Un cititor se întreabă: "Ar trebui să ne oprim de la efectuarea plăților ipotecare în timp ce casa noastră este pe piață ca o vânzare în lipsă ? Am încercat să facem o modificare a împrumutului cu creditorul nostru, însă cererea noastră a fost respinsă pentru că suntem actuali. dacă am fi în situație de nerambursare, ne-ar ajuta, dar ne datorăm mult mai mult decât merită casa noastră, mi-am pierdut slujba și nu îmi pot permite să mai fac plăți, ne poți ajuta?
Răspuns: Mai întâi, permiteți-mi să spun că inima mea iese la tine. Vorbesc cu mulți vânzători de vânzări scurte în poziția dvs. în fiecare zi și înțeleg dificultatea vânzătorilor se confruntă. În Sacramento, unde lucrez, mai mult de jumătate din vânzările din 2008 au reprezentat vânzări în lipsă și blocări , iar această situație este oglindită în multe alte părți ale țării. Nu eşti singur.
Nimeni, în afara unui avocat, vă poate spune dacă să vă opriți să plătiți ipoteca - în special nu pe agenții imobiliari , deoarece nu avem autorizație de a oferi consultanță juridică. Aceasta este o decizie personala pe care vanzatorii trebuie sa o faca singura. Există consecințe dacă nu mai plătiți. Iată câteva lucruri de luat în considerare:
Sunteți dispus să treceți prin blocare?
De obicei, creditorii nu vor autoriza o vânzare în lipsă până când vânzătorul nu găsește un cumpărător, dar acel statut se schimbă. Realizați că nu există nicio garanție că un creditor va accepta o vânzare în lipsă și nu este necesar ca fiecare creditor să vă permită să vindeți o vânzare în lipsă.
Dacă începeți procesul de vânzare scurt și nu mai efectuați plățile, în cazul în care vânzarea în lipsă va fi refuzată și nu veți putea efectua plățile înapoi, s-ar putea să vă pierdeți involuntar locuința prin blocare . Mulți vânzători de produse scurte intră în proces cu gândul că, dacă creditorul nu va aproba vânzarea lor în lipsă, ei sunt pregătiți să lase proprietatea să meargă.
Avantaje pentru a face plățile dvs. ipotecare în timpul unei vânzări scurte
Dacă reușiți să continuați să efectuați plăți în timp ce casa dvs. este pe piață, este posibil să faceți acest lucru din următoarele motive:
- Calificați-vă pentru a cumpăra o locuință nouă .
Orientările Fannie Mae, emise în august 2008, spun că un împrumutat poate cumpăra imediat o altă locuință după o vânzare în lipsă dacă împrumutatul nu a fost niciodată delincvent, respectă "politica excesivă a delincvenței ipotecare" și nu este obligată să ramburseze împrumutul de vânzare scurt , inclusiv o judecată privind deficiențele .
Este greu să găsești un împrumutător care o va face, dar există și bănci mai mici cu portfolii proprii, care nu vinde Fannie Mae și pot lua în considerare un astfel de împrumut. Pe de altă parte, liniile directoare FHA spun că dacă cumpărătorul nu a întârziat niciodată, FHA va face un împrumut imediat după o vânzare în lipsă. Regulile HAFA 2013 permit creditorilor să raporteze Plătit în plin, astfel încât aceasta face o mare diferență pe un raport de credit .
- Protejați creditul
Păstrarea cotei dvs. ipotecare vă ajută de asemenea la evaluarea de credit deoarece raportul de credit nu va reflecta plățile întârziate. Realizați faptul că un creditor poate, totuși, să vă raporteze vânzarea dvs. în lipsă ca un Cod de scor al creditului # 22, care va scădea oarecum pe FICO .
- Pacea minții
Faptul că nu vă lăsați în urma plăților face mai ușor pentru unii vânzători să se ocupe de o vânzare scurtă deoarece stigma de a fi delincvent este absentă și ei dorm mai bine noaptea.
- Renunță fără penalizare
În cazul în care casa dvs. nu vinde sau un creditor refuză să accepte o ofertă de la cumpărătorul dvs. de vânzare scurt, de exemplu, în California, sunteți liber să anulați înregistrarea și să vă păstrați locuința fără răspundere.
Motive pentru a vă opri plățile ipotecare în timpul unei vânzări scurte
Unii vânzători se confruntă cu dificultăți financiare extreme și nu au opțiunea de a decide dacă vor continua să facă plăți ipotecare. Alți vânzători nu mai plătesc în mod deliberat.
- Mai multă motivare pentru bănci de a accepta vânzări scurte
Deși nu este necesar să fie implicit înainte ca o bancă să ia în considerare o vânzare în lipsă, fișierele care primesc prioritate sunt cele implicite.
- Creditorii nu ar putea obliga rambursarea
Nu puteți stoarce sânge dintr-o sfeclă, deși știu băncile care au încercat. De obicei, în cazul în care un împrumutat se confruntă cu o adevărată greutăți și nu are active și nici un mijloc de a face o plată ipotecară, creditorul este puțin probabil să încerce să forțeze împrumutatul să plătească oricare dintre ele. Aceasta nu înseamnă că un împrumutător nu are dreptul la o hotărâre privind deficiența , dacă circumstanțele justifică acest lucru.
- Achiziționați fonduri pentru a vă deplasa
Este de la sine înțeles că, dacă nu plătiți banca, banii care ar fi alocați în mod obișnuit spre acea cheltuială pot fi folosiți pentru a plăti primul, ultimul și un depozit de garanție pentru o chirie.
Dezavantaje pentru a merge la implicit în timpul unei vânzări scurte
Nu există prânz gratuit. În timp ce unii vânzători sunt fericiți să meargă departe de o casă în blocarea pieței, alții ar prefera să încheie o vânzare în lipsă și să se teamă de ideea de blocare a pieței.
- Raportul de credit ar putea suferi
Vânzările scurte și blocarea creditului afectează creditul . În plus față de Codul de factor de credit # 22, creditorul poate, de asemenea, să vă raporteze plățile ipotecare delincvente la birourile de credit . Unii creditori pot raporta o vânzare în lipsă ca plătită integral dacă ați terminat vânzarea în lipsa HAFA după 2013, ceea ce nu ar trebui să afecteze creditul.
- Limitat de la achiziționarea unei noi case
Deși mă aștept ca restricțiile să se relaxeze un pic din cauza numărului tot mai mare de vânzări și vânzări pe termen scurt, în prezent, debitorii cu o salariu de 60 de zile sau mai târziu sunt obligați de Fannie Mae să aștepte doi ani pentru a cumpăra o altă locuință. Golden Union de Credit 1 din California oferă o perioadă de așteptare de la caz la caz pentru debitorii care îndeplinesc anumite criterii. Anumite orientări HAFA permit o răscumpărare imediată. Vorbiți cu agentul tău.
- Pierde acasă în vederea blocării
Dacă nu puteți face plățile înapoi înainte de vânzarea mandatarului sau a șerifului, este posibil să vă pierdeți casa la bancă.