Închiderea unui FSBO fără ajutorul unui agent
S-ar putea să conduceți în jurul unui cartier care vă place și să semnați un semn în curte: "De vânzare de către proprietar!" S-ar putea să întâlniți unul în secțiunea dvs. privată a ziarelor locale. Dacă lucrați cu un agent și este deosebit de sârguincios, s-ar putea chiar să fi întâlnit una în timp ce căuta ceva din gama de prețuri care să corespundă specificului tău.
În orice caz, acolo este. La prima vedere, vă place proprietatea. Este ceva ce ar trebui să urmați sau ar trebui să vă îndreptați? Puteți urmări fără rezerve dacă țineți minte câteva lucruri. Cumpărarea unui FSBO este la fel ca orice altă proprietate ... cum ar fi. Dar cineva va trebui să-și asume responsabilitățile acelui agent de listare lipsă.
Ai nevoie de un agent?
Vânzătorul, evident, nu dorește să angajeze un agent de listare; a intrat în asta singur. Dar mulți proprietari sunt dispuși să plătească agentul unui cumpărător. Dacă aveți deja un agent, ea poate contacta cumpărătorul în numele dvs. Dacă nu aveți încă unul, luați în considerare găsirea unui om care este dispus să-și asume locul de muncă.
Agenții cumpărătorilor nu sunt întotdeauna entuziasmați să lucreze la FSBO fără un agent de listare deoarece nu doresc răspunderea sau pentru că înseamnă mai multă muncă pentru a nu fi neapărat mai mulți bani. Atunci când este implicat un singur agent, acea persoană ajunge deseori să facă lucrarea ambelor părți.
În ceea ce privește nevoile dvs., având un agent poate fi extrem de util pe parcursul întregului proces, iar vânzătorul plătește în mod obișnuit comisionul agentului, astfel încât nu există nici un motiv să nu încercați să lucrați cu cineva. De ce ar trebui să mergeți singur dacă nu trebuie?
Scrierea contractului de achiziție
O vânzare de case începe cu un contract de cumpărare .
Dacă sunteți inconfortabil de scris unul singur și nu doriți să obțineți ajutorul unui agent, puteți apela un avocat imobiliar pentru a trata acest aspect al tranzacției pentru dvs. De fapt, ar trebui să aveți un avocat care așteaptă în aripi oricum pentru a vă asigura că întreaga tranzacție este realizată legal și toate drepturile dumneavoastră sunt protejate.
Mulți avocați vor elabora o ofertă de cumpărare și alte documente pentru o taxă rezonabilă, iar de obicei banii sunt bine cheltuiți. Puteți găsi, de asemenea, contracte de achiziție imobiliară online, dar ar fi mai bine să angajați un profesionist dacă nu aveți expertiza necesară pentru completarea corectă a formularelor. Probabil că nu e timpul să fii banal și să fii prost.
Dacă decideți să vă ocupați singur de documente, păstrați câteva lucruri în minte:
- Oferta este mai mică decât prețul de listă. În acest fel, negocierile pot merge doar în sus. Dacă începeți prea mult, nu vă puteți întoarce.
- Scrie în situații neprevăzute. Asigurați-vă că aveți o cale de ieșire din tranzacție dacă descoperiți defectele fizice ale proprietății pe care vânzătorul nu le va repara, dacă CC & R sunt nesatisfăcătoare sau dacă împrumutul dvs. nu este aprobat, printre alte probleme. Unele contingențe comune includ o evaluare satisfăcătoare a casei, aprobarea împrumutului, o inspecție satisfăcătoare la domiciliu și inspecția dăunătorilor, titlul clar de la vânzător, aprobarea prezentărilor vânzătorului și asigurarea. Dacă oricare dintre acești factori nu poate fi îndeplinit, contractul devine nul și neavenit ... dacă ați inclus clauzele de contingență adecvate.
- Nu acordați vânzătorului un depozit de bani serios . Dați-o unei terțe părți care să vă dețină, cum ar fi o societate de titluri sau de escrow . În mod normal, agentul de înscriere ar plasa în contul de garanție pentru păstrare. Nu vrei să intre în contul de verificare al vânzătorului. Ce se întâmplă dacă vânzătorul o cheltuiește și afacerea se prăbușește datorită uneia dintre clauzele de urgență? Sau dacă doar refuză să te întoarcă? Ai fi scos banii, cel puțin până când îl poți duce în instanță și-l vei forța. Dar încerci să cumperi o casă, nu? Chiar vrei să îți ții legătura cu banii acum?
- Determinați cine plătește pentru ce. Nu există reguli stabilite aici. Cine plătește pentru care taxele sunt negociabile. Aflați cine va plăti taxele de transfer, escrow și titlurile. Dacă ești un excelent negociator, cu atât mai bine. Probabil că puteți avea grijă de asta singur.
- Folosiți prorațiile în avantajul dvs. Aflați dacă o anumită prefacere va fi în favoarea ta. De exemplu, ponderea neutilizată a impozitelor pe proprietate este de obicei un credit înapoi către vânzător dacă este plătit în avans de la vânzare. În acest caz, poate doriți să nu cereți nicio probațiune. Dar dacă impozitele sunt plătite în restanțe, vânzătorul vă va credita, așa că veți dori prorări.
- Când te vei ocupa? Specificați când vânzătorul vă va livra cheile și vă veți ocupa de proprietate. Este acceptabil în unele părți ale țării să aștepte posesia în ziua închiderii. În alte zone, posesia este dată la o zi după închidere, pentru a oferi vânzătorului timp să se mute.
Despre inspecția acasă
Întotdeauna obțineți o inspecție la domiciliu de către un inspector acasă cu reputație. Prea multe tranzacții merg spre sud când este implicat un inspector rău de acasă . Cereți acreditări și întrebați-o pe inspector dacă aparține unei asociații, apoi continuați pe ambele pentru a confirma.
Aveți câteva opțiuni dacă se întâlnesc probleme majore cu inspecția. Puteți solicita vânzătorului să:
- Remediați problema , însă nu uitați că nu este obligat să angajeze cel mai bun antreprenor disponibil sau să vă asigurați că ați făcut o treabă de calitate. Și multe contracte specifică faptul că proprietatea este vândută "ca atare", așa că verificați a ta. În acest caz, vânzătorul nu este obligat să repare nimic.
- Vă creditați banii pentru a vă angaja contractorul după închidere. Această sumă se va aplica la costurile de închidere. Dar indiferent de ce faceți, nu menționați într-un addendum că creditul este pentru reparații.
- Reduceți prețul de vânzare , de obicei cu o sumă proporțională cu costul anticipat al reparațiilor.
Obțineți o politică de titlu
Unii cumpărători cred că nu merită banii în plus pentru a cumpăra titluri de asigurare , dar un cumpărător inteligent o face întotdeauna. Costul de a fixa norii pe un titlu sau de a contesta servicile poate fi enorm în comparație cu banii pe care îi costă să cumpere asigurări.
Unele mituri despre ofertele FSBO
- FSBO nu sunt vânzători serioși. Neadevarat. O mică minoritate ar putea doar să testeze apele, dar majoritatea absolut doresc să-și vândă casele.
- FSBO nu sunt flexibile în ceea ce privește prețul. Unii cumpărători consideră că FSBO nu angajează agenți deoarece nu își pot permite, că trebuie să ia fiecare ban pentru a nu-și înclina prețul. Dar, potrivit studiilor Asociației Naționale a Agenții Imobiliari, cele mai multe proprietăți de vânzare de către proprietari primesc mai puțin pentru casele lor decât cei care se înscriu cu un agent imobiliar . FSBO sunt de obicei dispuși să negocieze , dar ar putea să nu fie foarte buni în cazul în care nu o fac pentru viață.
- De vânzare de către proprietari se ascund fapte materiale. FSBO sunt legate de aceleași legi care guvernează persoanele care sunt reprezentate de un agent imobiliar . Acești vânzători trebuie să ofere cumpărătorilor, dacă este cazul, dezvăluiri federale și de stat mandatate, inclusiv dezvăluirea oricărei fapte materiale pertinente.
- Nu trebuie să fii preaprobat pentru un credit ipotecar. Acest lucru este întotdeauna de ajutor dacă cumpărați un FSBO sau mergeți într-un traseu mai tradițional. Este posibil să nu fie necesar, dar vă ajută să vă definiți intervalul de prețuri, iar toți vânzătorii vor aprecia că știți că sunteți deja aprobat (ă) să continuați.
Linia de fund
Rețineți că solicitați consultanță juridică și fiscală dacă aveți întrebări. Este de obicei un pic riscant să cumperi un FSBO atunci când acești oameni nu au experiență de vânzare case. De asemenea, ei cred că "economisesc" bani prin faptul că nu angajează un agent atunci când, de fapt, aceștia pierd în mod normal bani, potrivit Asociației Naționale a Agenții imobiliari.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, a fost un broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.