Întrebare: Care este cea mai bună ofertă de vânzare scurtă?
Un cititor se întreabă: "Piața din orașul meu este într-adevăr nebună acum și este foarte greu să cumperi o casă pentru că nu sunt foarte multe case de vânzare. De fiecare dată când ceva nou vine spre vânzare, o grămadă de cumpărători sare pe ea Am auzit de la vecinul meu că își pune casa pe piață ca o vânzare scurtă în săptămâna viitoare, ne-ar plăcea să fim primii cumpărători care să facem o ofertă, acest vecin spune că agentul său va alege cumpărătorul. Cum putem să ne asigurăm că suntem cumpărătorii care sunt aleși? Ce trebuie să facem pentru a scrie cea mai bună ofertă de vânzare scurtă? "
Răspuns: Există mai multe straturi la întrebarea dvs., în afară de modul de a scrie cea mai bună ofertă de vânzare scurtă . Pentru început, percepția asupra puterii ofertei poate varia de la agent la agent. Cel mai mult puteți spera că vecinul tău angajează un agent de vânzări cu experiență. În cazul în care agentul nu are experiență de vânzare scurt, vânzarea în lipsă ar putea fi aprobată.
În al doilea rând pe lista dvs. ar trebui să fie de a angaja propriul agent de cumpărare scurtă de vânzare . Uneori, cumpărătorii fac greșeala de a gândi că ar trebui să lase agentul listei să le reprezinte, dar agenția duală este o agenție duală, fie că este vorba de o vânzare scurtă sau de o vânzare regulată. Opinia mea profesională este că ar trebui să eviți agențiile duale, să eviți conflictele de interese și să angajezi un agent care să reprezinte doar tine. Nu numai că, dar multe bănci nu plătesc comisioane duble pentru agențiile duale.
În cele din urmă, agentul de listare nu este cu adevărat responsabil pentru alegerea cumpărătorului. Alegerea cumpărătorului este una dintre puținele bucurie pe care un vânzător o are în vânzarea în lipsă.
Este ceea ce îi motivează pe unii vânzători să facă vânzarea scurtă în loc să meargă departe , știind că pot alege cumpărătorii pentru casa lor. Desigur, agentul de listare are o contribuție și poate ajuta vânzătorul să aleagă, dar în cele din urmă este decizia vânzătorului deoarece acesta este casa vânzătorului.
Care este cea mai bună ofertă de vânzare scurtă?
Imaginează-ți că vânzătorul a primit 3 oferte.
Toate ofertele sunt la același preț. Ce ofertă este cea mai bună ofertă pentru vânzător de a alege? Cine va fi cel mai bun cumpărător? În cazul în care agentul de listare și vânzător sunt ca majoritatea părților la o vânzare în lipsă, ei știu deja cine este cel mai bun cumpărător. Cel mai bun cumpărător va fi cel cu cele trei trăsături:
- Cumpărătorul care va aștepta aprobarea de vânzare în lipsă
- Cumpărătorul care va plăti în final prețul pe care banca îl va accepta
- Cumpărătorul care este calificat să cumpere
Este o ofertă peste prețul de listă cea mai bună ofertă de vânzare scurtă?
Nici o ofertă nu este o ofertă bună, cu excepția cazului în care cumpărătorul se va lipi și va aștepta aprobarea vânzării în lipsă. În majoritatea cazurilor, nu contează dacă oferta depășește prețul de listă. La urma urmei, niciunul dintre veniturile de vânzare nu va intra în buzunarul vânzătorului. Toate veniturile, cu câteva excepții, vor merge băncile de vânzare scurte. Deci, vânzătorul are puține stimulente pentru a selecta oferta cea mai mare de preț, cu excepția cazului în care este în scopuri fiscale.
Adesea, este adesea înțelept să alegeți o ofertă de vânzare în scurt timp bazată exclusiv pe preț. Iată mai multe motive împotriva acceptării celei mai ridicate oferte, mai ales atunci când această ofertă mai mare depășește valoarea de piață:
- Uneori, cumpărătorii care scriu cea mai mare ofertă au puțină intenție de a aștepta aprobarea de vânzare scurt, ci pur și simplu vor să "curețe" proprietatea. Aceste tipuri de cumpărători sunt rareori angajați la o tranzacție, dar preferă să "joace pe teren". S-ar putea să vă anuleze când primiți aprobarea de vânzare rapidă pentru că au găsit o casă mai bună de cumpărat.
- Ofertele care depășesc valoarea de piață vor conduce probabil la o apreciere scăzută . Evaluările slabe pot duce la anularea vânzărilor în lipsă, mai ales dacă cumpărătorul nu dispune de fonduri pentru a reduce diferența dintre prețul ofertei și valoarea evaluată.
- Dacă cumpărătorul de pe piață nu reușește să închidă, următoarea ofertă probabil că nu va fi la fel de mare, ceea ce ar putea duce la respingerea de către bancă . Așteptările băncii pot fi stabilite prea mult și imposibil de întâlnit cu un al doilea cumpărător care oferă un preț rezonabil.
Sunt ofertele de numerar cea mai bună ofertă de vânzare scurtă?
Principala problemă cu ofertele de numerar este adesea cumpărătorul în numerar. Cumpărătorii de numerar ar putea crede că merg pe apă și guvernează universul. S-ar putea să fie de părere că este drumul lor sau autostrada, ceea ce înseamnă că nu ar putea să se îndoaie și să nu fie flexibili dacă și când situația se justifică.
Pe de altă parte, nu este necesară o evaluare cu o ofertă de vânzare în numerar.
Nici o evaluare nu înseamnă condiții de finanțare și niciun dezacord asupra prețului după aprobarea vânzării în lipsă. Dar nu garantează că cumpărătorul de numerar în numerar nu poate face cereri nerezonabile. Majoritatea vânzărilor în lipsă sunt vândute în condiții "așa cum sunt". Dacă, după o inspecție ulterioară, cumpărătorul descoperă că sunt necesare reparații, cumpărătorul ar putea refuza închiderea, cu excepția cazului în care aceste cereri de reparații sunt onorate. Ceea ce nu se va întâmpla. Băncile rareori plătesc pentru reparații pentru o vânzare în lipsă .
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.