Argumentele pro și contra de a permite creditorului dvs. să-și piardă bani la casa ta
Indiferent dacă ar trebui să faceți o vânzare în lipsă sau să lăsați casa la închidere, depinde de mai mulți factori. În timp ce pentru unii proprietari de locuințe este mai ușor să-și arunce mâinile și să lase banca să ia casa, lucru care ar putea să nu fie cel mai înțelept lucru. Indiferent de abordarea pe care o alegeți, obțineți întotdeauna sfaturi juridice și fiscale înainte de a lua o decizie între o vânzare în lipsă sau o blocare a pieței.
Beneficii de vânzare scurte
Iată câteva avantaje pentru a face o vânzare în lipsă:
- Sunteți în controlul vânzării, nu banca.
- Puteți dormi mai bine știind cine vă cumpără casa.
- Veți avea nevoie de stigmatul social al cuvântului "F", de blocare.
- Contrar convingerilor populare, puteți rămâne adesea la curent cu plățile dvs. și încă aplicați pentru o vânzare în lipsă.
Vânzarea dvs. la domiciliu va fi tratată ca orice altă vânzare la domiciliu, cu respect și demnitate.
Împuternicirea beneficiilor
Iată câteva beneficii pentru alegerea de a face o blocare a pieței:
- Este o soluție imediată.
- Puteți să nu mai plătiți și să trăiți în casă până când nu veți fi dat afară.
- Pentru unii, este răzbunare; s-ar putea să vă simțiți mai bine să spuneți inițial băncii unde să mergeți când a refuzat modificarea împrumutului.
- Dacă se întâmplă ceva de rupere sau defecțiuni, nu trebuie să remediați acest lucru.
- Puteți lăsa casa în urmă și pur și simplu să plecați.
Cumpărarea după o vânzare scurtă
Instrucțiunile Fannie Mae din 2016 vă permit să aplicați din nou pentru o ipotecă patru ani după o vânzare în lipsă cu o plată în avans de 10%.
Dacă v-ați vândut casa ca o vânzare în lipsă din cauza circumstanțelor atenuante, puteți aplica din nou pentru o ipotecă garantată de Fannie Mae după doi ani, cu o documentație adecvată a circumstanțelor. De asemenea, vă puteți califica pentru un împrumut FHA la un an după o vânzare în lipsă.
Rețineți că liniile directoare Fannie Mae și FHA nu reprezintă o garanție că veți putea cumpăra o casă după anumite termene.
Băncile au ultimul cuvânt de spus și adesea includ suprapuneri care pot schimba orientările stabilite de guvern. Cereți biroului dvs. de împrumut să clarifice înainte de a se baza pe orientările federale.
Cumpararea dupa o inchidere
Dacă blocarea dvs. sa datorat unor circumstanțe atenuante, este posibil să fiți eligibil să cumpărați o altă locuință în trei ani. În caz contrar, perioada de așteptare standard rămâne șapte ani, notează Fannie Mae în cele mai recente orientări. Similar cu orientările sale de vânzare scurte, FHA le permite celor care au blocat casele lor să depună o nouă cerere de credite ipotecare după 12 luni.
Afectează creditul
Vânzarea în lipsă poate fi considerată o marcă vătămătoare pentru creditul dvs., chiar dacă birourile de credit nu folosesc cuvântul "vânzare în lipsă" în raportul dvs. de credit . Raportul dvs. de credit poate citi, printre alte categorii, "plătit integral pentru mai puțin decât cel convenit" sau "stabilit pentru mai puțin". Unele linii directoare HAFA permit "niciun hit la credit" și pot apărea ca plătite integral. În funcție de istoricul dvs. de credit, Myfico.com oferă două exemple în care un scor de credit ar putea scădea semnificativ după o blocare a pieței. În general, rămâne o blocare în raportul dvs. de credit timp de șapte ani.
Decizii privind deficiențele
Judecãrile sunt adesea negociate între vânzãtor ºi creditorul de vânzare scurt.
În unele state, cum ar fi California, în cazul în care casa este resedinta ta personala si a fost finantat prin bani de cumparare, nu exista nici o judecata deficienta .
Băncile nu sunt, în general, dispuse să negocieze hotărârile privind deficiențele cu proprietarul casei după o blocare a pieței. În California, de exemplu, potrivit Asociației Realtorilor din California, o hotărâre privind deficiența poate fi formulată în cazul unui împrumut cu bani grei, în cazul în care împrumutul se blochează în urma unei închideri judiciare față de o vânzare de mandatar, sau dacă al doilea împrumut este un împrumut vânzarea are loc ca o vânzare a mandatarului.
Întrebări legate de împrumut
Aplicațiile de împrumut nu necesită de obicei să includeți informații despre vânzările în lipsă. Puteți să raportați că v-ați vândut casa. Cu toate acestea, trebuie să răspundeți la întrebarea: "Ați avut vreodată o proprietate închisă sau ați primit o faptă în acest loc în ultimii șapte ani". În cazul în care creditorul vede că ați avut o blocare a pieței, împrumutul dvs. poate fi negat.
Durata timpului de relocare
Dacă ați trimis o notificare de blocare a pieței, ați putea să amânați această acțiune în timp ce banca consideră o vânzare în lipsă. Așteptarea pentru aprobarea de vânzare scurt poate fi de la două la trei luni, sau mai mult. Într-o blocare a pieței, cu excepția cazului în care au fost făcute măsuri prealabile, creditorul poate dori să vă eliberați imediat de proprietate și puteți începe procedurile de evacuare dacă întârziați.
Probleme legate de impozitare
O reședință personală este scutită de scutirea datoriilor ipotecare la nivel federal atât timp cât guvernul continuă să extindă această scutire. Unele state vă impozitează dacă nu beneficiați de o scutire. Un investitor nu este scutit de scutirea de datorii ipotecare , sub rezerva anumitor condiții. Pentru proprietarii care își închid casele, unii creditori trimite imediat 1099, care raportează cuantumul scutirii ca o despăgubire pentru proprietar, chiar dacă proprietarul este scutit.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.