Raspuns: Intr-o vanzare scurta, pretul de lista cel mai adesea inseamna diddly-squat. Cum poate fi asta, s-ar putea să te întrebi. Cum poate un agent și vânzătorul să pună un preț pe o vânzare în lipsă, care nu este reală? Se face în fiecare zi în orașe din America.
În toate aceste orașe, cumpărătorii sunt exact cum ați întreba aceeași întrebare: Cât de flexibilă este prețul de vânzare scurt? Sau, întreabă: Cât de scăzut va merge vânzătorul? Pentru că așa vreau să știe cumpărătorii ca tine. Ce pot cumpăra acea vânzare pe scurt? Ce preț au ei de oferit? Dacă oferă prețul de listă , banca trebuie să accepte acest preț, nu? Raspunsul este nu. Banca nu o face.
Ce dracu '. Cum poate fi asta? Cum poate un vânzător și agentul său să inducă în eroare o întreagă piscină de cumpărători de acest gen, poate vă gândiți. Este modul în care prețurile de vânzări sunt reduse . Unele prețuri sunt corecte, iar unele prețuri scurte de vânzare nu sunt.
Prețul redus de vânzare anticipat
În primul rând, dați seama că o vânzare scurtă este un privilegiu.
Nu este un drept. Băncile nu trebuie să aprobe vânzările în lipsă. Nu există o lege care să spună că o bancă trebuie să acorde o vânzare în lipsă pentru vânzătorul unei case subacvatice . Băncile efectuează vânzări în lipsă pe baza a 5 principii:
- Vânzătorul este sub apă
- Vânzătorul are o greutate sau este în pericol iminent de blocare a pieței
- Cumpărătorul este calificat să cumpere locuința
- Este mai profitabil să se vândă în lipsă decât să se blocheze
- Prețul este adecvat sau la valoarea de piață
Este ultimul punct pe care băncile îl interesează când decid să preaprobească o vânzare în lipsă. Ei vor să fie în controlul prețurilor. A fi în controlul prețurilor înseamnă că nu vor pierde timpul lucrand la o vânzare în lipsă, care este prea scăzută. Dar, de asemenea, înseamnă că nu ar putea obține nici o ofertă, pentru că au ales prețul greșit.
Din acest motiv, îmi displace vânzările în lipsă anticipate. Ar fi mai important ca băncile să permită pieței să determine prețul de vânzare, dar nu toată lumea joacă echitabil și nu fiecare vânzare în lipsă este prețată în funcție de piață.
În plus, cumpărătorul trebuie să înțeleagă că doar pentru că banca a aprobat în prealabil un preț de vânzare, nu înseamnă neapărat că un cumpărător trebuie să ofere acest preț. Un cumpărător poate oferi mai puțin, dar banca ar putea să nu o accepte. Cu toate acestea, în cazul în care cumpărătorul oferă prețul aprobat în prealabil, vânzarea în lipsă va fi aprobată, oferind cumpărătorului calificările.
Cum alege Banca un preț scurt de vânzare?
M-am dus în jur și în jur cu băncile la preț mai mult decât orice alt aspect într-o vânzare în lipsă. De exemplu, am enumerat o casă de vânzare scurtă , de exemplu, 599.000 de dolari, și am primit o ofertă pentru suma de 599.000 de dolari.
Banca a decis că dorește 635.000 de dolari. Cumparatorii au fost de acord sa creasca pretul la 635.000 dolari. Apoi, creditorul cumpărătorului la apreciat la 599.000 de dolari. Banca a acceptat apoi să vândă la 599.000 de dolari.
Majoritatea băncilor se bazează pe un BPO . Ei angajează un agent care se ocupă de efectuarea de mini-evaluări rapide la un preț ieftin. Agentul ăsta caută casele pe o rază de la proprietatea subiectului. Casele sunt materiale similare, vârsta și starea.
Acest sistem funcționează bine atâta timp cât există vânzări comparabile în ultimele 3 luni și atât timp cât cartierul este același. Dar, de multe ori, un agent BPO poate avea nevoie să se adapteze pentru valoarea prin deducerea sau adăugarea la prețul de vânzare pentru casele necomparabile. Nu fiecare agent știe cum să facă acest lucru. Sau, agentul ar putea trece linii de graniță din vecinătate și să nu realizeze că o altă cartieră comandă un preț diferit.
BPO-urile, ca o apreciere, sunt o combinație de artă și știință, nu o știință. Înainte de a cumpăra o vânzare în lipsă sau de a face o ofertă pe o vânzare în lipsă , trebuie să întrebați agentul dvs. pentru a rula vânzările comparabile , la fel ca un agent BPO care ar face-o. Apoi, veți avea o idee destul de bună dacă banca va accepta oferta dvs. Dacă vânzătorul consideră că banca va accepta oferta dvs., vânzătorul va accepta oferta. Acesta este secretul.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.