Definirea proprietăților asemănătoare sa schimbat de-a lungul anilor
Introduceți schimbul de taxe cu amânare de la 1031. Pentru mulți contribuabili, aceasta este ca și cum ar scăpa bani din cer.
1031 Schimburile amână impozitele
Bursa 1031 a fost citată drept cel mai puternic instrument de construire a averii, încă disponibil pentru contribuabili. A fost o parte importantă a strategiei de succes a nenumăraților vrăjitori financiari și a guruilor imobiliari. Luând numele său din secțiunea 1031 din Codul fiscal intern, o schimbare impozabilă permite contribuabilului să vândă venituri, investiții sau bunuri de afaceri și să o înlocuiască cu o proprietate similară .
Câștigurile de capital din vânzarea acestei proprietăți sunt amânate sau amânate, atâta timp cât regulile IRS sunt respectate cu meticulozitate. Este o strategie impozabilă și de investiții, precum și un instrument de planificare a proprietății. Teoretic, un investitor ar putea continua amânarea câștigurilor de capital pe investiții imobiliare până la moarte , evitându-le pe toate împreună.
Legislația din 1984 a schimbat unele aspecte
În primele zile ale "schimburilor de gen asemănător", termenul a fost luat destul de literal și, adesea, a reprezentat dificultăți.
De exemplu, dacă aveați o clădire cu trei etaje din cărămidă pe care ați vrea să o vindeți printr-o schimbare de 1031, va trebui să găsiți o altă clădire cu cărămidă de trei etaje, a cărei proprietar a vrut să o schimbe. Apoi, voi doi v-ați întâlni și schimbul va avea loc.
În trecut, nu existau constrângeri de timp în schimb.
IRS a cerut controale mai stricte asupra procesului, care a dus la adoptarea Congresului în 1984, Secțiunea 1031 (a). Această legislație a limitat schimburile amânate, a definit în continuare proprietatea "similară" și a stabilit un calendar pentru finalizarea schimbului.
Calificare
Imobilele deținute pentru uz comercial sau pentru investiții se califică pentru un bursă 1031. O reședință personală nu se califică și, în general, o proprietate fix-și-flip , de asemenea, nu se califică deoarece se încadrează în categoria de proprietate fiind deținută pentru vânzare. Vacanțele sau casele secundare, care nu sunt deținute ca chirii, nu se califică pentru tratament 1031; cu toate acestea, există un test de utilizare în conformitate cu articolul 280 din Codul fiscal care se poate aplica acestor proprietăți. În acest caz, trebuie consultat un expert în domeniul fiscal.
Terenurile aflate în curs de dezvoltare și bunurile achiziționate pentru revânzare nu se califică pentru un tratament amânat. Stocurile, obligațiunile, notele, proprietatea de inventar și interesul benefic într-un parteneriat nu sunt considerate proprietăți "de tipul bunului" în scopuri de schimb.
Pentru a se califica astăzi drept schimb de 1031, tranzacția trebuie să ia forma unei "schimburi", mai degrabă decât a unei vânzări a unei proprietăți cu achiziția ulterioară a unei alte bunuri. În primul rând, proprietatea comercializată și noua proprietate de înlocuire trebuie să fie deținute atât în scopuri investiționale, cât și în scopuri productive într-un comerț sau o afacere.
Ele trebuie să fie proprietăți "de fel".
Următoarele tipuri de swap-uri imobiliari se încadrează în cerința unui schimb de calificare de tip "similar":
- Un birou în schimbul unui centru comercial
- Un centru comercial în schimbul terenurilor
- Teren în schimbul unei clădiri industriale
- O clădire de apartament în schimbul unei clădiri industriale
- Închirierea unei singure familii în schimbul unei proprietăți comune (TIC)
Astăzi, ați putea să schimbați blocul de cărămidă pentru terenul brut, un depozit sau o mică cladire de birouri. Cu toate acestea, există restricții de timp stricte care trebuie îndeplinite, sau nu va fi permisă schimbul 1031 și se vor impune consecințe fiscale.
Înainte de 1984, aproape toate schimburile au fost efectuate simultan cu închiderea și transferul proprietății vândute, (Relinquished Property) și achiziționarea noului imobil, (Replacement Property).
Pe lângă problemele întâmpinate în încercarea de a găsi o proprietate adecvată, au existat dificultăți în transferul simultan de titluri, precum și de fonduri. Nu astăzi.
Bursa întârziată 1031 evită acele probleme care au avut loc înainte de 1984, dar acum sunt impuse termene mai stricte. Un contribuabil care dorește să încheie un schimb, listă și comercializează proprietatea în mod obișnuit. Când un cumpărător avansează și contractul de cumpărare este executat, vânzătorul încheie un contract de schimb cu un intermediar calificat, care, la rândul său, devine vânzătorul înlocuitor. Acordul de schimb necesită, de obicei, o cesiune a contractului vânzătorului către Intermediar. Închiderea are loc și, deoarece vânzătorul nu poate atinge banii, Intermediarul primește încasările datorate vânzătorului.
Schimburi Restricții de timp de transport
În acest moment, începe prima restricție de sincronizare, regula de 45 de zile pentru identificare. Contribuabilul trebuie fie să închidă sau să identifice în scris o proprietate de înlocuire potențială în termen de 45 de zile de la închiderea și transferul proprietății inițiale. Perioada de timp nu este negociabilă, include weekend-urile și sărbătorile, iar IRS nu va face excepții. Dacă depășiți termenul limită, întregul dvs. schimb poate fi descalificat, iar taxele vor fi urmate cu siguranță.
Tipuri de proprietăți de înlocuire pentru a identifica:
- Trei proprietăți, indiferent de valoarea lor de piață corectă.
- Orice număr de proprietăți, atâta timp cât valoarea lor de piață cumulată la sfârșitul perioadei de identificare nu depășește 200% din valoarea de piață cumulată a bunului renunțat la data transferului.
- În cazul depășirii regulii celor trei proprietăți și a regulii de 200%, schimbul nu va eșua dacă contribuabilul achiziționează 95% din valoarea de piață cumulată a tuturor proprietăților identificate.
Ce este boot-ul?
În mod realist, majoritatea investitorilor respectă regula celor trei proprietăți, astfel încât aceștia să poată efectua due diligence și să selecteze cel care funcționează cel mai bine pentru cei care se vor închide. În general, obiectivul este de a tranzacționa până pentru a evita transferul de "boot" și de a păstra schimbul de impozite fără taxe.
"Boot" reprezintă valoarea de piață sau valoarea justă de piață a oricărei proprietăți suplimentare primite de contribuabil prin schimb. Banii includ toate echivalentele de numerar, datoriile, datoriile la care se supune proprietatea schimbată. Este o proprietate "non-asemănătoare", iar regulile care o guvernează în timpul schimbului sunt complexe. Este suficient să spunem că, fără consiliere de specialitate, primirea de "boot" poate duce la impozite.
Sub rezerva regulii de 180 de zile
După ce se selectează o proprietate de înlocuire, contribuabilul are 180 de zile de la data transferului proprietarului Relinquished către cumpărător pentru a închide noua proprietate de înlocuire. Cu toate acestea, dacă data scadentă a declarației fiscale a investitorului, cu eventualele prelungiri, pentru anul fiscal în care a fost vândut proprietatea Relinquished, este mai devreme de perioada de 180 de zile, schimbul trebuie completat până la acea dată anterioară. Rețineți că o parte din această perioadă a fost deja utilizată în perioada de identificare. Nu există extensii și nicio excepție de la această regulă, deci este recomandabil să programați închiderea înainte de termenul limită.
Având în vedere că legea impune contribuabilului să nu atingă încasările din prima tranzacție, Intermediarul calificat achiziționează proprietatea de înlocuire de la vânzător la închidere și după finalizarea tranzacției, apoi îl transferă contribuabilului.
Nu sunt pentru investitorii dvs.
Este o descriere de bază a modului în care funcționează un schimb de succes 1031. În funcție de situația contribuabilului, tipul de proprietate renunțată și caracteristicile proprietății de înlocuire, pot fi implicate și alte aspecte ale bursei. Finalizarea acestuia poate deveni complexă, iar experții ar trebui întotdeauna să fie consultați. Aceasta nu este o sarcină pentru un investitor "faceți-l singur".
Folosind puterea Bursa 1031 pentru a construi și a conserva averea și activele, a genera fluxul de numerar din investiții, a restructura, a diversifica și a consolida exploatațiile imobiliare este dreptul fiecărui proprietar de investiții imobiliare în Statele Unite. Contribuabilii americani nu ar trebui să plătească niciodată impozite pe câștigurile de capital pentru vânzarea proprietăților lor de investiții, dacă intenționează să reinvestească acele venituri în mai multe investiții imobiliare. Titluri de valoare oferite prin Pacific West Securities, Inc. Membru FINRA / SIPC.
Acest material nu este nici o ofertă de vânzare, nici solicitarea de a cumpăra vreo garanție. Informațiile sunt doar pentru discuții și informare. Nu intenționează să înlocuiască sfaturile juridice, fiscale sau financiare de planificare competente. Codurile fiscale aplicabile se aplică și se referă numai la legea federală. Stările individuale pot avea propriile coduri fiscale suplimentare. Contactați persoana fiscală și juridică corespunzătoare din statul dvs. Aceste informații sunt furnizate din surse considerate a fi fiabile, dar ar trebui să fie utilizate împreună cu sfaturi profesionale care să fie compatibile cu situația dvs. personală.
De C. Grant Conness, Președinte, Grupul Alternativelor 1031
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.