Cum de a scrie oferte pentru a cumpara REO Foreclosures
Atunci când prețurile băncilor prețurile REO în conformitate cu vânzările comparabile, ofertele multiple sunt de multe ori răspunsul. Asta înseamnă că ai putea fi împotriva unei concurențe rigide pentru acea casă deținută de bancă .
Sau nu. Căutați case cu zile mai lungi pe piață dacă doriți să negociați prețuri mai mici.
Nu este neobișnuit pentru unele împrumuturi REO din Sacramento, unde vând, să primească 15 sau 20 de oferte. Uneori, banca va arunca cu toții numai câteva oferte și apoi îi va cere pe cumpărătorii selectați să retransmită ceea ce se numește "Ofertă cea mai bună și cea mai bună". Uneori, banca acceptă pur și simplu cea mai bună ofertă la început.
Dacă vă întrebați cum puteți face ca oferta dvs. REO să strălucească mai presus de toate și să fie oferta câștigătoare, iată câteva sfaturi pentru a vă ajuta să selectați prețul corect și termenii:
1) Obțineți Istoricul Proprietății al Blocării REO
Cereți agentului cumpărătorului să afle prețul de cumpărare al băncii în baza faptei administratorului sau a actului șerifului. În general, se remarcă pe documentul în sine, pe care îl puteți obține de la taxele sau o societate de titluri. Comparați prețul respectiv cu prețul solicitat de bancă. Uneori, banca dorește să se blocheze și va stabili un preț de ofertă atât de ridicat încât niciun investitor nu va cumpăra casa la licitație.
Uită-te la suma de împrumuturi care au fost o dată asigurate la proprietate. Undeva între soldul (sumele) ipotecară și prețul de vânzare la închidere este suma pe care banca o va accepta, în cazul în care casa este sub-preț.
2) Determinarea vânzărilor comparabile pentru închiderea REO
În multe cazuri, prețul de listă nu are nicio influență asupra valorii casei.
Valoarea de piață ocupă cea mai mare pondere. Dacă sunteți împotriva ofertelor concurente, ceilalți cumpărători vor oferi mai mult decât prețul de listă.
- Uită-te la ultimele trei luni de vânzări comparabile , un mini CMA, pentru acel cartier, pentru a determina cât de mult merită această închidere REO. Încearcă să folosești numai acele case care se potrivesc cel mai bine cu REO în ceea ce privește imaginile pătrate, numărul de dormitoare, băi, facilități și condiții.
- Uită-te la vânzările în așteptare . Cereți agentului dvs. să sune agenții de listare a vânzărilor în așteptare pentru a încerca să afle prețul acceptat al ofertei. Unii agenți de listare vor împărtăși acele informații și unii nu vor.
- Uită-te la listarea activă. Acestea sunt cel mai probabil liste de alți cumpărători vor folosi pentru a formula un preț, deoarece acestea sunt singurele case pe care acești cumpărători de fapt turneu.
3) Analizați REO Solds a Agenției de Listing
Cei mai mulți agenți REO lucrează pentru una sau două bănci. Unii agenți de înregistrare sunt agenți de înregistrare exclusivi pentru REO-uri și nu enumeră nici un alt tip de proprietate. Din moment ce agenții REO se ocupă de volum, aceștia aplică în mod obișnuit aceleași principii de stabilire a prețurilor la toate listele REO ale acestora .
- Cereți agentului cumpărătorului să caute agentul de înscriere în MLS .
- Rulați o căutare utilizând numele agentului respectiv pentru a găsi ultimele trei până la șase luni ale listei agentului respectiv.
- Trageți istoricul acelor liste pentru a determina raportul preț-preț-vânzare-preț. Dacă cele mai multe dintre aceste listări sunt de vânzare pentru, să zicem, 5% peste prețul de listă, atunci ar putea fi necesar să oferiți 6% peste prețul de listă, și invers.
4) Întrebați despre numărul de oferte primite pentru închiderea REO
Dacă nu există oferte în casa REO, puteți oferi, probabil, mai puțin decât prețul de listă și puteți obține oferta acceptată. Cu toate acestea, dacă există mai mult de două oferte, va trebui cel mai probabil să oferiți peste prețul solicitat.
Dacă există 20 de oferte, rețineți că unele dintre aceste oferte ar putea fi în numerar. Băncile ca toate ofertele de numerar. Dacă obțineți finanțare, este posibil să trebuiască să creșteți prețul ofertei dvs. pentru a fi luat în considerare.
5) Trimiteți scrisoarea Preapproval
Este de la sine înțeles că nu doriți o scrisoare prequal. Vrei o scrisoare de pre-aprobare .
Obțineți aprobarea prealabilă de la alegerea creditorului.
Mai mult decât atât, să fiți preaprobați de creditorul care deține proprietatea. Nu vă așteptați să utilizați acest împrumut pentru împrumutul dvs., dar trimiteți scrisoarea de pre-aprobare de la acest împrumutător, împreună cu scrisoarea de la creditorul dvs. proprii. Băncile nu au întotdeauna încredere în alți preaproversați creditorii, ci tind să aibă încredere în departamentele proprii. Dacă cumpărați un REO de la Wells Fargo, ați putea obține o marjă dacă aprobarea dvs. prealabilă de la Wells Fargo este tot ceea ce spun.
6) Nu cereți REO Bank să plătească pentru reparații / inspecții
Uneori băncile vor plăti pentru reparații, dar de obicei nu vor fi de acord să facă acest lucru în faza de ofertă. Dacă există probleme în timpul unei inspecții la domiciliu , renegociați după ce ați acceptat oferta. În trecut, am reușit să negociez reduceri pentru articole de bilete mari, cum ar fi HVAC inoperabil. Dar lucrurile pe care le puteți vedea cu ochii voștri și obiecte mai mici sunt ale dvs. pentru a face față datorită clauzei AS IS inerentă în majoritatea vânzărilor REO de blocare.
7) Scurtați perioada de inspecție
În cazul în care alți cumpărători solicită timp de 17 zile, de exemplu, să efectueze inspecții și vă cereți 10, este posibil să fiți considerat cel mai grav cumpărător. O inspecție este de obicei numai pentru edificarea cumpărătorului oricum. Banca este foarte puțin probabil să răspundă la orice solicitare de reparații. Nu faceți greșeala de a vă gândi că puteți veni în sus și renegocia mai târziu.
Acordați o atenție specială mucegaiului suspectat care poate apărea în casele abandonate după ce au stat vacant pentru o perioadă lungă de timp.
8) Oferiți Taxele Split cu banca REO
Unele bănci nu vor plăti taxe de transfer, de exemplu. Dacă cumpărătorul oferă să împartă aceste taxe, banca se va simți mai receptivă la acceptarea ofertei. Același lucru pentru taxele de escrow.
Multe bănci negociază taxe de reducere pentru asigurarea titlului . Dacă banca va plăti politica proprietarului, politica ALTA ar putea costa ceva mai mult. Dar este încă o idee bună să lăsați banca să aleagă titlu dacă doriți ca oferta dvs. să fie acceptată.
Luați în considerare consecințele evaluării
Dacă oferiți peste prețul listei, rețineți că aprecierea va trebui să justifice acest preț. Dacă găsiți că aveți de-a face cu o apreciere scăzută , aveți opțiuni, deci nu vă disperați. Amintiți-vă, banca se va confrunta cu această problemă cu următorul cumpărător care obține finanțare.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.