Un cititor întreabă: "Sunt interesat să fac o vânzare scurtă, dar aud povesti de groază despre termenele implicate. Unii oameni știu că au făcut o vânzare în scurt timp de mai mult de un an. Mi sa spus că ar putea dura mai mulți ani pentru a-mi aproba vânzarea în lipsă, ceea ce pare a fi o perioadă lungă de timp fără motiv bun.
Răspundeți: Modul în care cei mai scurți agenți de vânzări ar anticipa un calendar pentru vânzarea dvs. în lipsă este prin a căuta mai întâi informațiile dvs. de împrumut. Tipul de împrumut pe care îl aveți și identitatea creditorului dvs. va stabili etapa pentru cronologia dvs. de vânzare scurt. S-ar putea să nu vă amintiți tipul de împrumut pe care l-ați scos inițial. Ați putea împrumutul ar putea fi:
- Un împrumut convențional
- Un împrumut FHA
- Un împrumut VA
- Un împrumut Fannie Mae
- Un împrumut Freddie Mac
În plus, probabil că plătiți două sau trei împrumuturi? Poate că împrumutul tău poartă asigurări ipotecare ? Toate aceste condiții afectează așteptarea aprobării de vânzare scurtă și adăugați suprapuneri la vânzarea dvs. în lipsă.
Cronologie de bază pentru aprobarea de vânzare scurtă
Primul pas al unei vânzări rapide este de a strânge toate pentru documente. Îmi place să colectez documentele clientului în avans. Aceasta cuprinde următoarele documente de bază:
- Ultimele 2 ani de declarații fiscale
- Ultimele 2 W2s / 1099s
- Ultimele 2 declarații bancare
- Ultimele 2 posturi de salarizare
- Fișa financiară sau 1126
- Formularul 4506
- Scrisoare de greutate semnată și datată
Băncile ar putea solicita documente suplimentare, însă aproape fiecare bancă solicită documentele de mai sus. Am scanat aceste documente într-un fișier PDF, notând numărul de împrumut pe fiecare pagină.
Apoi, semnează acordul de listare, dezvăluirile și autorizația terță parte, care îmi permite să vorbesc cu banca (vânzătorii) vânzătorului.
Trag fotografii ale casei, efectuez inspecția vizuală a agentului meu și atașez o cutie de blocare .
În zona mea din Sacramento, de la momentul înscrierii în MLS la momentul unei oferte acceptabile, este de 2 până la 3 zile până la 2 până la 3 săptămâni. Dacă locuința se află într-o zonă cu un inventar ridicat, ar putea dura mai mult de 60 până la 90 de zile înainte de a primi o ofertă acceptabilă.
Odată ce o ofertă este primită și semnată, o trimit băncii, împreună cu pachetul de vânzare scurt al vânzătorului și un HUD pregătit. De la acel moment până la momentul aprobării rapide a vânzării , intervalul mediu de timp este de aproximativ 60 până la 90 de zile.
Aceasta înseamnă 30 de zile pentru a vinde + 60 de zile pentru aprobare + 30 de zile pentru închiderea escrow = 4 luni, în medie.
Cauze pentru întârzierile de vânzare scurte în linia de timp
Una dintre cele mai mari probleme pe care le vedem în vânzările de astăzi sunt cumpărătorii care nu sunt angajați în procesul de vânzare în lipsă . Deoarece o mare parte din cronologie nu este cunoscută, poate face un cumpărător să se simtă foarte nesigur. Un agent de listare de vânzare scurtă poate oferi o idee educată, dar dacă agentul cumpărătorului înțelege cum funcționează o vânzare scurtă este un card sălbatic. Dacă un agent al cumpărătorului nu poate gestiona așteptările cumpărătorului și nu știe să explice cumpărătorului o scurtă perioadă de timp pentru vânzări, acel cumpărător poate ieși ușor din control.
Nu este vina cumpărătorului.
Un cumpărător în afara controlului și frustrat este un cumpărător care este pe cale să anuleze tranzacția de vânzare în lipsă . Aceste tipuri de cumpărători nu vor să aștepte aprobarea vânzării în lipsă . Ei vor anula și apoi vor intra într-o altă tranzacție de vânzare scurt, care începe din nou ceasul. Te face să te întrebi de ce.
O altă problemă este așteptarea pentru cronologia vânzării scurte oferă cumpărătorilor prea mult timp să se gândească la cumpărarea vânzării în lipsă . Dacă ar cumpăra o vânzare tradițională, până când au decis că nu le place casa, îi urăsc pe vecini și doreau să nu-și pună ochii pe loc, tranzacția ar fi închisă. Dar vânzările scurte durează atât de mult încât cumpărătorii au prea mult timp să ia în considerare toate negativele și dezavantajele. Uneori, ele dezvoltă picioare reci .
Am avut un vânzător să anuleze o vânzare scurtă pe care a jurat-o inițial că era casa ei de vis.
Avea scrisoarea de aprobare, iar creditorul era aproape de a desena documente. Dar aprecierea a fost cu 20.000 de dolari mai mică decât prețul de vânzare, deoarece în acel cartier existau foarte puține vânzări. Evaluatorul a trebuit să privească în afara zonei pentru vânzări comparabile . El a folosit vânzări care nu erau într-adevăr vânzări comparabile . Cumpărătorul se temea că valoarea casei a scăzut în timpul perioadei escrow de 30 de zile cu 20.000 de dolari, iar ea sa speriat.
În loc să fie încântat că banca a fost forțată să reducă prețul locuinței ei cu 20.000 de dolari, cumpărătorul a anulat vânzarea în lipsă. Nu era gata să cumpere o casă. Nu toți cumpărătorii sunt gata să cumpere o casă .
Când aceste tipuri de evenimente se întâmplă și cumpărătorul anulează, termenul de vânzare scurt începe să se încheie. Acesta este motivul pentru care cel mai important lucru pe care îl puteți face într-o vânzare în lipsă este de a menține cumpărătorul informat, logodit și fericit.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.