Importanța unui intermediar calificat
De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031
Încercarea de a găsi un intermediar calificat nu este o operă ușoară. Pentru inceput, un schimb de succes 1031 nu este un proiect de tip "do-it-yourself". Dacă doriți să realizați beneficiile amânării impozitului, trebuie să urmați regulile IRS. De asemenea, este posibil să aveți nevoie de o persoană mijlocie, numită Intermediar calificat (QI), uneori cunoscut ca un acționar sau facilitator al schimburilor.
Cine poate servi ca intermediar calificat?
Pur și simplu nu puteți vinde o proprietate, cumpărați în mod direct altul și așteptați să amânați impozitele pe câștigurile de capital fără un QI. Secțiunea 1031 din IRS precizează că nici părinții, nici copilul tău, nici fratele tău nu pot fi persoana ta mijlocie. Se interzice ca orice persoană considerată "agent", cum ar fi agentul dvs., broker, CPA sau agent imobiliar, să servească drept QI, cu excepția cazului în care această persoană nu v-a reprezentat în ultimii doi ani.
Prezentarea generală a responsabilităților unui intermediar calificat într-un schimb 1031
Un intermediar calificat este esențial pentru finalizarea unui schimb de succes 1031. Din punct de vedere tehnic, vinde proprietatea dvs. în numele dvs., cumpără noua proprietate de înlocuire și apoi vă transferă fapta. Este responsabilitatea QI să dețină încasările, să pregătească documentele juridice și să încerce să se asigure că tranzacția este finalizată în conformitate cu orientările IRS.
Pentru a păstra prestațiile de amânare a impozitelor și pentru a finaliza un schimb de 1031 de succes, dvs. (vânzătorul sau schimbătorul) trebuie să încheie un acord scris cu un intermediar calificat înainte de închiderea vânzării proprietății dvs. existente, cunoscută drept proprietatea renunțată.
Servicii intermediare calificate
Urmează o explicație detaliată punct-cu-punct a ceea ce face un Intermediar calificat pentru tine în timpul unei burse din 1031.
- Coordonează cu dvs. (vânzătorul sau schimbătorul) și orice consilier cu privire la structura bursei 1031.
- Pregătește documentația privind proprietatea renunțată și proprietatea de înlocuire.
- Oferă instrucțiuni și documentele adecvate societății de escrow sau de titlu cu privire la schimb.
- Creează o tranzacție de lungă durată în acordul dintre dvs. (vânzătorul sau schimbătorul) și Intermediarul calificat, transferă proprietatea pe care o vindeți către QI, care apoi transmite proprietatea noului cumpărător.
- Își controlează fondurile din vânzarea bunurilor renunțate și de obicei depune aceste fonduri într-un cont separat și asigurat.
- Nu vă permite, vânzătorul, să primiți în mod constructiv primirea fondurilor din vânzare.
- Susține fondurile din vânzarea bunului renunțat în perioada de identificare de 45 de zile.
- Primeste si pastreaza informatiile scrise despre proprietatile potentialului de inlocuire.
- Când a fost selectată proprietatea de înlocuire, transferați fondurile pentru cumpărare și le acordați titularului sau societății escrow pentru achiziționarea acesteia.
- Achiziționează proprietatea de înlocuire în numele QI și apoi vă transmite titlul către dvs. (vânzătorul sau schimbătorul) prin faptă.
- Oferă o evidență completă a bursei 1031 pentru înregistrările dvs.
- Vă trimite un 1099 (vânzătorul sau schimbătorul) și IRS pentru orice venit plătit din creșterea (dobânda câștigată).
Regulile IRS au condus la dezvoltarea de noi afaceri dedicate 1031 de schimburi, dintre care multe sunt afiliate la companii de titluri. Înainte de a angaja un intermediar calificat profesionist, cereți referințe și asigurați-vă că individul are erori și omisiuni plus asigurare de fidelitate pentru a vă proteja împotriva fraudelor sau neglijenței.
O modalitate ușoară de a găsi un intermediar calificat este să cereți ofițerului escrow local o recomandare. Agenții de escrow se ocupă de intermediari calificați în orice moment.
Un cuvânt din partea autorului:
Acest material nu este nici o ofertă de vânzare, nici solicitarea de a cumpăra vreo garanție. Informațiile sunt doar pentru discuții și informare.
Nu intenționează să înlocuiască sfaturile juridice, fiscale sau financiare de planificare competente. Codurile fiscale aplicabile se aplică și se referă numai la legea federală. Stările individuale pot avea propriile coduri fiscale suplimentare Vă rugăm să contactați personalul fiscal și juridic corespunzător din statul dumneavoastră. Aceste informații sunt furnizate din surse considerate a fi fiabile, dar ar trebui să fie utilizate împreună cu sfaturi profesionale care să fie compatibile cu situația dvs. personală.
Editat de Elizabeth Weintraub, expertul în achiziții la domiciliu
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.