De ce o bancă mică de vânzare ar putea spune că un vânzător nu se califică
Doar pentru că banca a negat odată vânzarea scurtă nu înseamnă neapărat că nu ar trebui să încercați din nou. În primul rând, asigurați-vă că nu sunteți în contracte cu cumpărătorul anterior. În cazul în care documentele dvs. de vânzare scurte au fost înaintate băncii, probabil înseamnă că tu și un cumpărător ați semnat un contract de cumpărare. Cele mai multe contracte de vânzare pe termen scurt conțin un fel de addendum care face ca contractul să fie supus aprobării de vânzare în lipsă și probabil ca o condiție a contractului de cumpărare este o limită de timp.
Deoarece nu puteți vinde o casă de-a doua oară atunci când sunteți încă obligat la un cumpărător existent, trebuie să verificați documentele, să apelați compania titulară (sau agentul cumpărătorului) și să vă asigurați că contractul este anulat în scris, dacă nu a expirat.
În al doilea rând, dacă lista dvs. a expirat într-adevăr, probabil că primiți apeluri telefonice de la mulți alți agenți care oferă serviciile lor și / sau sugerând că au cumpărători pentru casa dvs. Acești agenți, cel mai probabil, nu au cumpărători și nu există nicio garanție că agenții care urmăresc înregistrările expirate au experiență în vânzarea în lipsă.
Este destul de rău ca unii agenți să nu fie calificați să vândă vânzări scurte, dar să ofere aceste servicii, să angajeze un agent extrem de bine pregătit, care a negociat multe vânzări în lipsă. Un agent lipsit de experiență fără a avea un fundal puternic în vânzări în lipsă ar putea să vă rănească cauza și este probabil motivul pentru care vânzarea dvs. în lipsă nu a fost aprobată anterior.
Majoritatea agenților de vânzări pe termen scurt, veterani , știu că nu renunță niciodată până când nici vânzătorii nu cad de la epuizare, nici vânzarea pe scurt este aprobată.
Închiriați un agent nou
Puneți casa înapoi pe piață cu fotografii proaspete și găsiți un nou cumpărător. Asigurați-vă că cumpărătorul va rămâne angajat să aștepte aprobarea dvs. de vânzare scurt.
Un mic truc pe care vânzătorii îl folosesc este să solicite agentului cumpărătorului să promită în scris că agenții nu vor scrie mai multe oferte pentru cumpărător după ce oferta este acceptată. Nu fiecare cumpărător este de fapt dispus să se angajeze să cumpere o vânzare în lipsă și un cumpărător angajat este necesar. De fapt, dacă cumpărătorul nu este angajat, nu aveți într-adevăr un cumpărător pe bază de contract. Aveți o bucată de hârtie fără valoare.
După finalizarea preliminariilor, revedeți-vă scrisoarea de greutăți. Majoritatea băncilor solicită unui vânzător să se potrivească cu unul sau mai mulți dintre parametrii impuși de orientările speciale ale băncii, pentru a acorda o vânzare în lipsă. Nu toate băncile operează sub orientări identice, dar aici sunt câteva care se aplică la aproape orice vânzare în lipsă:
- Cheltuiești mai mult decât faci.
- Obțineți sau sunteți divorțați și nu vă puteți permite casa singură.
- Rata dobânzii la împrumutul dvs. este pe punctul de a se ajusta sau a crescut deja.
- A existat o moarte sau o boală medicală în familie care a provocat delincvența ipotecară.
- Împrumutul dvs. este în mod prestabilit cel puțin 30 de zile de la data la care ultima dvs. plată a fost datorată.
- Sunteți șomeri cu puține șanse de angajare.
- Ai terminat un faliment care ți-a îndeplinit toate datoriile.
Uneori, atunci când vânzarea în lipsă este refuzată, se datorează unui lucru la fel de simplu ca vânzătorul fiind actual la plata ipotecii.
În cazul în care plățile ipotecare nu sunt restante, liniile directoare ale băncii ar putea stipula că banca nu are voie să aprobe o vânzare în lipsă. În plus, gândiți-vă, dacă banca vă primește banii, de ce ar trebui să vă gândiți să vă acordați vreun avantaj? În al doilea rând, fiind sub apă și efectuând o plată ipotecară, uneori se poate simți echivalentul aruncării în aer a facturilor de 100 de dolari care vor fi purtate de o briză.
Examinați scrisoarea dvs. de greutăți
Dacă oricare dintre cele 7 elemente de mai sus se aplică situației dvs., asigurați-vă că includeți aceste motive în scrisoarea dvs. de greutăți . Operatorii de negociere a bancilor se ocupă de un volum mare de dosare și nu examinează întotdeauna fiecare document cât de atent posibil. Trebuie să clarificați faptul că există o greutate și să furnizați și documentația.
Dacă sunteți divorțat, trimiteți o copie a documentelor de divorț la bancă.
Includeți facturi de la medicul dumneavoastră cu diagnostice medicale sau planuri de tratament. Afișați toate veniturile dvs. lunare față de ieșire. Unele situații financiare nu oferă spoturi sau cutii pentru un împrumutat care să includă toate cheltuielile. Indiferent de documentele pe care banca ți le-a oferit să le completezi, creează-ți propria fișă financiară care conține veniturile din stânga și toate cheltuielile din dreapta. Arătați un număr negativ în partea inferioară scăzând datoriile dvs. din venitul dvs. Asigurați-o foarte ușor pentru negociatorul băncii să înțeleagă în mod clar imaginea dvs. financiară.
Retrimiterea
Probabilitatea este că vânzarea dvs. în lipsă va fi aprobată. Băncile vor să facă vânzări în lipsă. Soluționarea de credite ipotecare naționale, printre alte acțiuni în justiție, oferă stimulente financiare băncilor pentru a face o vânzare în lipsă, precum și programul de vânzare scurt al companiei HAFA. De fapt, majoritatea băncilor cu care am lucrat preferă să facă o vânzare în lipsă pentru o modificare a împrumutului. Dacă sunteți în prezent într-o modificare a împrumutului, probabilitatea ca vânzarea dvs. în lipsă să fie aprobată tocmai a fost de până la 99,9%. Citiți cum să treceți de la o modificare a împrumutului la o vânzare în lipsă .
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California, și nu oferă consultanță juridică. Dacă solicitați consultanță juridică, vă rugăm să consultați un avocat autorizat să-l furnizeze.