Cel mai important pentru cumpărătorii de acasă, împrumuturile jumbo fac posibilă cumpărarea de case mai scumpe.
S-ar putea să nu vă interesați de piețele ipotecare, dar dacă cumpărați o casă la prețuri ridicate și nu faceți o plată considerabilă în avans, un împrumut jumbo poate fi cea mai bună opțiune. S-ar putea obține chiar și o rată a dobânzii mai bună cu un împrumut neconform.
Ipoteca de tip Jumbo-Sized
Împrumuturile Jumbo își primesc numele din soldul mare al împrumuturilor disponibile. Împrumuturile conforme, care reprezintă cel mai mare segment de credite din SUA, sunt împrumuturi care respectă liniile directoare stabilite de GSE. Aceste sume de împrumut pentru 2017 sunt limitate la 424.100 de dolari în majoritatea părților țării și au reguli suplimentare privind calificarea împrumutatului. În unele zone cu costuri ridicate, limitele împrumuturilor sunt mult mai mari pentru a ține cont de piețele locale de locuințe. De exemplu, în Los Angeles County, limita de 2017 este de $ 636,150.
Dacă doriți să împrumutați mai mult decât limita de împrumut din zona dvs., va trebui să utilizați un împrumut jumbo sau o altă metodă creativă pentru a vă asigura finanțarea.
Jumbo Lenders
Băncile și alți investitori privați eliberează împrumuturi.
Acești creditori nu au intenția de a vinde împrumuturile către GSE, astfel încât creditorii să își poată crea propriile criterii de aprobare. Fiecare creditor are scopuri și preocupări unice, astfel încât fiecare program de împrumut jumbo este diferit. Aceasta înseamnă că este esențial să faceți cumpărături între diferiți creditori, deoarece prețurile și criteriile de aprobare pot varia foarte mult.
Găsiți un creditor care se potrivește situației dvs. financiare și a proprietății pe care o cumpărați. De exemplu, unii creditori fac mai ușor sau mai greu să obțină împrumuturi pentru casele a doua, iar creditorii diferiți au diferite cerințe de plată.
Se califică pentru ipotecile Jumbo
Ca și în cazul oricărui împrumut, va trebui să îndepliniți criteriile de aprobare, iar împrumuturile jumbo sunt mai dificile decât împrumuturile convenționale pentru a fi eligibile. Sumele împrumuturilor sunt mai mari, deci creditorii sunt mai selectivi datorită riscului crescut de a emite jumbouri.
Istoricul creditelor: Veți avea nevoie de un credit bun pentru a obține aprobarea pentru un împrumut jumbo. Un scor FICO de peste 700 este un minim pentru majoritatea cumpărătorilor, dar alți factori ar putea justifica un scor ușor mai mic.
Plata în avans: creditele ipotecare Jumbo necesită de obicei plăți în avans de 20% sau mai mult. Cu toate acestea, unii creditori jumbo de masă vor lucra cu plăți în avans în jur de 10%, iar altele promovează programe cu cerințe mai mici. Pentru a vă califica pentru un împrumut jumbo cu o mică plată în avans, veți avea nevoie de un credit bun, de venituri puternice sau de active semnificative de rezervă. Cu majoritatea creditorilor, cerințele de plată în creștere cresc ca mărimea împrumuturilor.
Venituri și active: pentru aceste împrumuturi mari, creditorii au nevoie de documentație pentru a dovedi că aveți suficiente venituri și active pentru a vă permite să cumpărați proprietatea pe care o cumpărați.
Un venit consistent este cel mai bun. Persoanele care desfășoară activități independente au nevoie de documente fiscale și de informații suplimentare despre întreprinderile lor, iar salariații au nevoie de formularele W2. Creditorilor le place să vadă și activele de rezervă disponibile pentru a acoperi plățile de șase până la 12 luni.
Datoria către venit: un raport redus al datoriilor către venit este întotdeauna util atunci când se solicită împrumuturi. Creditorii folosesc în mod obișnuit 43% ca țintă, dar acest număr nu este stabilit în piatră. Mai ales dacă aveți active semnificative disponibile, creditorii ar putea lua în considerare aceste active (sau veniturile din aceste active) ca parte a calculului venitului.
Împrumuturile Jumbo nu sunt concepute pentru a ajuta debitorii să "se întindă" și să cumpere mai multă casă decât își pot permite. În schimb, aceștia sunt pentru debitorii financiari sigure care cumpără case care sunt mai scumpe decât media.
Ce plătiți
Dobânzi de dobândă: Din punct de vedere istoric, împrumuturile jumbo au avut rate de dobândă mai mari decât împrumuturile conforme.
Riscul este mai mare pe măsură ce mărimea creditelor crește. În plus, aprobarea împrumutătorilor unici care nu se încadrează în categorii ordonate este intensivă a forței de muncă. Cu toate acestea, din moment ce criza creditelor ipotecare , creditorii privați au descoperit că debitorii jumbo pot fi, de fapt, debitori cu risc scăzut și pot fi clienți profitabili într-o varietate de moduri. Ca urmare, ratele la ipoteci jumbo pot fi mai mici decât ratele pentru împrumuturile conforme. Cu toate acestea, cu soldurile de împrumut de dimensiuni mari, puteți plăti cu ușurință mai mult în costurile cu dobânzile decât cineva cu un împrumut mai mic la o rată mai mare.
Împrumuturile Jumbo sunt disponibile cu rate fixe sau variabile .
Costuri de închidere: împrumuturile Jumbo prezintă costuri de închidere , la fel ca orice alt împrumut de locuință. În special, taxele de evaluare pot fi mai mari datorită proprietăților specializate sau achizițiilor în dolari. În unele cazuri, veți avea nevoie de două evaluări pentru aprobarea împrumutului jumbo.
Asigurarea ipotecară: Asigurarea ipotecară protejează creditorii atunci când împrumuta un împrumut. Conformarea împrumuturilor și a programelor guvernamentale necesită în mod obișnuit debitorii să cumpere această asigurare atunci când efectuează o mică plată în avans deoarece capacitatea de a recupera fondurile în blocarea pieței este discutabilă. Dar împrumuturile jumbo sunt diferite. Indiferent dacă va trebui sau nu să plătiți o asigurare ipotecară privată (PMI) pe un împrumut neconform, este de până la împrumutător - unii permit mai puțin de 20 de procente în jos fără PMI.
Alternative la împrumuturile Jumbo
Împrumuturile Jumbo nu sunt singura cale de a cumpăra case de lux sau proprietăți pe piețele imobiliare. Dacă nu sunteți dornici să împrumutați atât de mult sau dacă aveți probleme cu obținerea unui împrumut jumbo, o abordare diferită ar putea fi mai bună.
Credite împrumutate: În loc de un împrumut mare, puteți utiliza o combinație de împrumuturi mai mici. Aceste strategii au revenit de la criza creditelor ipotecare. Dar, spre deosebire de împrumuturile înainte de 2008, acum trebuie să dovediți că aveți capacitatea de a rambursa fiecare împrumut.
- Împrumut 80/20: Cu un împrumut de 80/20, veți primi o ipotecă "în primul rând" pentru 80% din prețul de achiziție al imobilului. Deoarece aveți un procent de împrumut de 80% (LTV) , evitați să plătiți PMI. A doua ipotecă va acoperi restul de 20 la sută din prețul de achiziție.
- 80/10/10: Cu o abordare 80/10/10, primiți și un prim împrumut la 80% LTV. Cu toate acestea, veți plăti, de asemenea, o plată în avans de 10%, lăsând doar 10% pentru a împrumuta un al doilea credit ipotecar.
Creditele de împrumut rezolvă problema plății PMI, dar încă mai împrumutați sume mari de bani. Pentru a obține aprobarea, aveți nevoie de scoruri mari de creditare, dar s-ar putea să te calificați cu scoruri FICO în cele 600 de grade. Ratele dobânzilor la creditele ipotecare secundare tind să fie mai mari decât ratele primelor ipoteci, astfel încât costurile dvs. de împrumut pot fi mai mari cu această strategie. Comparați aceste costuri cu alte opțiuni utilizând un calculator de împrumut sau un tabel de amortizare .
Fiți conștienți de faptul că unele aranjamente de tip piggyback folosesc împrumuturi cu baloane . De exemplu, poate fi necesar să plătiți unul sau ambele împrumuturi sau să refinanțați în decurs de 15 ani.
Verificați limitele: înainte de a vă demisiona la folosirea unei ipoteci jumbo, verificați că veți avea nevoie de unul. Împrumuturile Jumbo nu sunt neapărat rele, puteți obține chiar și o rată a dobânzii mai bună. Dar, împrumuturile conforme sau programele guvernamentale ar putea fi potrivite pentru tine. Dacă vă aflați într-o zonă cu costuri ridicate, puteți împrumuta adesea mult mai mult decât limita "standard". Unii oameni folosesc termenul "jumbo" pentru a se referi la împrumuturi conforme în acele zone cu costuri ridicate, așa că cereți clarificări atunci când discutați opțiunile.
Plata mai mare în avans: o modalitate simplă de a evita utilizarea unui ipotecar jumbo este de a face o plată mai mare în jos. Trebuie doar să veniți cu suficient pentru a vă reduce cuantumul împrumutului sub limita locală de împrumut conformă. Odată cu aceasta, veți avea mai multe opțiuni disponibile și veți plăti un interes redus cu un sold mai mic al împrumuturilor. Creșterea unei sume semnificative de numerar este mai ușor de spus decât de făcut, mai ales pe măsură ce volumul dolarului crește. Dar dacă aveți fonduri disponibile, ar putea fi o opțiune atractivă.