Cum vânzătorii clasifică tipurile de finanțare într-o ofertă
Întrebare: tipul de împrumut este un avantaj sau un dezavantaj într-o ofertă de cumpărare?
Un cititor se întreabă: "Sunt în poziția de invidiat că pot să plătesc bani sau să obțin un împrumut pentru a cumpăra o casă. Vreau să cumpăr o investiție imobiliară, dar știi cum este această piață. peste case Vreau ca oferta mea să fie cea mai bună și știu tipul de ofertă care joacă un rol imens Deci mai bine să fac o ofertă pentru bani sau cu un împrumut Și dacă este un împrumut, De împrumut este cel mai bun? Unde este marginea mea? Ce face o ofertă de cumpărare mai bună decât alta atunci când clasat unul împotriva celuilalt de tipul de împrumut?
Răspuns: Sunteți înțelept să luați în considerare modul în care oferta dvs. poate fi percepută de către vânzător, deoarece tipul de împrumut ipotecar sau termenii de finanțare pot afecta foarte mult această percepție. Aruncați-vă în acel amestec o piață a vânzătorului și, de asemenea, puteți concura cu mai multe oferte de la diverși cumpărători. Oferta dvs. va fi examinată și judecată mai mult.
Cumpărătorii ar fi uimiți dacă știu cât de nedrepți se clasifică unele oferte de cumpărare. Deși avem legi corecte privind locuințele care interzic discriminarea bazată pe clasele de protecție, nu sunt restricționate alte tipuri de discriminare. Sa nu mai vorbim, majoritatea vanzatorilor si agentilor lor de listare nu fac o practica de a spune cumparatorilor de ce oferta lor a fost respinsa. Doar o resping. Nu trebuie să explice de ce.
Cu toate acestea, este o practică obișnuită de a judeca o ofertă de cumpărare prin tipul de finanțare pe care cumpărătorul alege să o utilizeze. Ofertele de achiziție sunt adesea clasate în modul următor.
Cel mai bun tip de ofertă este listat primul, oferta fiind cea mai puțin atractivă clasată pe ultimul loc:
- Bani gheata. Aceasta înseamnă bani la îndemână. Nu înseamnă o casă care este în prezent în escrow, deoarece ar fi o vânzare contingentă și nu o tranzacție în numerar. De asemenea, nu înseamnă o refinanțare pe o altă proprietate care va produce numerar la o dată ulterioară. O ofertă de numerar este, de obicei, însoțită de dovada fondurilor . Acest lucru se datorează faptului că vânzătorul nu va lua cuvântul unui cumpărător că cumpărătorul este bun pentru numerar. E echivalentul cererii cumpărătorului să producă o valiză ambalată cu 100 de bancnote.
Deoarece banii sunt atât de valoroși, uneori cumpărătorii de numerar pot negocia o reducere. Dar nu conta pe acel beneficiu într-o situație cu mai multe oferte sau într-o vânzare în lipsă . Amintiți-vă că toate ofertele, cu excepția finanțării proprietarului, au ca rezultat vânzătorii la final. Beneficiul principal pentru o ofertă de numerar nu este o cerință de evaluare.
Ofertele de numerar peste prețul listei sunt foarte de dorit pentru casele cu capitaluri proprii deoarece nu există o evaluare. Ofertele de numerar peste prețul de listă nu sunt de dorit pentru o vânzare în lipsă, totuși, deoarece în cazul în care cumpărătorul merge, așteptarea băncii a fost deja stabilită. Ar putea fi dificil de duplicat.
- Împrumut convențional . Cerințele scorului FICO pentru un împrumut convențional sunt mai mari decât cele pentru un împrumut FHA. Puteți obține în continuare un împrumut convențional dacă scorul dvs. FICO reflectă minimul necesar pentru FHA, dar veți plăti o rată a dobânzii mai mare.
Ratele preferate sunt oferite împrumutătorilor care au scazut cu 20% sau mai mult în numerar, rezultând un raport de împrumut-valoare de 80% sau mai mic. Cu cât este mai mică rata, cu atât riscul este mai mic pentru creditor. De asemenea, dacă aprecierea este mai mică, de multe ori creditorul va permite unui împrumutat să plătească diferența în numerar dacă împrumutul-valoare este mai mic de 80%.
Un alt avantaj pentru împrumuturile convenționale este cerințele de finanțare ale creditorilor fiind mai puțin stricte. Creditorul este mult mai puțin probabil să solicite reparații. Acest fapt face ca un cumpărător convențional să pară mult mai atrăgător decât un cumpărător FHA. Cu toate acestea, rețineți că, în general, casele mai noi nu necesită reparații.
- Imprumut FHA . Mulți cumpărători de case de prima dată optează pentru un împrumut FHA, deoarece plata inițială în numerar este, în general, mai mică decât suma necesară pentru un împrumut convențional. În plus, cerința scorului FICO, pe straturi de împrumut, este mult mai indulgentă. Plata minimă pentru un împrumut FHA este de 3,5% din prețul de achiziție.
Recomandările de reparații FHA nu sunt la fel de stricte cum cred niște vânzători și agenți. Dar case mai vechi tind să aibă nevoie de mai multe reparații. Peeling vopsea este o mare problemă FHA în cazul în care casa a fost construită înainte de 1978. Acasă poate avea un podea de beton, fără mochetă, dar mai bine să nu aibă peeling vopsea. Împrumuturile FHA sunt uneori blocate din închidere din cauza condițiilor de finanțare.
Un raport privind dăunătorii și clearance-ul pot sau nu pot fi solicitate de evaluatorul FHA.
- VA Împrumut . Veteranii primesc capătul scurt al bățului când vine vorba de ierarhizarea împrumuturilor. Cu toate acestea, debitorii VA sunt probabil un risc de credit mai bun decât un cumpărător FHA, deoarece cerințele de a cumpăra fără plata în avans sunt mai stricte. Un debitor își păstrează opțiunea de a plăti o casă în avans sau de a cumpăra fără o plată în avans. Cei mai mulți debitori VA aleg leverage.
Dezavantajul unui împrumut VA este raportarea dăunătorilor. Atunci când este necesară o muncă împotriva dăunătorilor, creditorul va dori un certificat de finalizare. Dacă tranzacția este o vânzare în lipsă, bancile de obicei nu vor autoriza plata pentru munca dăunătoare. Casele de vânzare scurte sunt vândute așa cum este .
Din păcate, din cauza ierarhiei și a concepțiilor greșite, cumpărătorii VA se înscriu adesea în partea de jos a mulțimii de oferte, în timp ce ei ar putea fi cei mai calificați. Agenții care se ocupă de o mulțime de vânzări scurte tind să preferă cumpărătorii VA pentru că știu că acești cumpărători vor fi refuzați în altă parte, ceea ce le face un candidat angajat pentru o vânzare în lipsă.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.