Bazele creditelor hibride
Împrumuturile hibride vin în diverse forme și sunt cele mai populare pentru creditele la domiciliu.
Acestea sunt un "hibrid" (sau un amestec) de împrumuturi cu rată fixă și credite ipotecare ajustabile (ARM) - așa că beneficiați de unele dintre avantajele fiecărui tip de împrumut.
Creditele cu rată fixă sunt previzibile : știi care este rata dobânzii pentru viața împrumutului și întotdeauna știi care vor fi plățile lunare. Un împrumut hibrid prevede stabilitatea de până la 10 ani înainte ca ajustările să înceapă.
De obicei, împrumuturile cu rată fixă încep cu rate ale dobânzii mai mici, iar ratele mai mici duc la o plată lunară mai mică. Cu toate acestea, dacă ratele dobânzilor cresc , plățile lunare pot crește, ceea ce este problematic dacă nu aveți fluxul de numerar pentru a acoperi plățile mai mari.
Când lucrează cel mai bine
Această rată de pornire mai mică are un anumit risc. Dar hibrizii pot avea sens în situația potrivită.
Timp scurt: dacă intenționați să vă mișcați sau să refinanțați în doar câțiva ani, puteți beneficia de o rată mai mică înainte de a începe ajustările.
Dar dacă planurile se schimba și păstrați împrumutul, strategia se poate răsturna.
Plăți anticipate: vă puteți reduce riscul prin efectuarea unor plăți suplimentare semnificative - depășind și depășind plata lunară necesară. Dacă plătiți destul de repede balanța de credit, este posibil să puteți compensa rate mai mari și să evitați șocurile majore de plată.
Ratele scăzute: dacă rata rămâne sau se micșorează, veți beneficia de această rată de pornire mai mică pe termen lung. Dar prezicerea viitorului este dificilă, fă un plan de rezervă în cazul creșterii ratelor.
Cum funcționează
Împrumuturile hibride încep cu o rată mai mică decât o ipotecă standard cu rată fixă de 30 de ani, dar rata se poate schimba după câțiva ani. În mod obișnuit, creditorii limitează cât de mult se schimba rata anuală și pe întreaga durată a împrumutului, oferind o anumită protecție dacă ratele cresc dramatic.
Exemplu: Să presupunem o sumă de împrumut de 200.000 $.
- O ipotecă cu rată fixă de 30 de ani cu o rată a dobânzii de 4,25 la sută va avea o plată lunară de 983,88 $ (aflați cum puteți calcula plățile lunare sau utilizați o foaie de calcul pentru a face acest lucru). Plata lunară nu se va schimba.
- Un ARM 5/1 cu o rată a dobânzii de 3,4% începe cu o plată lunară de 886,96 $ - o economie de 96,92 $ pe lună. După cinci ani, rata dobânzii și plata lunară ar putea crește sau scădea.
Perioadă fixă: Un ARM hibrid utilizează de obicei o rată fixă pentru o perioadă de trei, cinci, șapte sau zece ani. În această perioadă, rata inițială a dobânzii și plățile lunare rămân aceleași. Când studiați împrumuturile hibride, primul număr enumerat vă arată cât durează perioada fixă.
Folosind ARM 5/1 descris mai sus, rata rămâne aceeași pentru primii cinci ani. Un credit ipotecar hibrid 10/1 ar menține rata inițială timp de zece ani.
Perioada de ajustare: După terminarea perioadei fixe, rata dobânzii se poate modifica, iar al doilea număr din numele împrumutului vă arată cât de des se întâmplă acest lucru. Un ARM 5/1 poate ajusta fiecare (un) an pentru durata de viață rămasă a împrumutului.
Plăți lunare: dacă se modifică rata dobânzii, plata dvs. lunară se va schimba. Plățile la împrumut sunt calculate pentru a vă achita datoriile și pentru a acoperi cheltuielile cu dobânzile - pentru durata rămasă a împrumutului . Ratele superioare ale dobânzii necesită plăți lunare mai mari, iar de obicei este o surpriză nedorită pentru debitori. Dar ratele pot scădea, de asemenea.
Cum se schimbă tarifele?
Doi factori cheie influențează rata dvs. Creditorul dvs. începe cu o rată a indicelui și apoi adaugă o răspândire.
Indicele: indicatorii de referință și ratele dobânzilor din economia generală vă influențează rata ajustabilă. Împrumuturile hibride sunt legate de un indice, care oferă un punct de plecare pentru rata dvs. De exemplu, împrumutul dvs. ar putea utiliza ca indice rata oferită de interbancare interbancară din Londra (LIBOR) . Deoarece această rată se mută în sus și în jos, rata de împrumut se poate muta împreună cu ea.
Spread: Creditorii adaugă o sumă cunoscută sub numele de "spread" sau "margin" pentru a ajunge la rata dobânzii finală. Această taxă suplimentară a dobânzii oferă compensații suplimentare creditorilor.
Exemplu: Să presupunem că aveți un împrumut hibrid care se află în perioada de ajustare. 1 an LIBOR este în prezent 2 procente. Rata de împrumut este de 2,25%. Rata dobânzii la împrumut se va ajusta la 4,25% (2% plus 2,25%).
Rata de reducere a dobânzii: Majoritatea împrumuturilor hibride limitează sau "limitează" cât de mult se pot modifica ratele dobânzilor Aceste plafoane reduc riscul pentru debitori prin împiedicarea creșterii ratei nelimitate.
- Limitele inițiale limitează cât de mult se poate schimba rata la prima ajustare după ce terminați perioada fixă. De exemplu, în cazul în care indicele se mută cu 3%, dar aveți un plafon inițial de 2%, rata dvs. va deplasa doar 2%.
- Perdelele periodice limitează cât de mult se schimbă rata la fiecare oportunitate de ajustare. De exemplu, rata poate să nu poată schimba mai mult de 2 procente în fiecare an.
- Plafoanele de viață stabilesc o limită maximă pentru ajustările totale pe toată durata de viață a împrumutului. Dacă ratele cresc până la atingerea acelui plafon după doar câteva ajustări, ratele nu vor mai crește înainte.
Împrumuturile hibride sunt disponibile de la creditorii convenționali și puteți utiliza și programe guvernamentale, cum ar fi împrumuturile FHA și VA, pentru a facilita calificarea. Creditele garantate de guvern ar putea fi cele mai bune dacă intenționați să efectuați o mică plată în avans sau dacă aveți probleme în istoricul dvs. de credit, dar nu ignorați împrumuturile convenționale.
Dacă creditul dvs. are nevoie de un impuls, puteți beneficia de rate relativ scăzute în primii ani ai unui împrumut hibrid, iar plățile dvs. la timp ar trebui să vă ajute să vă îmbunătățiți creditul . Cu toate acestea, calificarea pentru o rată mai bună pe drum nu este niciodată garantată - mai ales dacă ratele cresc brusc.