Guvernul încearcă să simplifice închiderea. . .
Dacă un HUD-1 nu a fost mai complicat înainte, este mai rău după ce regulamentele TRID au făcut obiectul unui dumping HUD în favoarea încheierii declarațiilor și a modului în care apar creditele vânzătorului. Nu numai cumpărătorii de case nu înțeleg declarațiile de închidere cu credite, ci și angajații băncilor care se luptă. Mai ales o bancă mică de vânzare care trebuie să aprobe declarația de încheiere. Forma este atât de complicată și îngrozitoare încât mulți ofițeri escrow au luat-o pe ei înșiși să furnizeze o foaie de lucru netă, tocmai pentru ca toate părțile la o tranzacție imobiliară să poată da seama ce se întâmplă.
Acesta este progresul?
Problema cu creditele vânzătorului către cumpărător la închidere
Problema a început cu revizuirea estimării bunei credințe . A escaladat la HUD. RESPA a decis că, dacă o taxă este indicată pe Good Faith Estimate, dar este de obicei plătită de către vânzător, atunci trebuie să se reflecte pe HUD. Pentru a face balanța HUD, dacă o taxă este indicată ca un credit, dar nu este într-adevăr un credit, atunci trebuie să fie afișat și ca debit, ceea ce o face o spălare. Apoi HUD a plecat, înlocuit cu declarația de încheiere.
Te face să te întrebi de ce arată deloc? De ce? Pentru că este în Estimarea împrumutului. Știu, te face să vrei să-ți scoți părul. Regulamentele guvernamentale îți vor face asta.
Ce este un credit de vânzare pentru cumpărător, care nu este un credit?
Să începem cu premisa că creditele sunt în general reflectate ca un număr plus, iar debitele sunt un număr minus. Dacă adăugați 100 $ și apoi scade 100 $, ai zero.
În al doilea rând, în multe părți ale țării, anumite taxe de închidere sunt de obicei plătite de către vânzător.
Este, de asemenea, obișnuit în unele zone să împărțiți aceste taxe. Problema apare atunci când este un obicei local pentru ca vânzătorul să plătească o anumită taxă, dar această taxă este listată la Estimarea împrumutului cumpărătorului. Exemple de astfel de taxe sunt:
- Politica de asigurare a titlului de proprietar , cunoscută și sub denumirea de politică a proprietarilor de case CLTA / ALTA.
- Taxa de decontare, cunoscută și sub numele de comision de escrow
- Taxele de transfer în județ, cunoscute și sub denumirea de impozit pe transferul documentelor
Taxele de mai sus, dacă sunt indicate în contractul de cumpărare ca comision plătit vânzătorului, ar fi reflectate în declarația finală ca un credit de la vânzător către cumpărător. Deoarece aceste taxe nu sunt într-adevăr un credit pentru cumpărător de la vânzător, ele sunt apoi afișate ca debit pentru cumpărător, ceea ce le elimină.
Dar oh, această procedură provoacă tuturor, de la cumpărătorul de acasă Joe Blow la directorii băncilor, să-și descopere ochii. Sunt în agonie. Și nu putem rezolva asta decât dacă guvernul o rezolvă. Dacă guvernul încearcă să remedieze acest lucru, am senzația că mă va înrăutăți. Deci, se pare că acesta este un Catch 22.
Din acest motiv, sper ca această explicație simplă a problemei cu așa-numitele credite vânzătorilor către cumpărător cu privire la declarația de încheiere va determina o persoană mai puțin să-și bată capul înainte și înapoi într-o ușă - doar pentru că simte așa bine când te oprești.
De ce creditele vânzătorului pe HUD cauzează probleme pentru băncile de vânzare scurte
Băncile cu vânzare scurtă au orientări stabilite de investitori. Aceste linii directoare precizează modul în care o bancă poate gestiona aprobarea taxelor pe o vânzare în lipsă . Unele orientări interzic creditele cumpărătorului, iar unele orientări au o limită a procentului plătit cumpărătorului.
Atunci când un negociator care nu este familiar cu o declarație de încheiere vede un credit remarcat pentru cumpărător, de multe ori această persoană va cere ca taxa să fie eliminată. Este dificil să îi atragem pe unii oameni să înțeleagă că taxa este deja eliminată ca debit. Ei pot vedea acest lucru în alb și negru, chiar în fața fețelor lor, dar nu se înregistrează la etaj. Ei știu doar că vânzătorul nu poate da cumpărătorului un credit.
Un ofițer escrow sau agent de închidere nu are voie să modifice o declarație de închidere. Taxele trebuie să fie indicate conform legii federale. Taxele nu pot fi amestecate în jurul valorii de capriciul unui negociator de vânzare scurt.
Pot trimite negociatorilor o legătură RESPA care explică regulile, dar mulți nu înțeleg încă. Deci, dacă sunteți unul dintre acei oameni, nu vă simțiți rău de ignoranța voastră. Mulți oameni sunt confuzi și în aceeași barcă ca tine.
Vreau să spun: poate să se scufunde, dar sunt prea politicos. Pentru că adevărul este că aceste taxe nu sunt un credit pentru cumpărător.
Dacă sunteți în continuare confuz, după ce ați revizuit toate aceste informații, ar fi o idee bună să luați în considerare o altă linie de lucru.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.