Cum băncile pot refuza să aprobe o vânzare în lipsă
Uneori, băncile vor face cereri nerezonabile într-o vânzare în lipsă. De multe ori fac cereri incredibile de a aproba vânzarea în lipsă pe baza cerințelor investitorilor.
Aceste cereri nu au întotdeauna sens.
Ar fi frumos ca banca să-l pună pe linie și să spună că nu vrea să facă vânzarea în lipsă, dar asta se va întâmpla când porcii zboară. Băncile consideră că nu le datorează nimănui o explicație. Iată câteva dintre modalitățile prin care o bancă sau investitorii săi pot săboteze vânzarea în lipsă:
- Cererea unui preț de vânzare mai mare decât o evaluare va fi întâlnită vreodată.
Unii agenți cred în mod eronat că băncile sunt proști și / sau agenții BPO sunt incompetenți. Dar asta se datorează faptului că agenții cred că băncile se îngrijesc de BPO și că băncile spun adevărul. Un negociator al băncii ar putea spune că BPO a venit în valoare de 200.000 de dolari când BPO a sugerat un preț de vânzare de 180.000 de dolari. Cu toate acestea, un preț de vânzare de 180.000 de dolari ar putea să nu acopere pierderile investitorilor în același mod în care o blocare ar fi fost posibilă. - Banca sau investitorii săi ar putea cere ca vânzătorul să ocupe proprietatea.
Ar putea exista o clauză în PSA care spune că doar proprietățile ocupate de proprietari vor fi aprobate pentru vânzarea în lipsă. Negociatorul bancar ar putea cere ca vânzătorul să se mute înapoi în casă, chiar dacă vânzătorul sa mutat în întreaga țară pentru a-și ocupa un loc de muncă nou. Negociatorul ar putea suspecta că vânzătorul nu va reveni, deci negociatorul nu trebuie să respingă vânzarea în lipsă - vânzătorul o va face refuzând să se mute.
- Banca ar putea solicita o contribuție a vânzătorului pe care vânzătorul nu și-o poate permite să o plătească.
Nu este neobișnuit ca o bancă să solicite vânzătorului bani suplimentari, dincolo de prețul de vânzare . Adesea, banca nu va permite agenților imobiliari sau cumpărătorului să plătească această contribuție, care poate fi exorbitantă. În multe cazuri, băncile doresc bani numai de la vânzător, ca și cum ar fi oarecum punitive. În cazul în care vânzătorul nu o are sau nu poate împrumuta, banca nu va aproba vânzarea în lipsă.
De ce băncile aprobă vânzările în lipsă
Băncile se află în afacerea de a face bani. Băncile pot face uneori mai mulți bani dintr-o închidere decât o vânzare în lipsă. Dar, de cele mai multe ori, băncile vor să minimalizeze pierderile și vor lua în considerare o vânzare în lipsă în următoarele condiții:
- Vânzătorul furnizează o greutate documentată.
În timp ce băncile acceptă uneori o vânzare strategică pe termen scurt , majoritatea vânzărilor în lipsă sunt aprobate pe baza dificultăților financiare ale vânzătorilor și a circumstanțelor care depășesc controlul vânzătorilor. Nu vă așteptați să plecați cu o vânzare în lipsă aprobată și fără o contribuție dacă aveți active și venituri disponibile. - Vânzătorul a acceptat o ofertă la preț rezonabil de la un cumpărător calificat.
Prețul de vânzare trebuie să fie apropiat de vânzările comparabile . Uneori banca va contracara oferta unui cumpărător doar pentru a vedea dacă cumpărătorul va plăti mai mult, dar în cele din urmă, creditorul cumpărătorului trebuie să evalueze casa la prețul convenit. Înainte de a aproba vânzarea în lipsă , banca ar putea dori să vadă dovada cumpărătorului de fonduri și / sau o scrisoare de pre-aprobare , în cazul în care cumpărătorul obține finanțare.
Mai presus de toate, tranzacția trebuie să aibă sens la banca scurtă de vânzare. Pur și simplu pentru că valoarea unei case a scăzut nu este suficient de un motiv pentru ca o bancă să aprobe o vânzare în lipsă și să lase vânzătorii de pe cârlig.