Cum se face chiriasii în schimburile comune 1031

Chiriașii în comun permite diversificarea

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Te-ai săturat de telefoanele de întreținere de la miezul nopții și de la hassling cu chiriașii tăi? Poate că ești frustrat pentru că-ți urmărești chiria și reparatorii? Poate că v-ar plăcea cu adevărat să vă vindeți închirierea sau un apartament mic, dar vă temeți de consecințele fiscale. De fapt, s-ar fi putut gândi să cumpărați o piesă dintr-un nou centru comercial, dar cu siguranță nu puteți să leviți cumpărarea prin plată și niciodată nu ați plătit nici măcar o casă pentru o casă .

Dacă sună ca tine, iată vestea bună. Prin utilizarea unui chiriaș de 1031 în schimbul comun, puteți să vindeți acea clădire de închiriere sau de apartamente, să evitați impozitul pe câștigurile de capital și să vă păstrați banii pentru dvs. Chiriașii în comun, cunoscut sub numele de TIC, reprezintă una dintre cele mai bune modalități prin care un investitor poate participa la proprietatea asupra uneia sau mai multor proprietăți de înaltă calitate, păstrând în același timp bogăția și evitând durerile de cap ale managementului proprietății.

Chiriașii în schimbul comun 1031 permit diversificarea

De exemplu, spuneți că vindeți un patrux pe care l-ați deținut timp de 15 ani și aveți capitaluri proprii de 400.000 de dolari. În funcție de valoarea datoriilor pe care o continuați, prețul de achiziție al investiției dvs. noi ar putea fi de aproximativ un milion de dolari. În timp ce aceasta este o mulțime de bani, încă nu poate să se califice pentru a achiziționa o proprietate cu adevărat top notch singur. Cu toate acestea, dacă decideți în schimb să investiți într-un TIC, cei 400.000 de acțiuni ar putea achiziționa un interes de un milion de dolari într-o proprietate de grad instituțional de 30.000 de dolari.

O chiriaș în Common 1031 Exchange permite diversificarea între mai multe proprietăți diferite în diferite locații geografice. Aveți posibilitatea să investiți într-un depozit sau unități de depozitare, un hotel de înaltă clasă sau un complex de birouri, un spital sau o unitate de locuit asistată sau un bloc de apartamente evaluate în milioane.

Această diversificare poate reduce riscul portofoliului dvs. de investiții și ar putea crește valoarea acestuia.

Întrebați un consilier de investiții de încredere și nu persoana care vă vinde investiția.

Sfat: Înainte de a investi în orice 1031 de chiriași în schimbul comun, vă rugăm să vă asigurați că un avocat de încredere revizuiește documentația și face o diligență. Aceasta include o posibilă investigație a entității care vinde garanția, inclusiv asigurarea faptului că entitatea este licențiată în mod corespunzător. Există o mulțime de escroci, să se îmbogățească rapitori seminarii rapide , care lucrează în acest scop al afacerii.

Reguli IRS pentru un chiriaș în Exchange Common 1031

Regulile IRS pentru un Bursa de Valori 1031 trebuie urmate cu meticulozitate pentru a amâna câștigurile de capital și impozitele de recuperare a amortizării . Proprietatea Relinquished trebuie să fie deținută pentru investiții sau utilizată în comerțul sau afacerea proprietarului.

Cinci cerințe generale pentru un potențial de succes TIC 1031 Exchange sunt:

1. 100% din încasările din vânzare trebuie să fie reinvestite, iar valoarea proprietății de înlocuire comercială trebuie să fie egală cu sau mai mare decât valoarea Relinquished Property.
2. Un intermediar calificat devine vânzătorul desemnat și deține toate veniturile din vânzarea Bunului Relinquished.

1. Există o perioadă de identificare de 45 de zile, în timpul căreia cel puțin trei proprietăți de înlocuire "asemănătoare" trebuie identificate în scris.
2. Regulă 200% specifică faptul că orice număr de proprietăți de înlocuire poate fi identificat, dar valoarea lor agregată nu trebuie să depășească 200% din valoarea proprietății Relinquished.
3. În cazul în care nu se aplică regula de trei proprietăți și regula de 200%, valoarea de piață cumulată a proprietăților comerciale care urmează să fie achiziționate în cadrul schimbului trebuie să cuprindă cel puțin 95% din valoarea totală a pieței pentru toate proprietățile identificate.

Editat de Elizabeth Weintraub. La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Odată ce este selectată proprietatea de înlocuire, investitorul are 180 de zile de la data transferării imobilului Relinquished către cumpărător pentru a închide noua proprietate. În cazul în care data scadentă a declarației fiscale a investitorului, cu eventualele prelungiri, pentru anul fiscal în care a fost vândut proprietatea Relinquished, este mai devreme de perioada de 180 de zile, atunci tranzacția 1031 trebuie încheiată până la acea dată.

De asemenea, investitorii trebuie să rețină că o parte din această perioadă de 180 de zile ar fi putut fi folosită deja în perioada de identificare de 45 de zile. Nu există extensii și nicio excepție de la regula de 45 de zile, care include weekend-urile și sărbătorile. Dacă termenul este depășit, întregul schimb poate fi descalificat, iar penalitățile și impozitele vor urma.

Dacă un investitor cumpără un interes redus pentru mai multe proprietăți, este recomandabil să vă asigurați că datele finale programate sunt înaintea termenului limită.

Chiriasii în Asigurări de Acțiuni Combinate și Titluri de Asigurări

În calitate de proprietar într-un TIC, veți primi o faptă separată în calitate de chiriaș în comun și o politică de titlu care vă asigură procentul de interes în proprietate. Aveți aceleași drepturi ca orice alt proprietar unic.

Fluxul de numerar și potențialul de apreciere de la un chiriaș în schimbul comun 1031

Există potențial de venit proporțional cu proprietatea dvs. fracționată, care ar putea fi mai mare decât fluxul de numerar pe care l-ați primit din investițiile dvs. anterioare.

Fluxul de numerar poate fi compensat de deprecierea bazei dvs. în noua achiziție.

De asemenea, vă împărtășiți aprecierea pro-rata, dacă există, a proprietății dacă este vândută în cele din urmă. Un TIC este considerat un instrument valoros de planificare a patrimoniului, deoarece moștenitorii dvs. ar trebui să primească o majorare în funcție de demisia dumneavoastră.

Editat de Elizabeth Weintraub. La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Pe parcursul perioadei de mijloc până la sfârșitul anilor 1990, investitorii au adresat numeroase solicitări către IRS, solicitând hotărâri în favoarea faptului că o persoană fizică (fracționată), Chiriașii în interes comun pentru proprietăți imobiliare era o entitate eligibilă pentru amânarea impozitului în conformitate cu secțiunea 1031.

Ca răspuns, în octombrie 2000, IRS a emis procedura de venit 2000-46. Această procedură și-a exprimat îngrijorarea că unii locatari în relații obișnuite ar putea fi văzuți ca parteneriate în scopuri fiscale federale și, prin urmare, neeligibile pentru examinarea 1031.

IRS a precizat că nu va mai emite nici o hotărâre în avans. Această decizie a fost abrogată în martie 2002, urmată de procedura de venit 2002-22.

Cunoscut sub numele de "Rev. Proc.," Procedura de venit 2002-22 a stabilit 15 puncte, care vor fi revizuite de către IRS atunci când " examinând o cerere de hotărâre potrivit căreia un interes fractionat nedivizat în închirierea de bunuri imobile nu este un interes într- entitate comercială " , adică un parteneriat care nu ar putea fi calificat, ar putea pune în pericol schimbul de schimburi de cont și de consecințe fiscale.

Cu toate acestea, obținerea unei hotărâri în avans va fi în continuare aproape imposibilă. O mare parte din informațiile necesare unei revizuiri a IRS nu sunt disponibile până când sponsorul nu este gata să achiziționeze proprietatea, să închidă împrumutul și să vândă în comun interesele chiriașilor. Prin urmare, motivul pentru care majoritatea consiliilor sponsorilor emite o opinie fiscală "ar trebui" sau "va", aflată în Memorandumul de plasament privat.

Instrucțiuni privind procedurile de venit pentru chiriași în 1031 schimburi comune

Rev. Proc. a stabilit orientări clare pentru structura, finanțarea și gestionarea unui chiriaș în proprietate comună. Permite de la 2 la 35 de coproprietari, deși sponsorii și creditorii pot stabili limite inferioare pentru unele proprietăți, care de obicei sunt cuprinse între 10 și 25 de investitori.

Un soț și o soție sunt tratate uneori ca o singură entitate (în funcție de legea statului) și niciunul dintre coproprietari nu are permisiunea de a depune declarații fiscale ca parteneriat. Fiecare coproprietar are dreptul să-și vândă sau să împartă proprietatea fracționată, dar numai după ce le-a oferit spre vânzare celorlalți. Există o împărțire proporțională a profiturilor și, de asemenea, datoria (ipotecă).

Cu aceste orientări mai clare, industria TIC a început cu seriozitate și a atras un număr mai mare de noi sponsori, brokeri / dealeri și reprezentanți înregistrați pe piață. Începând cu anii 1990, a existat un interes extraordinar pentru chiriașii în bursele comune 1031. De fapt, creșterea capitalului a crescut cu 550% în TIC în perioada 2002-2004. Valoarea totală a investițiilor TIC închise în 2007 este estimată la peste 8,5 miliarde de dolari. Unii spun că acest număr este chiar mai mare - ajungând la 10 miliarde de dolari (când includ levier).

Chiriasii în oferta comună investitorilor acreditați

Marea majoritate a ofertelor TIC se face doar "investitorilor acreditați", ceea ce înseamnă că trebuie îndeplinite anumite criterii financiare.

1. Investitorii individuali (sau în combinație cu un soț / soție) trebuie să aibă o valoare netă mai mare de 1 milion de dolari.
2. Un venit anual de 200.000 de dolari în ultimii 2 ani, anticipând că aceasta va continua.

1. Un venit comun cu soțul / soția, în valoare de 300.000 $, în ultimii 2 ani, cu așteptarea unei schimbări.
2. O entitate cum ar fi un SRL, un parteneriat sau o corporație trebuie să aibă active de cel puțin 5 milioane dolari sau, dacă activele sunt mai mici de 5 milioane dolari, fiecare investitor trebuie să fie acreditat ca persoană fizică.

Editat de Elizabeth Weintraub. La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Un investitor poate obține asistență valoroasă în găsirea unei proprietăți de înlocuire de la una dintre numeroasele companii care se specializează în manipularea 1031 schimburi și chiriași în bursele comune 1031. Acești specialiști TIC au acces la un număr mare de proprietăți de investiții și, adesea, au realizat diferite niveluri de diligență, inclusiv comparații de prețuri, dezvăluiri, venituri nete, rapoarte privind posturile vacante etc.

De obicei, firmele sponsorizate au cheltuit sume enorme de bani structurând aceste oferte imobiliare pentru a se asigura că îndeplinesc cerințele IRS pentru un Bursa TIC 1031. Uneori sponsorul leagă o proprietate cu un contract de cumpărare și apoi pregătește documentele de ofertă, adesea denumite Memorandum de plasament privat (PPM), care este apoi comercializat prin brokeri-dealeri. Câțiva sponsori se află pe proprietate înainte de a le comercializa, dar acest lucru poate fi mai scump din cauza costurilor de transport.

Evaluarea unui reprezentant de investiții înregistrat

• Selectați un reprezentant de investiții înregistrat, care este specializat în investiții ITC. Acest lucru trebuie făcut înainte de a vinde proprietățile dvs. de investiții.
• Evaluați unele proprietăți de înlocuire posibile. În timp ce faceți acest lucru cu reprezentantul dvs. de investiții înregistrat, trebuie să examinați sponsorii fiecărei oferte. Care este istoricul lor? Este adecvată infrastructura organizației lor de afaceri? Principiile, personalul și conducerea lor sunt calificate?

• Asigurați-vă că reprezentantul dvs. de investiții deține o licență Seria 7 sau Seria 22, împreună cu o licență Serie 63 sau Serie 66. De asemenea, ar trebui să aibă experiență în domeniul imobiliar comercial și să aibă o experiență dovedită a schimburilor de TIC de succes.

Întrebări adresate companiilor sponsor

• Programul sponsorului este bine structurat și corect pentru investitori?

• Este oferirea asamblată cu atenție, legal și mecanic, cu dezvăluirile corecte?
• Sunt obiectivele descrise în documente îndeplinite?
• Sunt afirmate clar riscurile asociate investiției?
• Este programul, cu activele sale, stabilit cu o mare probabilitate de a atinge obiectivele?
• Sunt obiectivele proiectate rezonabile în lumina faptelor?
• Ce garanții și rezerve există?

Un chiriaș în schimbul comun 1031 permite unui investitor mai multe opțiuni atunci când caută proprietăți de înlocuire.

Este de obicei necesară o investiție de capital de cel puțin 100.000 de dolari, dar fiecare ofertă de proprietate va avea un minim care a fost determinat prin împărțirea totalului capitalului propriu în funcție de numărul posibil de interese TIC.

Fiecare ofertă PPM trebuie evaluată, analizată și comparată cu alte propuneri competitive. Se cercetează cheltuielile anticipate, trecutul, prezentul și viitorul, informațiile financiare ale locatarului, localizarea și problemele de mediu și includ un studiu al zonei imobiliare a pieței imobiliare.

Editat de Elizabeth Weintraub. La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.

De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031

Unele companii care gestionează TIC-urile au finalizat due diligence pe o varietate de posibile proprietăți de investiții. Pentru a face acest lucru, reprezentanții de investiții înregistrați completează due diligence în cadrul companiei lor, de obicei prin departamentul de due diligence; în timp ce alții caută serviciile externe ale "consultanților cu due diligence" și ai avocaților.

Tipuri de chiriasi in schimburile comune 1031

1031 Chiriasii în bursele comune pot fi structurați într-o varietate de moduri, iar aceste oportunități vin adesea ambalate cu managementul și finanțarea.

Se oferă uneori un împrumut fără recurs , care împiedică creditorul să treacă după alte active ale debitorului în caz de neplată. Siguranța creditorului în împrumut este limitată la valoarea proprietății.

Cu toate acestea, unii creditori au început recent să solicite unei entități responsabile să semneze pentru răspundere în cazul în care chiriile primite din imobil nu sunt utilizate pentru rambursarea împrumutului, ci sunt deturnate pentru reparații etc. Alți creditori au stipulat că un TIC și, uneori fiecare cumpărător individual, trebuie să garanteze împrumutătorului față de orice probleme de mediu viitoare. Investitorii sunt îndemnați să examineze îndeaproape documentele de împrumut și PPM pentru a evita posibilitatea de răspundere cu mult peste investiția inițială.

Atunci când efectuează diligența cu privire la programele TIC, investitorii ar trebui să compare cu atenție structura și conformitatea cu cele 15 Rev. Proc. instrucțiuni. O tranzacție care se abate substanțial ar putea duce la excluderea acesteia de către IRS, supunând astfel investitorilor la viitoarele consecințe fiscale.

Ofertele sunt structurate cu un document semnat de fiecare proprietar, oferind sponsorului autoritatea de a gestiona gestionarea zilnică a proprietății. Este posibil să existe un contract de închiriere sau un contract de administrare care să conțină variații în modul în care chiriile și fondurile colectate sunt distribuite coproprietarilor TIC.

Ofertele pot conține, de asemenea, un chiriaș în acord comun, care descrie relația dintre investitorul individual și ceilalți coproprietari ai TIC. Un TIC poate fi, de asemenea, structurat ca o entitate cu scop special (SPE) în care nici un individ nu este listat ca proprietar. În cadrul unei SPE, o singură societate cu răspundere limitată achiziționează și deține interesul TIC. Această structură oferă un nivel suplimentar de protecție a răspunderii pentru coproprietari și creditor. De obicei, sponsorul TIC nu va fi responsabil pentru gestionarea investiției și trebuie să fie angajat un management independent.

Sunt chiriașii în bursele comune de valori mobiliare sau imobiliare?

Majoritatea sponsorilor tratează investițiile TIC ca titluri deoarece îndeplinesc definiția unei garanții fie în statul în care se află proprietatea, fie în diferitele state în care Sponsorul intenționează să o ofere spre vânzare. Aceasta înseamnă că numai dealerii autorizați de valori mobiliare pot comercializa aceste investiții, cu supravegherea SEC . Cu toate acestea, toate interesele TIC, inclusiv cele care sunt titluri de valoare, sunt transmise prin fapte și majoritatea statelor le clasifică drept imobiliare.

Întrebarea dacă o investiție imobiliară este o garanție poate fi complexă și problema provoacă o consternare considerabilă.

În timp ce achiziționarea unui interes TIC este o tranzacție imobiliară pentru 1031 scopuri, majoritatea sunt vândute ca titluri. Cu toate acestea, nu este surprinzător faptul că unii sponsori continuă să vândă interesele TIC ca imobiliare și să nu le comercializeze ca titluri de valoare.

Deoarece brokerii imobiliari sunt de obicei implicați în vânzarea proprietății Relinquished, ofertele de marketing TIC prin intermediul acelorași brokeri par a fi logic, deoarece sunt în măsură să identifice investitorii potențiali. Conflictul constă în regulile FINRA (Autoritatea de Reglementare în Domeniul Industriei Financiare) și Comisia pentru Valori Mobiliare și de Burse, care interzic plata unei taxe sau comisioane oricărei persoane care nu deține o licență de valori mobiliare.

Aceasta exclude în mod eficient plata taxelor de sesizare sau a comisioanelor către brokerii imobiliari. Este regretabil faptul că aceste reguli, menite să protejeze investitorii, nu încurajează profesioniștii în domeniul imobiliar să prezinte avantajele unei tranzacții TIC clienților lor de schimb valutar 1031.

Cererea pentru chiriași în schimburile comune 1031 este puternică

Un investitor ar trebui să vadă un TIC ca proprietate care va fi considerată o investiție moderată până la cea mai lungă. Dacă este importantă lichiditatea, trebuie luate în considerare opțiunile alternative.

Cererea pentru chiriași în proprietăți comune continuă să crească cu fiecare an care trece. Este suficient să spunem că viteza mare a pieței TIC și a procesului de schimb valutar 1031 poate fi descurajantă pentru investitorii care nu sunt familiarizați cu TIC, dar oportunitățile pentru economii de profit și taxe sunt enorme.

Titlurile de valoare oferite prin orice companie de valori mobiliare ar trebui să vă ofere o declarație similară care urmează, pe care nu vă puteți baza:

Acest material nu este nici o ofertă de vânzare, nici solicitarea de a cumpăra vreo garanție. Informațiile sunt doar pentru discuții și informare. Nu intenționează să înlocuiască sfaturile juridice, fiscale sau financiare de planificare competente. Codurile fiscale aplicabile se aplică și se referă numai la legea federală. Stările individuale pot avea propriile coduri fiscale suplimentare. Contactați persoana fiscală și juridică corespunzătoare din statul dvs. Aceste informații sunt furnizate din surse considerate a fi fiabile, dar ar trebui să fie utilizate împreună cu sfaturi profesionale care să fie compatibile cu situația dvs. personală.

Editat de Elizabeth Weintraub. La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.