S-ar putea să vă întrebați - băncile nu vor să scape de blocările lor? Nu sunt băncile fericite să primească o ofertă, în special o ofertă cu preț total la o casă deținută de bancă?
Răspunsul poate că nu este.
Băncile nu doresc cumpărători să trimită oferte multiple
Băncile au aflat că nu fiecare cumpărător de blocare a pieței este angajat. Unii cumpărători fac mai multe oferte fără intenția de a le cumpăra pe toate. Ei doresc să aleagă și să aleagă cea mai bună afacere și, făcând acest lucru, s-ar putea afla în instanță scriind oferte false.
Problema apare atunci când cumpărătorul nu dispune de mijloace financiare pentru a achiziționa toate proprietățile. Unele legi de stat ar putea să dețină cumpărătorul răspunzător pentru încălcarea contractului prin anulare deoarece cumpărătorul ar fi putut încălca un legământ contractual implicit de "bună-credință".
În plus, să recunoaștem, băncile doresc cumpărătorul să se angajeze la cumpărare și să urmeze până la închidere. Dacă banca are motive să creadă că cumpărătorul joacă jocuri, banca va respinge oferta de cumpărare . Dar există și alte motive pentru care băncile nu vor vinde repo-uri bancare la nici un vechi Tom, Dick și Harry.
Motivele pentru care o bancă ar putea să nu vândă banca respectivă
Casele de case de tip repo-bancă sunt rareori în starea "la cheie".
Mulți au fost dezbrăcați sau vandalizați, iar unii sunt victime ale întreținerii amânate.
- Unele case deținute de bancă nu se califică pentru finanțare convențională.
Întreprinzătorii ipotecare pot împrumuta un împrumut de la un cumpărător altfel calificat dacă proprietatea necesită prea multă muncă pentru a respecta codurile de sănătate și siguranță. O ofertă de cumpărător convențională, cu o reducere de 20%, însă, va dobândi de obicei o ofertă de la un cumpărător care obține un împrumut FHA .
- Condiții de evaluare FHA.
Cumpărătorii FHA s-ar putea abate de la cumpărarea repo-ului băncii dacă evaluarea solicită condiții. Deși este adevărat că liniile directoare ale evaluatorilor FHA s-au relaxat începând cu anul 2006, blocarea locuințelor care sunt mai vechi poate necesita prea multe reparații . Evaluatorii vor observa toaletele și chiuvetele lipsă din baie, peelingul pe vopseaua din casele de dinainte de 1978, aparatele de bucătărie inoperabile sau lipsă, cum ar fi o sobă.
FHA necesită satisfacerea condițiilor de evaluare înainte de închidere. Totuși, băncile REO nu vor autoriza reparații înainte de închidere. Apoi, aruncați în amestec pe care cumpărătorii băncilor repo rareori doresc să plătească pentru reparații înainte ca ei să dețină locuința.
Îmbunătățirea împrumuturilor K complică procesul și necesită mai mult timp pentru a se închide, dar ele reprezintă o alternativă viabilă atunci când cumpărați un fixer-superior .
- Băncile preferă cumpărătorii de numerar pentru Repos Bank.
Cumpărătorii cu toate numerarul sunt cumpărătorii preferați ai împrumutătorilor REO. O ofertă de preț la toate ofertele de prețuri va depăși o ofertă convențională, chiar dacă oferta convențională este mai mare decât prețul de listă. În cazul în care condițiile din listare sunt "numai cumpărători de numerar", este puțin probabil ca banca să ia în considerare o ofertă de la orice cumpărător care se bazează pe finanțare.
Băncile pot solicita unui cumpărător de numerar să prezinte dovada fondurilor . Acest lucru exclude obținerea unei refinanțe la o reședință, cu excepția cazului în care banii se află deja în bancă.
De ce creditorii REO ca toți cumpărătorii de numerar să cumpere repo banca
- Nicio evaluare de urgență.
În cazul în care repo banca nu apreciază prețul de cumpărare și cumpărătorul obține un împrumut care necesită o reducere de 20% sau mai puțin, împrumutul cumpărătorului nu va fi finanțat decât dacă cumpărătorul cedează mai mult numerar sau împrumutul REO reduce prețul. Cumpărătorii de numerar nu fac ofertele în funcție de o evaluare.
- Nu există o situație de urgență pentru finanțarea împrumuturilor .
REO creditorii cu cumpărători de numerar nu trebuie să vă faceți griji cu privire la închiderea tranzacției. Creditorii refuză adesea împrumuturile pentru cumpărătorii calificați, deoarece calificările cumpărătorilor se schimbă uneori după o analiză suplimentară. Poate că cumpărătorul nu a fost angajat pe deplin în aceeași ocupație pentru ultimii doi ani, probabil că situațiile financiare au fost modificate înainte de închidere cum ar fi cumpărătorul cumpărând o mașină nouă sau chiar mai rău, poate că cumpărătorul a fost victima furtului de identitate .
- Închidere mai rapidă.
Un cumpărător nu are nevoie de 30 sau 45 de zile pentru a închide dacă cumpărătorul nu obține un împrumut. Odată ce inspecția la domiciliu și alte situații neprevăzute au fost satisfăcute sau eliberate, închiderea poate avea loc în doar 3 până la 7 zile, oferind cumpărătorului dorința de a semna renunțarea la vopsea pe bază de plumb.
O închidere mai rapidă pune mai repede bani în buzunarul creditorului REO. Există, de asemenea, mai puține lucruri care pot merge prost într-o perioadă scurtă de escrow.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.