Prețurile de vânzare la domiciliu la domiciliu pot avea o influență neplăcută datorită blocărilor din apropiere
În alte cartiere, o casă închisă ar putea fi îmbarcată și tencuită cu semne mari care o publică ca proprietate bancară sau REO.
Unele case închise rămân abandonate de ani de zile. Buruienile cresc destul de mult pentru a acoperi trotuarele, pranksters arunca pietre prin ferestrele de la etajul al doilea, iar casa devine un ochi pentru cartier.
Semnele de închidere pot lăsa vecinii să se întrebe despre valoarea casei lor. Proprietarii caselor înconjurătoare sunt preocupați de faptul că o blocare a pieței ar putea afecta valorile proprietății, și pe bună dreptate.
Evaluările includ case ca dvs., plus Foreclosures
Există trei metode de evaluare a proprietății:
- Abordarea costurilor - această metodă ia în considerare costul pentru construirea casei plus valoarea terenului.
- Abordarea veniturilor - este utilizată pentru a compara mai multe unități pe baza ratelor de capitalizare.
- Abordarea valorii de piață. Acest tip de evaluare compară proprietatea subiectului cu trei vânzări comparabile din vecinătate.
În cazul în care două vânzări comparabile sunt tranzacții regulate și una este o blocare a pieței sau o vânzare în lipsă , evaluatorul va utiliza acea vânzare în dificultate ca pe o proprietate comparabilă?
Pentru a primi răspunsuri, am vorbit cu Derek Yuke, evaluator la Yuke & Associates din Sacramento.
Yuke încearcă să găsească tranzacții de lungă durată atunci când elaborează o evaluare. Acestea sunt considerate vânzări la valoarea de piață, oferite spre vânzare de către un vânzător dispus și achiziționate de un cumpărător capabil și dispus, nici o parte aflată sub presiune și nici una asociată.
Chiar daca inseamna sa tragi vanzari comparabile dintr-un cartier adiacent si sa te adaptezi pentru valoare, cei mai multi evaluatori, spune el, pot gasi tranzactii pe o lungime intreaga pentru a le folosi in evaluare.
Yuke a fost în afaceri din 1996 și spune: "Dacă folosesc o blocare a pieței, am explicat de ce l-am folosit. Eu spun că nu este un compiu bun și nu-i dau prea multă greutate. "El spune că executarea ipotecilor nu reprezintă o valoare de piață și poate găsi mereu vânzări regulate pentru a le încorpora în aprecierile sale. "Dacă există doar blocări într-o zonă, atunci aceasta afectează piața deoarece devine valoarea", avertizează Yuke.
Împuternicirile fac HOAs vulnerabile
Yuke continuă: "Dacă nu există tranzacții regulate, atunci sunteți blocați. O dezvoltare a apartamentelor este dificilă. "Ce se întâmplă dacă există doar vânzări în lipsă sau împrumuturi în cadrul unei asociații de proprietari ? Potrivit Yuke, acestea sunt cele mai bune comps pentru această dezvoltare, deoarece acestea sunt singurele comps disponibile.
Distrugerea vânzărilor în cadrul unei asociații de proprietari de locuințe înseamnă, de asemenea, că este puțin probabil ca proprietarul să plătească cota proporțională a unităților pentru taxele HOA. În cazul în care fondul de asociere a proprietarului este scăzut, ceilalți proprietari de locuințe ajung să plătească tab-ul sub forma unor taxe de asociere mai mari.
Din păcate, deși multe asociații de proprietari de locuințe au puterea de a exclude dacă datoriile sunt arierate, puțini au banii sau mijloacele necesare pentru a face acest lucru, iar cei care renunță adesea la proces atunci când suma ipotecii este mai mare decât valoarea unității.
Foreclosures slăbesc prețurile din apropiere
Cu toate că unele studii arată că cartierele cu numere mari de blocare a locului de muncă vad o scădere cu 1% în valoare, scăderea valorii nu se datorează întotdeauna numărului de blocări. Deseori, scăderea prețurilor se datorează percepției cumpărătorilor asupra zonei, asociată cu neglijarea extremă a proprietății de către proprietarul anterior.
Unele vânzări de închidere par să se perpetueze. De îndată ce un proprietar merge în incapacitate de plată, ceilalți din apropiere par să urmeze. În cazul în care proprietarul în incapacitate de plată este evacuat sau abandonează proprietatea, casa pustie se prăbușește.
Casele care nu au recurs la curbe și care necesită reparații semnificative nu se vând pentru valoarea de piață .
O parte din dezavantajul de a cumpăra blocuri de împrumut este faptul că casele sunt vândute "așa cum este", iar cumpărătorii nu au nici o garanție a condiției. Unii proprietari care pierd totul din cauza blocării pieței ar putea să nu se gândească nimic la vânzarea aparatelor încorporate și la extragerea instalațiilor de cupru pentru a vinde pentru resturi. Casele cu caracteristici lipsă, de asemenea, prețurile mai mici din cartier.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.