Elizabeth Weintraub: "De-a lungul anilor, am avut plăcerea de a lucra cu mulți vânzători și cumpărători în tranzacții de vânzare în lipsă. În timp ce nici 2 vânzări scurte nu sunt identice, tranzacțiile individuale au trăsături comune. vânzătorii, în special, au adesea întrebări pe care nici măcar nu le știau că doresc să le ceară până la jumătatea vânzării . "
Răspuns: Fiecare dintre următoarele întrebări și răspunsuri a fost compilată din partea unor părți din lumea reală pentru o vânzare în lipsă. Primul lucru pe care un vânzător care intenționează să-l vândă în scurt trebuie să facă este să intervieveze câțiva agenți imobiliari care se specializează în vânzări în lipsă. Este agentul tău de vânzare scurt care poate face procesul neted sau dur. Cereți acreditări și numere de producție și, indiferent de ce faceți, nu aveți încredere într-o astfel de tranzacție complicată pentru un novice.
# 1) Ce este o vânzare în lipsă?
O vânzare în lipsă are loc atunci când banca vă permite să vă vindeți casa pentru mai puțin decât suma pe care o datorați. O vânzare în lipsă este un privilegiu acordat de bancă. Nu este un drept. Nu orice bancă vă va permite să faceți o vânzare în lipsă.
# 2) Ar trebui să alegem o scurtă vânzare pe o perioadă de închidere?
În unele cazuri, ar fi mai ușor să lăsați o casă să se ducă la blocare decât să suporte lupta și stresul unei vânzări scurte. Indiferent dacă ar trebui să ia în considerare excluderea poate depinde de consecințele financiare și juridice ale unei blocări.
Întotdeauna trebuie să obțineți consultanță juridică și fiscală, deoarece agenții imobiliari, cu excepția cazului în care sunt autorizați să practice legea, nu le pot oferi.
# 3) Cum poate un vânzător să obțină oferte multiple pe o vânzare scurtă?
O modalitate sigură de a obține mai multe oferte este să vă prețuiți vânzarea în lipsă sub valoarea de piață. Există și alte modalități prin care cumpărătorii pot licita una peste alta pentru casa ta.
Aveți grijă să prețați vânzarea dvs. în lipsă prea scăzută deoarece a) banca este puțin probabil să accepte o sumă licitată redusă și b) unii cumpărători s-ar putea confunda și pot face oferte de lowball .
# 4) Ar trebui să ne oprim cu plățile ipotecare pentru a face vânzarea scurtă?
Este un mit că trebuie să fii implicit, în spatele plăților tale, să faci o vânzare în lipsă. Cu toate acestea, există anumite situații în care plățile dvs. trebuie să fie delincvente. Cele mai multe dintre acestea implică împrumuturi guvernamentale, deoarece da, în unele cazuri, guvernul vrea să renunți la plata ipotecii. Scary, nu?
# 5) Banca va veni după noi pentru diferența?
Un alt motiv pentru a obține consultanță juridică. Unul dintre motivele principale pentru a face o vânzare în lipsă este să obțineți o eliberare de răspundere personală, dar nu orice vânzător este eliberat. Unele împrumuturi au o garanție personală în unele state. Unele împrumuturi cu împrumuturi în anumite state permit deficiențe. Absența de verbiaj referitoare la o lipsă într-o scrisoare de aprobare nu înseamnă neapărat că vânzătorul este eliberat.
# 6) Va rula o vânzare scurtă Evaluarea mea de credit?
Potrivit FICO , cel mai mare impact asupra ratingului dvs. de credit pare să fie atunci când există o deficiență rămasă. Cu o deficiență, afectarea creditului pentru o vânzare în lipsă este aproape identică cu cea a unei blocări.
Fără, e mai puțin. Creditorii raportează de obicei o vânzare pe scurt a raportului dvs. de credit ca fiind "plătit integral pentru mai puțin decât a fost convenit", dar există și alte opțiuni de raportare.
# 7) Cum putem face o vânzare scurtă cu două împrumuturi?
Faceți o vânzare în lipsă cu două împrumuturi la fel ca o vânzare în lipsă cu 3 împrumuturi și / sau o grămadă de garanții. Negociați individual. În mod obișnuit, creditorul în prima poziție va aloca un mic procent din veniturile acordate titularilor de juniori. Cu toate acestea, debitorii pot fi, de asemenea, rugați să facă o contribuție vânzătorului .
# 8) Avem nevoie de un avocat pentru o vânzare scurtă?
Dacă aveți active pentru adăpost, venit disponibil și care se confruntă cu răspundere personală pentru un împrumut, acestea sunt 3 motive excelente de a angaja un avocat pentru a face o vânzare în lipsă. Din păcate, dacă întrebați un avocat, un avocat va spune, da, închiria un avocat. Ai nevoie de consiliere juridică.
Dacă aveți nevoie de un avocat pentru a negocia în numele dvs., depinde de complexitatea și particularitățile situației dvs. Adresați-vă agentului sau CPA și altor consilieri de încredere.
# 9) Avem nevoie de o dificultate financiară pentru a face o vânzare scurtă?
La începutul maniei de vânzare cu amănuntul, această ultima întoarcere - care a început la sfârșitul anului 2005 - o dificultate financiară a fost un criteriu absolut pentru a se putea califica pentru o vânzare în lipsă . Având în vedere numărul uluitor de locuințe care sunt sub apă și necesitatea de a dispune de împrumuturi fără securitate, unii investitori bancari vor acorda o vânzare strategică pe termen scurt.
# 10) De ce banca ar refuza vânzarea noastră scurtă?
Băncile caută elemente cruciale pentru aprobarea unei vânzări în lipsă, dar probabil cel mai mare motivator este dacă banca va face mai mulți bani prin acordarea unei vânzări în lipsă în urma urmăririi blocării. Uneori, banca nu vă va spune că va câștiga mult mai mult prin blocare. Acesta va stabili pur și simplu un preț pe care vrea să nu îl plătească vreun cumpărător. Un fel de ieșire de pui.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.