge mai multe oferte, mai ales dacă nu este suficient de mare.
Uneori băncile nu sunt rezonabile și ajung să se împuște în picioare. Am avut mai multe listări în care băncile au refuzat să accepte ofertele de vânzare scurte numai pentru a obține titlul la casa prin blocare, care în cele din urmă s-au vândut cu zeci de mii mai puțin.
Puteți obține o idee despre ceea ce ar putea face banca privindu-se ofertele de deschidere care sunt postate în cazul în care o casă se află în blocare. Adesea băncile vor publica o ofertă minimă pentru licitație. Dacă această sumă licitată minimă este suma datorată băncii, aceasta îi spune unei persoane rezonabile că banca nu trebuie să vândă locuința nimănui la licitație.
Deoarece o persoană rezonabilă nu dorește să plătească soldul datorat pentru ipotecă sau acea persoană ar plăti doar ipoteca și să cumpere locuința de la vânzător. Nu vă descurajați dacă banca respinge oferta dvs. de vânzare în lipsă. Fi inteligent. Trimiteți din nou oferta respectivă și puteți obține un alt negociator. Agentul de listare ar putea să prezinte documentația revizuită în numele vânzătorului care ar putea schimba modul în care banca va analiza fișierul de vânzare scurt.
Dacă nimeni altcineva nu va prezenta o ofertă mai mare - și dacă nu ați face-o, de ce ar mai fi altcineva?
- în cele din urmă, banca va pune casa de vânzare ca REO. Aveți grijă să reaparăți pe piață ca o casă deținută de bancă. Dacă prețul este rezonabil la acel punct, cumpărați-l de la bancă. Cel puțin cumpărătorii de case deținute de bănci sunt relativ siguri că tranzacțiile lor se vor închide în termen de 30 de zile sau cam asa ceva, și cel mai probabil la un preț mult mai mic.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.