Din păcate, nu este la fel de ușor cum arată. Planificarea adecvată și know-how-ul tehnic sunt esențiale, dar cel mai mare blocaj de drum este probabil finanțare - este nevoie de bani pentru a face bani.
Deci, cum obții banii?
Investitorii privați, inclusiv persoanele pe care le cunoașteți și creditorii cu greu de bani, sunt cea mai bună sursă de împrumuturi pentru casele de tip flipping. Acești creditori nu necesită același timp și documente ca și băncile tradiționale. În schimb, aceștia evaluează proprietatea propriu-zisă (atât înainte, cât și după îmbunătățiri) și capacitatea dvs. de a finaliza cu succes proiectul.
Creditele ipotecare pentru a schimba o casa?
Creditele de locuință tradiționale nu vor fi probabil o opțiune pentru cumpărarea de proprietăți de investiții - cel puțin atunci când începeți.
Vestea bună este că împrumuturile de la bănci și creditorii tradiționali sunt relativ ieftine: ratele dobânzilor sunt printre cele mai mici pe care le veți găsi pentru proprietățile de investiții (dar va trebui să plătiți în continuare costurile de închidere ). Din păcate, aceste împrumuturi nu sunt întotdeauna practice.
Slow to close: Una dintre principalele provocări cu ajutorul unui creditor tradițional este timpul necesar pentru închiderea unui împrumut.
Creditorii solicită să completați o cerere extensivă și ei vor trece prin finanțe cu un pieptene fin . Dacă văd ceva care ridică întrebări, ei vor cere mai multe documente și vor avea nevoie de mai mult timp pentru a-ți revizui aplicația. Procesul rar durează mai puțin de 30 de zile (45 sau 90 de zile ar putea fi mai realiste), iar oportunitățile de investiții se deplasează adesea prea rapid pentru acea cronologie.
Mai ales în cazul în care blocările sau vânzările în lipsă fac parte din strategia dvs., este posibil să fiți frustrați de viteza creditorilor tradiționali.
Evaluarea veniturilor: Creditorii tradiționali își bazează deciziile de creditare pe capacitatea dvs. de a rambursa un împrumut. Ei vor analiza cât de mult câștigați în fiecare lună în comparație cu plățile lunare necesare pentru a calcula un raport datorie / venit . Dacă sunteți un investitor imobiliar sau altfel angajat pe cont propriu, este posibil să nu aveți tipul de "venit" pe care îl caută (creditorii doresc să vadă formularele W-2 și să plătească burse).
Cât costă proprietatea? Creditorii compară și valoarea bunului pe care îl cumpați împrumutul pe care îl solicitați. Cunoscut ca un raport împrumut la valoare , creditorii convenționali preferă adesea să păstreze acest număr sub 80%, deși este posibil să se obțină împrumuturi FHA cu puțin 3,5% în jos. Când cumpărați o casă pentru a răsturna, probabil că nu merită prea mult în starea sa actuală - dar aveți nevoie de suficienți bani pentru a achiziționa proprietatea și a plăti pentru îmbunătățiri, care ar putea ajunge la mai mult decât casa chiar merită. Valoarea de reparație a locuinței (ARV) ar putea fi o măsură mai bună, dar creditorii tradiționali iau în considerare numai valoarea actuală evaluată a proprietății.
Creditul clasic: majoritatea băncilor și creditorilor ipotecari necesită un credit puternic pentru a obține aprobarea pentru un împrumut.
S-ar putea să nu aveți un istoric de împrumut, sau ar putea să aveți unele elemente nefavorabile în rapoartele dvs. de credit - dar asta nu înseamnă că nu puteți să răsturnați case cu succes. Creditorii alternativi sunt mai interesați de proiectele dvs. anterioare decât de scorul dvs. de credit.
Probleme cu casa: Creditorii tradiționali preferă să facă împrumuturi pe case care sunt într-o stare rezonabilă bună. Dacă există probleme de sănătate sau de siguranță, împrumutul este un drum liber. Puteți intenționa să remediați aceste probleme, sporind în mod dramatic valoarea casei pentru un profit, dar creditorii sunt cei mai interesați să acorde împrumuturi pentru casele care sunt în mișcare gata.
Imposibil? Este posibilă utilizarea împrumuturilor tradiționale de locuință pentru a întoarce o casă, în special în următoarele situații:
- Aveți active semnificative care vă vor ajuta să vă calificați - indiferent dacă sunt utilizate ca garanții sau ca parte a unei plăți în avans.
- Nu speri " casa". Când cumpărați o locuință primară (în cazul în care sunteți proprietarul / ocupantul), este posibil să obțineți fonduri atât pentru o achiziție cât și pentru îmbunătățiri utilizând un împrumut FHA 203k . Cu toate acestea, procesul este lent și vine cu numeroase restricții.
- Aveți capitaluri semnificative într-o altă proprietate care poate fi utilizată pentru o linie de credit de origine proprie (sau alte active, inclusiv imobiliare, care pot fi utilizate ca garanții). Rețineți că puteți pierde această proprietate în cazul blocării pieței, dacă nu puteți ține pasul cu plățile, deci această opțiune este riscantă (mai ales dacă familia dvs. trăiește pe acea proprietate).
- Aveți experiență cu proiecte de succes în trecut. Este posibil să puteți obține împrumuturi de investiții imobiliare de la bănci și uniuni de credit dacă le convingeți că sunteți o afacere reală cu parteneri cunostați, un proces solid și resurse financiare.
- Puteți obține împrumuturi negarantate. Dacă sunteți în măsură să împrumutați fără garanții de garanție, este posibil să puteți utiliza credite ca cardurile de credit pentru a finanța îmbunătățiri. Veți avea nevoie în continuare de fonduri pentru a achiziționa proprietatea, dar bani suplimentari pot proveni dintr-un împrumut negarantat . Această strategie este riscantă, deoarece cardurile de credit sunt notorii costisitoare, iar proiectul dvs. va ajunge la oprirea tăierii dacă linia dvs. de credit este tăiată sau înghețată în mod neașteptat (plus aveți nevoie de limite de credit extrem de mari).
Împrumuturi personale pentru proprietăți răsturnate
Împrumuturile de la creditori privați ușurează majoritatea provocărilor de mai sus. Principalul dezavantaj este costul, dar scopul este de a folosi aceste împrumuturi în mod strategic. Împrumuturile private pot veni de la aproape oriunde, dar cele mai multe împrumuturi se vor potrivi în două mari categorii:
- Împrumuturi de la oameni pe care îi cunoști
- Imprumuturi cu bani grasi
Când începeți, va fi greu să găsiți pe cineva care să vă ofere bani - oamenii care vă cunosc (și care ar putea să nu aibă prea mulți bani sau toleranță pentru risc) pot fi singura opțiune. În mod alternativ, este posibil să fie necesar să vă finanțezi propriile prime oferte.
Construiți rețeaua: implicați-vă în comunitatea locală de investiții imobiliare. În timp, veți întâlni oameni și veți afla cine poate împrumuta bani. În plus, oamenii te vor cunoaște. Alți investitori, agenți imobiliari și creditori privați vor vedea că sunteți angajat să conduceți o afacere de succes (să nu mai vorbim de competență), iar șansele dvs. de obținere a unui împrumut se vor îmbunătăți.
În cele din urmă, ar trebui să puteți începe să vă împrumutați de la creditorii de bani grei . Acești creditori sunt specializați în împrumuturi pentru alunecări și alte investiții și sunt diferite de băncile tradiționale.
Închiderea rapidă: Cu un creditor privat, procesul este diferit, iar împrumutul dvs. poate fi finanțat mult mai rapid (o săptămână sau cam așa este rezonabilă atunci când aveți o relație bună cu un creditor profesionist). Mutarea rapid poate fi un avantaj competitiv când cineva caută să obțină o proprietate de pe mâini.
Împrumuturi pe bază de active: În loc să analizați rapoartele de credit și să calculați ratele veniturilor, creditorii privați tind să se concentreze asupra valorii activului pe care îl cumpărați. Dacă vărsați case, creditorul dorește să știe că poate vinde casa rapid pentru a-și recupera banii (ca și alți creditori, creditorii privați vor avea un drept de proprietate asupra proprietății , permițându-i să intre în posesia proprietății și să o vândă dacă nu rambursați împrumutul).
Achiziții și îmbunătățiri: Creditorii privați sunt în afacerea de a acomoda investitorii și de a pune la dispoziție fondurile disponibile pentru ARV-ul unui proiect. Dar s-ar putea să nu vă dea totul deodată - poate că va trebui să trageți dintr-un cont de escrow, pe măsură ce progresează proiectul dvs.
Flipping fără bani? Până când veți avea câteva proiecte de succes sub centură, creditorii vor cere să aveți capitaluri proprii într-un proiect. La un moment dat, este posibil să puteți împrumuta 100% pentru un proiect și să aveți mai multe proiecte în același timp.
Costuri de împrumut
Împrumuturile pentru proiectele flipping sunt mai scumpe decât creditele de cumpărare la domiciliu. Rata dobânzii este mai mare și de multe ori trebuie să plătiți mai multe puncte sau taxe de origine (un punct este un procent din valoarea creditului dvs. ).
Programele de tip flipping sunt proiecte pe termen scurt. Nu veți locui în casă decenii, deci o ipotecă standard de 15 ani sau 30 de ani nu este împrumutul potrivit pentru această slujbă. Investitorii preferă adesea să cumpere, să îmbunătățească și să vândă o proprietate în termen de un an sau mai puțin, și astfel lucrează majoritatea împrumuturilor private. Aceste împrumuturi devin scumpe dacă dețineți o proprietate pentru o lungă perioadă de timp și acest lucru are sens deoarece crește riscul creditorului în timp ce întârzieți rambursarea.
Cât costă să împrumuți pentru a răsturna? Costurile sunt peste tot, și totul este negociabil. Ratele de dobândă ar putea fi oriunde între 8 și 20 la sută pe an, și va trebui să plătiți cu 1 la 10 la sută în avans. Cu cât sunteți mai mult în afaceri, cu atât mai bine vă veți relaționa cu creditorii, cu atât veți plăti mai puțin.
Pentru a maximiza suma disponibilă pentru proiectul dvs., creditorii adesea permit plăți numai cu dobândă și nu ar trebui să existe nici o penalizare în avans, astfel încât să puteți vinde și să achitați împrumutul ori de câte ori sunteți gata.