Un cititor se întreabă: "Am găsit în sfârșit casa perfectă într-un cartier care ne-a plăcut, dar agentul de listare spune că casa este deja vândută. Când am vorbit cu agentul cumpărătorului, ea spune că vânzătorul a acceptat o ofertă, dar banca nu a aprobat- ne-ar plăcea să oferim o ofertă mai mare Vânzătorul poate accepta oferta noastră dacă vânzătorul a acceptat deja o ofertă?
Răspuns: Se pare că vânzarea pe scurt pe care doriți să o cumpărați este în ceea ce se numește în mod obișnuit statutul de contingent activ scurt . Termenii pentru o vânzare în lipsă, în care vânzătorul a acceptat o ofertă, dar banca nu a aprobat încă, variază în întreaga țară, dar în esență, cu excepția cazului în care contractul conștientizează altfel, vânzătorul poate accepta să vândă numai un singur grup de cumpărători.
Acest lucru nu înseamnă că vânzătorul nu poate accepta mai multe oferte, dar acele alte oferte probabil că nu vor fi în prima poziție. O ofertă ulterioară acceptată de un vânzător este cunoscută ca o ofertă de rezervă. Un vânzător poate, în general, să semneze multe oferte de rezervă și să le plaseze în orice ordine agreabilă părților implicate.
Obținerea unui vânzător pentru a accepta mai mult decât o ofertă scurtă de vânzare
Nu ai nimic de pierdut prin trimiterea unei oferte pe o listă contingentă de vânzare scurtă activă. Acest lucru se datorează faptului că unii cumpărători scriu multe oferte pe alte case, chiar dacă această practică este îngrădită de avocați și poate avea consecințe juridice.
Atunci când o altă ofertă devine acceptată pentru aceste tipuri de cumpărători, atunci cumpărătorii își retrag ofertele contingente restante.
Dacă primul cumpărător pleacă , agentul va anunța în general agentul cumpărătorului al cărui cumpărător se află în poziție de rezervă. Dar nu înseamnă că un cumpărător din această poziție va fi neapărat mai aproape de aprobarea vânzării .
Multe bănci fac vânzătorii să înceapă atunci când un nou cumpărător intră în proces.
Un vânzător nu este obligat să accepte o ofertă de rezervă pentru o vânzare în lipsă. Dacă vânzătorul nu dorește să accepte o ofertă de rezervă, nu puteți forța vânzătorul să vă semneze.
Poate un vânzător trimite oa doua ofertă de vânzare scurtă către bancă?
Unii agenți de înregistrare de vânzare scurtă îi sfătuiesc pe vânzători să trimită o singură ofertă de vânzare la un moment dat băncii. Dar ce se întâmplă dacă vânzătorul primește o ofertă mai mare, cum ar fi oferta pe care o propuneți să o depuneți?
Pentru a răspunde la aceasta, trebuie să citiți contractul de cumpărare , în special addendumul de vânzare scurt. În California, de exemplu, addendele noastre de vânzare cu amănuntul pentru automobile permit vânzătorului, în mod implicit, să continue să comercializeze proprietatea și să trimită oferte concurente băncii. În timp ce vânzătorul, probabil, nu poate forța primul cumpărător să anuleze contractul, există modalități de a exercita presiune asupra cumpărătorului pentru a anula.
După ce agentul de listare explică agentului primului cumpărător că o ofertă mai mare va fi trimisă băncii, în general agentul de listare va solicita agentului cumpărătorului dacă cumpărătorul dorește să stea în escrow timp de încă 30-90 de zile, în timp ce banca are în vedere acceptarea ofertă mai mare. În această situație, majoritatea cumpărătorilor care au prezentat o ofertă mai mică vor pleca atunci când își dau seama că oferta lor va fi probabil trecută.
Aveți grijă atunci când trimiteți o ofertă de cumpărare de vânzare în lipsă peste valoarea de piață. Dacă oferta dvs. este prea mare, chiar dacă banca acceptă vânzarea în lipsă, cotele vor fi evaluate de evaluatorul băncii dvs. cu o evaluare mai mică. În acest caz, agentul de listare va trebui să renegocieze cu banca de vânzare scurtă, iar banca de vânzare scurtă ar putea să nu fie dispusă să scadă prețul. Este riscant să oferiți prea mult și puteți aștepta săptămâni sau luni numai pentru a descoperi că împrumutul dvs. a fost refuzat din cauza unei aprecieri scăzute .
De ce un vânzător ar putea să accepte o ofertă secundară de vânzare scurtă ca rezervă
Un vânzător al unei vânzări scurte dorește un rezultat de bază. Vânzătorul dorește ca banca să accepte vânzarea în lipsă. Băncile tind să accepte oferte de vânzare scurte care sunt evaluate în cadrul valorii de piață. Motivele de a accepta oa doua ofertă scurtă de vânzare în rezervă și de a prezenta oferta spre examinare sunt:
- Poate cel de-al doilea cumpărător este mai calificat să cumpere decât primul cumpărător.
- Primul cumpărător ar putea să nu fie 100% angajat să cumpere vânzarea în lipsă.
- Prețul de vânzare al primului cumpărător ar putea fi prea mic.
- Vânzătorul ar putea fi scutit de a face o contribuție vânzător cu un preț de vânzare mai mare.
- Vânzătorul ar putea reduce deficitul , dacă este cazul, dacă prețul oferit este mai mare.
- Răspunderea fiscală a vânzătorului, dacă există, ar putea fi redusă cu o ofertă mai mare.