11 motive pentru care nu cumpărați o vânzare scurtă
La suprafață, se pare că un cumpărător de vânzări cu amănuntul obține o afacere bună. Deși o marjă subțire de vânzări în lipsă poate fi profitabilă pentru un cumpărător - pentru că există întotdeauna excepții - o mare parte din timp, un cumpărător ar fi mai bine să cumpere o casă care nu este implicită.
Vânzările scurte nu sunt vândute la reduceri.
Este puțin probabil să auziți profesioniștii din domeniul imobiliar să vă spun că nu este o idee bună să cumpărați o vânzare în lipsă . În parte, asta pentru că profesioniștii imobiliari profită de o vânzare în lipsă . Toată lumea face bani, cu excepția vânzătorilor și a cumpărătorilor. Realizați, de asemenea, că agenții de listare ar putea împinge vânzătorii să fie listați ca o vânzare în lipsă, deoarece dacă vânzătorii au trecut prin blocare , agenții de listare nu ar primi listarea.
În Sacramento, unde lucrez, de exemplu, mulți agenți ignoră vânzările scurte și sugerează că cumpărătorii lor cumpără altceva. Acestea sunt adesea agenți care au fost arși în trecut și care au avut vânzări scurte se destramă deoarece erau listate de un agent care nu avea nici o afacere care să includă o vânzare în lipsă.
Iată 11 motive pentru care cumpărătorii nu ar putea dori să cumpere o vânzare scurtă:
Vânzătorii plătiți prea mult
Dacă o locuință sa vândut cu 500.000 de dolari acum câțiva ani și este acum de vânzare la 400.000 de dolari, asta nu înseamnă că cumpărătorul primește gratuit 100.000 $ din acțiuni .
Înseamnă că vânzătorul a plătit prea mult pe o piață în creștere și acum piața a scăzut. Înseamnă că vânzătorul nu are capitaluri proprii.
Vânzătorii au împrumutat prea mult
Băncile care erau dornice să împrumute bani în aprecierea piețelor au permis uneori debitorilor să supra-ipotecă acasă, ceea ce înseamnă că soldul împrumutului a depășit valoarea bunului.
Evaluările sunt subiective și nu toți evaluatorii vor plasa aceeași valoare pe o casă. Deși împotriva legii, unii evaluatori sunt presați de bănci pentru a evalua cuantumul pe care proprietarul casei dorește să îl împrumute.
Calificări stricte Agenții imobiliari neexperimentați sau neetici ar putea împinge vânzătorul să considere o vânzare în lipsă atunci când vânzătorul nu se califică pentru o vânzare în lipsă . Vânzătorii trebuie să dovedească o greutăți și să prezinte dovezi ale dificultăților acordate creditorului pentru aprobare. Unii agenți listă casele ca vânzări scurte fără a vorbi vreodată cu creditorii sau pre-califică vânzătorii.
Casele vinde la valoarea de piață.
Creditorii nu sunt naivi sau nu cunosc valoarea unei case. Creditorii vor insista asupra unei analize comparative a pietei , cunoscuta sub numele de CMA, sau a unui aviz de pret broker, cunoscut sub numele de BPO. În cazul în care un creditor crede că un preț mai bun poate fi obținut prin luarea de proprietate în blocarea pe o ofertă de vânzare în lipsă, creditorul poate rezista pentru un preț mai mare. Acest preț va fi aproape de valoarea de piață . Creditorii acceptă vânzările în lipsă atunci când casa este în valoare de prețul de vânzare pe termen scurt, ceea ce înseamnă valoare de piață.
Case de vânzare "așa cum este"
Dacă o companie ipotecară este de acord cu o vânzare în lipsă , este cel mai probabil să plătiți și costurile de închidere din tranzacție.
Creditorii solicită cumpărătorilor să cumpere locuința în starea actuală. Creditorii vor refuza de obicei să plătească pentru:
- Sugestiile de reparare dezvăluite la o inspecție la domiciliu .
- Inspecții de insecte sau de muncă necesare pentru a emite un raportare dăunătoare.
- Acoperirea acoperișurilor sau a acoperișurilor.
- Planurile de protecție la domiciliu pentru cumpărător.
- Întreținerea amânată.
Durata timpului de închidere
În funcție de momentul în care a fost depusă notificarea privind neîndeplinirea obligațiilor , întârzierile reținute ale împrumutătorului și cantitatea de documente pe care vânzătorul le-a trimis deja, ar putea dura de la două săptămâni la două luni pentru a obține un răspuns la o ofertă de cumpărare de la un creditor. De asemenea, dacă doi creditori sunt implicați deoarece există două împrumuturi garantate de proprietate, ar putea dura mai mult pentru a satisface cerințele celui de-al doilea creditor.
Creditorii pot schimba condițiile
Unii creditori își rezervă dreptul de a renegocia termenii vânzării în lipsă în ultimul moment.
Dacă se schimbă piața, se trec noi legi sau informații noi trec pe biroul creditorului, creditorul poate încerca să modifice termenii contractului. În general, creditorii au la dispoziție avocați, iar cumpărătorii obișnuiți nu au.
Credite de reducere a împrumutului
Creditorii care au vândut credite către Fannie Mae sau Freddie Mac plătesc, în general, comisioane imobiliare tradiționale agenților imobiliari. Alții pot cere o reducere. Mai mult, agenții ajung să facă de două până la trei ori munca unei tranzacții convenționale și nu apreciază să fie plătiți mai puțin pentru a face mai multă muncă. Dacă ați fost de acord să plătiți agentului dvs. un anumit procent în baza unui contract de broker de cumpărător , ați putea fi răspunzător pentru diferența dintre ceea ce creditorul va plăti și ceea ce stipulează contractul dvs., în cazul în care agentul dvs. refuză să renunțe la diferența.
Costuri mai mari de închidere a cumpărătorului
Deoarece creditorii rar vor plăti pentru orice extra, cum ar fi dispus să facă un vânzător, dacă vreți vreunul din aceste extra, veți plăti pentru ele. Uneori, creditorii vor refuza să plătească pentru costurile standard de închidere a vânzătorilor, cum ar fi taxele de transfer , de asemenea. Dacă doriți inspecții specifice, probabil că veți plăti pentru ei în afara de buzunar.
Pierdeți controlul tranzacției
Dacă trebuie să închideți escrow-ul până la o anumită dată, o mulțime de noroc cu asta. Un proces scurt de închidere a casei de vânzare durează o perioadă nedeterminată de timp. Creditorul vânzătorului solicită fotografiile, nu cumpărătorul și creditorul cumpărătorului. Dacă încercați să închideți escrow concomitent cu vânzarea casei dvs., s-ar putea să nu se întâmple.
Little Motivation pentru vânzători
Atunci când vânzătorul descoperă că efectul de vânzare scurt pe credit este aproape de cel al unei blocări, există un mic stimulent pentru ca un vânzător să coopereze cu o vânzare în lipsă. Deși vânzătorii se pot califica pentru a cumpăra o altă locuință în 2 ani după o vânzare în lipsă față de 5 (cu restricții) pe o blocare a pieței, unii nu au intenția de a cumpăra vreodată o altă locuință.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California