Cumpărarea unei case ar putea fi cea mai mare investiție pe care o faceți în viața dvs. și prețurile locuințelor sunt mai mari de câteva sute de mii de dolari pe multe piețe.
Dar casele fabricate sunt în mod obișnuit mai accesibile decât casele construite pe site-uri, astfel încât acestea permit accesul proprietății la domiciliu. Mai ales pentru consumatorii cu venituri mai mici și cei care locuiesc în zonele rurale (unde contractorii și materialele nu sunt ușor disponibile), locuințele fabricate pot fi singura opțiune.
Mobil, fabricat și modular
Atunci când se discută despre împrumuturile la domiciliu, termenii pe care îi folosiți cu creditorii pot fi importanți. Ceea ce numiți o "casă mobilă" este cel mai probabil o "locuință fabricată" (chiar dacă locuința este - sau o dată - mobilă). Pentru utilizarea informală, fie termenul funcționează, dar majoritatea creditorilor evită creditarea pe proprietatea clasificată ca o locuință mobilă.
- Locuințele mobile sunt case construite înainte de 15 iunie 1976. Acestea pot fi case foarte frumoase, dar au fost construite înainte ca autoritățile de reglementare să respecte anumite standarde de siguranță, iar cei mai mulți (dar nu toți) creditori sunt reticenți în a împrumuta aceste proprietăți.
- Casele de producție sunt case construite după 15 iunie 1976. Casele respective sunt supuse legislației naționale din 1974 privind construcția locuințelor și siguranța locuințelor și sunt obligate să respecte standardele de siguranță stabilite de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană al SUA (HUD) . Aceste reguli sunt adesea denumite codul HUD. Casele de producție sunt construite pe un șasiu metalic permanent și pot fi mutate după instalare (dar mutarea casei după instalare poate interfera cu finanțarea).
- Locuințele modulare sunt case construite din fabrică, care sunt asamblate la fața locului și sunt obligate să îndeplinească toate aceleași coduri locale de construcție ca și casele construite pe site (spre deosebire de Codul HUD). Acestea sunt instalate permanent pe o bază de beton. La fel ca casele construite pe site, casele modulare tind să dețină valoare și să aprecieze mai mult decât casele fabricate sau mobile, deci este mai ușor să obțineți împrumuturi pentru case modulare.
În cazul în care să împrumute
Există mai multe modalități de a obține finanțare pentru casele fabricate și mobile. Ca și în cazul oricărui împrumut, se plătește să faceți cumpărături între mai mulți creditori diferiți. Comparați cu atenție rata dobânzii , caracteristicile, costurile de închidere și alte taxe pentru fiecare împrumut. În special cu împrumuturile mobile pentru locuințe, tipul de împrumut (sau creditorul cu care lucrați) este important.
Comercianții cu amănuntul: constructorii care vând case fabricate aranjează în mod obișnuit finanțarea pentru a facilita cumpărătorilor casele. În unele cazuri, relațiile constructorului dvs. pot fi singura opțiune de finanțare atunci când achiziționați o nouă locuință. Cu toate acestea, este înțelept să întrebați-vă constructorul dvs. pentru o listă cu mai mulți alți creditori (neafiliați).
Creditorii specializați: Mai mulți creditori ipotecari se specializează în împrumuturi pentru locuințe mobile și fabricate (și terenuri, dacă este necesar). Cu toate că orice creditor poate fi în măsură să finanțeze achiziția dvs., creditorii specializați sunt mai familiarizați cu aspectele unei achiziții de locuințe fabricate - astfel încât acestea sunt mai dispuse să ia cererile pentru aceste împrumuturi. Cel mai probabil, va trebui să lucrați cu un creditor concentrată pe piața internă fabricată în următoarele situații:
- Tu nu vei deține terenul.
- Nu veți atașa definitiv casa la un sistem de fundație.
- Cumpărați o casă care nu este nouă sau una care a făcut modificări.
- Doriți să refinanțați datoria existentă la domiciliul fabricat și oricare dintre cele de mai sus se aplică.
Creditorii ipotecari standard: Dacă cumpărați o casă și terenul pe care se află, iar locuința este instalată permanent pe un sistem de fundație, veți avea un împrumut mai ușor. Multe bănci locale, uniunile de credit și brokerii ipotecari pot acomoda aceste împrumuturi.
Obțineți recomandări pentru creditorii buni de la oamenii în care aveți încredere. Dacă nu sunteți sigur de cine să întrebați, începeți cu agentul dvs. imobiliar, angajații și rezidenții din parcurile mobile acasă și persoanele pe care le cunoașteți care au împrumutat bani pentru a cumpăra locuințe fabricate.
Credite de tip Chattel
Creditele împrumutate sunt adesea folosite pentru locuințele mobile și fabricate, în special atunci când locuința intră într-un parc sau în comunitatea de origine fabricată. Un împrumut de împrumut este un împrumut de acasă (spre deosebire de un împrumut pentru casă și teren împreună).
Aceste împrumuturi sunt împrumuturi din punct de vedere tehnic de proprietate personală - nu credite imobiliare.
Acestea fiind spuse, creditele imobiliare sunt, de asemenea, disponibile atunci când dețineți terenul și împrumutați pentru o casă separat.
Când faceți cumpărături cu creditori, aflați dacă primiți cotații pentru un împrumut sau un împrumut imobiliar. Ratele dobânzilor la creditele imobiliare tind să fie mai mari decât ratele la datoriile imobiliare, dar există argumente pro și contra pentru fiecare opțiune. Un studiu realizat de Biroul de protecție financiară a consumatorilor (CFPB) a constatat că sumele împrumuturilor și taxele de procesare au fost cu 40-50% mai scăzute în cazul creditelor imobiliare comparativ cu creditele ipotecare, dar rata anuală efectivă (APR) pe creditele imobiliare a fost cu 1,5% mai mare.
Avantajele creditelor imobiliare includ:
- Nu aveți nevoie să dețineți proprietatea imobiliară, care vă poate menține împrumutul mai mic (deși probabil veți plăti taxe lunare pentru site).
- Costurile de procesare ar trebui să fie mai mici decât costurile de închidere a datoriilor imobiliare.
- Procesul de închidere este în mod obișnuit mai rapid și mai puțin implicat decât închiderea unui împrumut imobiliar.
Dezavantajele creditelor imobiliare includ:
- Ratele de dobândă sunt mai mari, deci costurile de plată și de dobândă vor fi mai mari decât dacă utilizați un împrumut echivalent de proprietate imobiliară.
- Perioadele de rambursare pot fi mai scurte (cu un termen de rambursare de până la 15 sau 20 de ani, de exemplu - deși unii creditori acordă împrumuturi mai lungi). Un termen mai scurt are ca rezultat plăți lunare mai solicitate , dar rambursarea datoriilor menține mai repede costurile dobânzii scăzute.
Dealerii de origine fabricați și creditorii specializați oferă în mod obișnuit împrumuturi de împrumut, iar Biroul de recensământ al SUA a constatat că 80% din casele noi fabricate în 2015 au fost denumite proprietăți personale. Dar unii creditori oferă atât împrumuturi de proprietate personală, cât și credite imobiliare. Vorbiți cu mai mulți creditori și întrebați argumentele pro și contra privind titlul unei case ca imobil în loc de proprietate personală.
Programe de împrumut guvernamentale
Mai multe programe de împrumut susținute de guvern pot face împrumuturile pentru o casă fabricată mai accesibile. Presupunând că îndepliniți criteriile pentru a vă califica pentru aceste programe, puteți împrumuta de la creditorii ipotecare care primesc o garanție de rambursare de la guvernul SUA - dacă nu rambursați împrumutul, guvernul va intra și va plăti creditorul.
Programele de împrumut susținute de guvern sunt probabil cea mai bună opțiune pentru împrumut, dar unele case mobile și fabricate nu se vor califica.
Imprumuturile FHA sunt asigurate de Administratia Federala pentru Locuinte (FHA) . Aceste împrumuturi sunt deosebit de populare, deoarece includ plăți reduse , rate fixe ale dobânzii și reguli favorabile consumului. Pentru a fi eligibil pentru un împrumut FHA, trebuie îndeplinite mai multe criterii:
- Casa trebuie să fi fost construită după 15 iunie 1976.
- Casa trebuie să respecte Codul HUD și să îndeplinească alte cerințe locale. Modificările la domiciliu pot duce la scăderea conformității.
- Fiecare secțiune a casei trebuie să aibă eticheta de certificare roșie (sau eticheta HUD) atașată. De exemplu, în casele duble largi, sunt necesare două etichete.
Există două programe FHA disponibile pentru proprietarii de case fabricate.
Împrumuturile FHA Titlul II includ împrumutul popular de 203 (b) - utilizat și pentru locuințele construite pe teren - care permite cumpărătorilor să efectueze o plată în jos de 3,5 procente. Pentru a acoperi costul garanției guvernamentale, veți plăti o primă de asigurare ipotecară în avans, precum și o asigurare ipotecară în curs, cu fiecare plată lunară. Aveți nevoie de scoruri de credit decente pentru a vă califica pentru un împrumut FHA, dar creditul dvs. nu trebuie să fie perfect. În plus, puteți utiliza banii supradotați pentru a vă alimenta costurile de plată și de închidere și puteți chiar să îi ajutați pe vânzător cu aceste costuri.
Împrumuturile de la Titlul II sunt credite imobiliare, deci va trebui să cumpărați proprietatea și casa împreună, iar locuința trebuie instalată permanent pe un sistem de fundație aprobat. Împrumuturile pot dura între 15 și 30 de ani.
Împrumuturile FHA Titlul I sunt disponibile pentru împrumuturile pentru proprietăți personale - utile atunci când nu veți deține terenul. Cu toate acestea, dacă veți plasa locuința pe un site de închiriere, contractul dvs. de închiriere trebuie să respecte orientările FHA. De exemplu, veți avea nevoie de un termen inițial de închiriere de trei ani și trebuie să fiți informat cu privire la orice încheiere a contractului de închiriere cu cel puțin șase luni de preaviz. Solicitările plăților în avans ar putea fi la fel de scăzute ca cinci până la 20%, dar această cerință variază de la creditor la creditor și depinde de scorul dvs. de credit. Cerințele suplimentare pentru un împrumut de la Titlul I includ:
- Casa trebuie să fie reședința primară a împrumutatului.
- Locul de instalare trebuie să includă serviciul de canalizare și apă.
- Casele noi fabricate trebuie să includă o garanție de un an.
- Un evaluator aprobat de HUD trebuie să inspecteze lotul.
Titlurile I pot fi împrumuturi la domiciliu, cum ar fi creditele imobiliare, dar ele pot fi folosite și pentru a cumpăra o mulțime și o casă împreună. Sumele maxime ale împrumuturilor pentru împrumuturile de la Titlul I sunt mai mici decât maximele la împrumuturile de la Titlul II, iar termenii de împrumut sunt mai scurți: pentru o casă și un lot unic, termenul maxim de rambursare este de 20 de ani.
VA credite sunt disponibile pentru servicemembers și veterani, și pot fi utilizate pentru case fabricate și modulare. VA împrumuturi sunt deosebit de atrăgătoare din cauza capacității de a cumpăra fără bani în jos și nici o asigurare lunară ipotecare (presupunând că împrumutătorul le permite, și să îndeplinească cerințele de credit și de venituri). Scăderea plății în avans înseamnă că veți avea plăți lunare mai mari - și veți plăti mai mult în interes, dar în unele cazuri are sens. Pentru un împrumut VA pe o casă fabricată:
- Casa trebuie să fie atașată permanent unei fundații.
- Trebuie să cumpărați casa împreună cu terenul pe care se află și să-i numiți casa drept proprietate imobiliară.
- Locuința trebuie să fie o reședință primară (nu o a doua locuință sau o investiție imobiliară).
- Casa trebuie să respecte Codul HUD și să fie atașat etichetele HUD.
Împrumuturile FNMA sunt din ce în ce mai disponibile pentru casele fabricate, deoarece agenția intenționează să extindă finanțarea pentru opțiunile de locuințe accesibile. Întrebați-vă creditorul dacă sunt disponibile noi programe pentru achiziția viitoare.
Creditorii diferiți, reguli diferite
Deși unele dintre împrumuturile descrise mai sus sunt susținute de guvernul SUA, creditorilor li se permite să stabilească reguli mai restrictive decât liniile directoare ale guvernului. Aceste "suprapuneri" vă pot împiedica să împrumutați, dar alte bănci ar putea folosi reguli diferite. Acesta este motivul pentru care trebuie să faceți cumpărături - trebuie să găsiți un creditor cu costuri competitive și trebuie să găsiți un creditor care să vă satisfacă nevoile.
Mai ales atunci când vine vorba de case fabricate, creditorii vă pot spune că nu vă calificați pentru programele asigurate de guvern. Acest lucru poate fi adevărat, dar este mai bine să verificați cu mai mulți creditori FHA sau VA înainte de a renunța la aceste opțiuni.
Câteva exemple de domenii în care diferiții creditori stabilesc reguli diferite:
- Raportul împrumut la valoare: S-ar putea să scrii puțin 3,5 procente sau să vi se ceară să plătiți o reducere de 20% .
- Scoruri de credit: În funcție de scorurile dvs. de credit, unii creditori ar putea să nu fie dispuși să lucreze cu dvs., în timp ce alții stabilesc rate de dobândă diferite sau cerințe de plată în funcție de creditul dvs.
- Tipul de acasă: Unii creditori VA și FHA nu sunt dispuși să împrumute pe case fabricate, dar pot fi mai deschiși la case modulare. Unii sunt reticenți în a finanța singuri, dar vor finanța casele duble sau mai mari.
- Încărcarea locatarului: dacă intenționați să trăiți într-un parc sau în comunitate, creditorii ar putea dori să știe câte rezidenți închiria în comparație cu câți își au propriile case.
- Chattel vs. ipotecare: Unii creditori oferă doar împrumuturi de împrumut, deci este singurul produs pe care îl vor oferi. De asemenea, unii creditori nu fac împrumuturi pentru proprietăți personale.