Dacă încercați să obțineți un tip de împrumut greșit, chiar dacă vânzarea dvs. în lipsă este aprobată de banca vânzătorului, s-ar putea să nu puteți închide această tranzacție din cauza unor probleme de finanțare. Din păcate, nu toate tipurile de finanțare disponibilă în Statele Unite pot fi folosite pentru a cumpăra o vânzare în lipsă.
Se asteapta aprobarea
Cu excepția cazului în care vânzarea pe scurt pe care intenționați să o cumpărați este o vânzare Wachovia scurt sau o vânzare prealabilă HAFA scurt , puteți conta destul de mult pe așteptare pentru o aprobare de vânzare scurt. Obținerea unei vânzări rapide aprobate poate dura între 4 și 8 săptămâni în medie, până la un an sau mai mult.
În această perioadă, ratele dobânzilor fluctuează. Mulți creditori nu vor închide un împrumut mai mult de 30 de zile fără să vă taxeze pentru privilegiul respectiv. Unii nu vă vor da un credit de împrumut până când nu veți primi aprobarea de vânzare. În cazul în care ratele dobânzilor se răsfrâng în sus, puteți constata că nu mai sunteți calificat să cumpărați acasă.
Sfat: încercați să cumpărați sub mijloacele dvs. Nu întindeți suma împrumutului aprobat până la valoarea maximă. Lasă-ți puțină flexibilitate.
Nu se închide înainte de expirarea aprobării
Multe bănci de vânzare pe termen scurt doresc să se închidă în termen de 30 de zile de la aprobarea de vânzare scurt. Dacă obțineți un împrumut care necesită o perioadă mai lungă de aprobare, cum ar fi un împrumut de la secțiunea 184, s-ar putea să nu puteți închide în intervalul de timp specificat și aprobarea dvs. va expira.
Uneori, chiar și cu un împrumut convențional , întârzierile cu finanțarea de vânzare scurtă sunt inevitabile. Poate că evaluatorii sunt susținuți și evaluarea nu poate fi finalizată în timp, iar subscrierea durează mai mult decât de obicei. În cazul în care împrumutatul nu a obținut o defalcare a taxelor aprobate, iar unele dintre taxele pe care vânzătorul nu le permite să le plătească au fost transferate cumpărătorului, revizuirea Estimării Bunei Credite ar putea întârzia procesul.
Unele bănci nu vor emite o prelungire pentru scrisorile de aprobare de vânzare scurte.
Sfat: întrebați-vă în avans creditorul dacă compania poate garanta o închidere de 30 de zile. Mai mult, dacă auziți că vine scrisoarea de aprobare, începeți mai devreme împrumutul.
Reparații potențiale rar plătite pentru Ban
Mulți creditori au condiții de împrumut. Recomandările de reparații FHA pot solicita o mulțime de reparații, cum ar fi fixarea vopselei de decupare dintr-o casă pre-1978 sau instalarea de bare de mână. Un împrumut VA va cere, fără îndoială, un raport privind dăunătorii și un certificat clar de completare a dăunătorilor. Chiar dacă împrumutul dvs. este convențional, evaluatorul ar putea lua notă de un acoperiș defect și să ceară înlocuirea înainte de a conveni să finanțeze această vânzare în lipsă. Băncile rareori vor plăti pentru reparații. Vânzările scurte sunt vândute în condiții "așa cum sunt". În plus, banca nu va lăsa vânzătorul să plătească pentru reparații, pentru că în cazul în care vânzătorul are bani în plus, în general, banca va dori aceste fonduri.
Sfat: Rugați-vă agentul să pre-inspectați casa și să discutați problemele potențiale în prealabil.
Costurile de închidere nu pot fi acoperite
Adesea, cumpărătorii vor cere unui vânzător să plătească costurile de închidere . În cazul în care cumpărătorul nu are suficienți bani pentru a plăti costurile de închidere și banca refuză să permită concesiunea, cumpărătorul ar putea să nu poată cumpăra această vânzare în lipsă .
Uneori, băncile de vânzare cu amănuntul ale companiei Wells Fargo FHA vor reduce suma plătită în mod obișnuit de alte bănci, deoarece Wells Fargo spune că liniile directoare pentru FHA interzic un credit complet de 3% în anumite circumstanțe. Am constatat, de asemenea, că unele bănci de vânzare cu amănuntul vor respinge automat un credit de închidere a cumpărătorului în cazul în care cumpărătorul scade cu mai mult de 3,5%.
Sfat: întrebați agentul de listare în cazul în care banca va plăti o concesie pentru a închide costurile atunci când scrieți oferta sau oferiți mai mult decât prețul de listă pentru a compensa.
Să se ocupe de doi creditori și să obțină aprobarea
Dacă există 2 împrumuturi pe o vânzare în lipsă , veți avea nevoie de consimțământul celor doi creditori pentru a le închide. Își asumați un risc dacă înainte de a primi aprobarea de la ambii creditori treceți înainte cu o evaluare și / sau o inspecție la domiciliu . Un creditor ar putea fi de acord, în timp ce celălalt ar putea respinge vânzarea sau obiectul scurt la vânzarea de contribuție la HUD.
Sfat: solicitați să vedeți un raport preliminar despre titlu sau un angajament privind titlul pentru a stabili câte împrumuturi sunt garantate de proprietate. Ar putea fi un împrumut plătit care nu a fost reconvenit.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.