Puteți transfera un credit ipotecar?

Cum se schimbă numele pe un împrumut

Atunci când vindeți o casă sau unul dintre proprietari se îndepărtează, s-ar putea să aibă sens să transferați ipoteca noului proprietar. În loc să solicite un împrumut nou, să plătească costurile de închidere și să înceapă cu dobânzi mai mari, proprietarul ar prelua doar plățile curente.

Este posibil să transferați un credit ipotecar, dar nu este întotdeauna ușor. Vom acoperi detaliile de mai jos, dar un scurt rezumat al opțiunilor dvs. include:

1. Transferați o ipotecă presupusă, cerându-i creditorului să facă schimbarea.
2. Refinanțează împrumutul numai în numele noului proprietar .
3. Transferați atunci când situația nu declanșează clauza de "împrumut în vânzare" a unui împrumut.

Credite ipotecare

Dacă un împrumut este " presupus ", aveți noroc: înseamnă că puteți transfera ipoteca altcuiva. Nu există limbă în acordul de împrumut care să vă împiedice să efectuați un transfer. Cu toate acestea, creditele ipotecare presupuse pot fi dificil de transferat.

În cele mai multe cazuri, debitorul "nou" trebuie să se califice pentru împrumut. Creditorul va analiza scorurile de credit ale împrumutatului și ratele datoriilor către venituri pentru a evalua capacitatea împrumutatului de a rambursa împrumutul. Procesul este în esență același ca și cum împrumutatul ar trebui să aplice pentru un împrumut nou (dar, desigur, debitorul poate prelua împrumutul existent pe o parte). Creditorii au aprobat cererea inițială de împrumut bazată pe creditul și venitul solicitantului (solicitanților) inițial (ă) și nu vor să lase pe cineva de pe cârlig decât dacă au un împrumutat înlocuitor care este la fel de probabil să se ramburseze.

Pentru a finaliza un transfer al unui împrumut presupus, cereți schimbarea cu creditorul. Va trebui să completați cererile, să verificați veniturile și activele și să plătiți o taxă modestă în timpul procesului.

Transferarea dreptului de proprietate: Comutarea numelui pe un împrumut afectează numai împrumutul. Este posibil să fie necesar să modificați persoana care deține proprietatea prin transferarea titlului, utilizând o faptă de renunțare la faptă sau luând orice altceva necesar în situația dvs.

Greu de găsit?

Din păcate, creditele ipotecare presupuse nu sunt disponibile pe scară largă. Cel mai bun pariu poate fi dacă aveți un împrumut FHA sau un împrumut VA . Alte ipoteci convenționale sunt rareori presupuse. În schimb, creditorii folosesc o clauză datorată vânzării , ceea ce înseamnă că împrumutul trebuie plătit atunci când transferați dreptul de proprietate asupra locuinței.

Refinantarea

În cazul în care un împrumut nu este asumat și nu puteți găsi o excepție de la o clauză datorată la vânzare, refinanțarea împrumutului ar putea fi cea mai bună opțiune. Similar unei ipoteze, debitorul nou va avea nevoie de venituri și credite suficiente pentru a se califica pentru împrumut.

"Noul" proprietar va aplica pur și simplu pentru un împrumut nou în mod individual și va folosi acest împrumut pentru a achita datoriile ipotecare existente. Este posibil să aveți nevoie să colaboreze cu creditorii dvs. pentru a elimina banii (cu excepția cazului în care noul împrumutat și noul împrumutător sunt de acord cu aceștia), astfel încât să puteți utiliza casa ca garanție , dar este o modalitate bună, curată pentru a face treaba. Unele bunuri se transferă în mod obișnuit de la un proprietar la altul (de exemplu, dacă s-au făcut îmbunătățiri cu finanțarea APCE ).

Datorită vânzării

Creditorii nu beneficiază în mod obișnuit de a vă permite să transferați un credit ipotecar. Cumpărătorii s-ar fi aflat în prealabil prin obținerea unui împrumut mai "matur", cu plățile anticipate ale dobânzilor (și ar putea să obțină o rată a dobânzii mai mică).

Vânzătorii ar ajunge să-și vândă casa mai ușor - posibil la un preț mai mare - din cauza acelorași avantaje. Dar creditorii au de pierdut, deci nu sunt dornici să aprobe transferurile.

Clauza privind vânzarea este o parte dintr-un contract de împrumut care spune că împrumutul trebuie plătit atunci când bunul vinde (împrumutul este "accelerat").

Excepții de la regula: în unele cazuri, puteți transfera încă un împrumut - chiar și cu o clauză datorată de vânzare. Transferurile între membrii familiei sunt adesea permise, iar creditorul dvs. poate fi întotdeauna mai generos decât ceea ce spune acordul dvs. de împrumut (este o opțiune pe care o pot exercita și nu este obligată să facă acest lucru - dar nu vă ridicați speranțele) . Singura modalitate de a ști sigur este să întrebați creditorul dvs. și să vă revizuiți acordul cu un avocat local. Chiar dacă creditorii spun că nu este posibil, un avocat vă poate ajuta să aflați dacă banca dvs. furnizează informații exacte.

Garn-St. Legea Germain împiedică creditorii să își exercite opțiunea de accelerare în anumite circumstanțe. Câteva dintre cele mai frecvente situații includ:

1. Atunci când un chiriaș comun moare și transferurile de proprietate către un chiriaș supraviețuitor în comun
2. Transferarea împrumutului unei rude după moartea unui împrumutat
3. Transferul de proprietate asupra soțului sau copiilor unui împrumutat
4. Transferuri ca urmare a acordurilor de divorț și de separare
5. Transferuri într-un trust intervivos (sau un trust încredințat) în care împrumutatul este beneficiar

Vedeți lista completă a excepțiilor și consultați această listă cu avocatul dvs.

Transferuri neoficiale

Dacă nu puteți aproba cererea dvs., ați putea fi tentați să configurați un acord "informal". De exemplu, puteți să vă vindeți casa, să lăsați împrumutul existent în loc și să-l rambursați cumpărătorului pentru plățile ipotecare.

Aceasta este o idee rea. Acordul dvs. de ipotecă probabil nu permite acest lucru și s-ar putea să te afli chiar în probleme legale, în funcție de cum merg lucrurile. Mai mult, încă mai răspundeți de împrumut - chiar dacă nu mai locuiți în casă.

Ce ar putea merge prost? Câteva posibilități includ:

• În cazul în care cumpărătorul nu mai plătește, împrumutul este în numele dvs., deci este totuși problema dvs. (plățile întârziate vor apărea pe rapoartele de credit și creditorii vor veni după dvs. ).
• În cazul în care casa este vândută în închidere pentru mai puțin decât merită, ați putea fi responsabil pentru orice deficiență .

Există modalități mai bune de a oferi finanțare vânzătorului unui potențial cumpărător.

Opțiunile dvs.

Dacă nu poți obține o ipotecă transferată, mai ai opțiuni, în funcție de situația ta. Din nou, moartea, divorțul și transferurile de familie vă pot oferi dreptul de a efectua transferuri, chiar dacă creditorul dvs. spune altfel.

Dacă vă confruntați cu blocarea pieței , anumite programe guvernamentale facilitează tratarea ipotecii - chiar dacă sunteți sub apă sau șomer.

Dacă sunteți divorțat , adresați-vă avocatului dvs. cum să vă gestionați toate datoriile și cum să vă protejați în cazul în care ex-soțul dvs. nu efectuează plăți.

Dacă un proprietar a murit , un avocat local vă poate ajuta să determinați ce să faceți în continuare.

Dacă transferați active într-un trust , verificați-le cu avocatul dvs. de planificare a proprietății pentru a vă asigura că nu veți declanșa o clauză de accelerare.

Refinanțarea ar putea fi opțiunea dvs. finală atunci când nici una dintre celelalte abordări nu este disponibilă.