De unde să obțineți împrumuturi pentru a cumpăra terenuri
Ușurința și costul împrumuturilor vor depinde de tipul de proprietate pe care o cumpărați:
- Teren pe care intenționați să îl construiți în viitorul apropiat
- Pământ brut pe care nu intenționați să îl dezvoltați
În cea mai mare parte, împrumuturile funciare sunt împrumuturi pe termen scurt, cu o durată de doi până la cinci ani înainte de plata unei plăți balon . Cu toate acestea, creditele pe termen lung există (sau puteți converti la un împrumut pe termen mai lung), mai ales dacă construiți o locuință rezidențială pe proprietate.
Cumpărați și construiți într-un singur pas
Creditorii sunt cei mai dispuși să împrumute atunci când aveți planuri de a construi pe proprietatea dvs. Ținând terenul brut este speculativă. Clădirea este, de asemenea, riscantă, dar băncile sunt mai confortabile dacă veți adăuga valoare proprietății (prin adăugarea unei case, de exemplu).
Credite pentru construcții: Este posibil să puteți utiliza un împrumut unic pentru a cumpăra terenuri și a construi fonduri . Acest lucru vă permite să suferiți prin mai puține acte și costuri mai mici de închidere. Mai mult, puteți asigura finanțarea pentru întregul proiect (inclusiv finalizarea construcției) - nu veți fi blocați ținând teren în timp ce căutați un creditor.
Planuri de construcție: pentru a obține aprobarea pentru un împrumut de construcție, va trebui să prezentați planuri creditorului dvs., care va dori să vadă că un constructor cu experiență face munca. Fondurile vor fi distribuite în timp, pe măsură ce proiectul avansează, astfel încât antreprenorii dvs. vor trebui să urmeze dacă vor să plătească.
Caracteristicile împrumuturilor: Împrumuturile pentru construcții sunt împrumuturi pe termen scurt, care utilizează de obicei plăți cu dobândă și care durează mai puțin de un an (în mod ideal, proiectul este finalizat până atunci). După acel moment, împrumutul poate fi transformat într-un împrumut standard de 30 ani sau 15 ani sau veți refinanța împrumutul folosind structura nou construită ca garanție .
Plata în avans: Pentru a împrumuta costurile pentru terenuri și construcții, va trebui să efectuați o plată în avans . Planificați să veniți cu 10-20% din valoarea viitoare a casei.
Liniile finalizate vs. terenul brut
Dacă cumpărați o mulțime care are deja utilități și acces la stradă, veți avea un timp mai ușor de a fi aprobat.
Terenuri neferoase: Terenurile rare pot fi finanțate, dar creditorii sunt mai ezitați (cu excepția cazului în care acest lucru este tipic pentru zona dvs. - de exemplu, unele zone se bazează pe propan, fântâni și sisteme septice). Este scump să adaugi lucruri precum canalele de canalizare și electricitate în proprietatea dvs. și există numeroase oportunități pentru cheltuieli neașteptate și întârzieri.
Plata în avans: dacă cumpărați o mulțime (de exemplu, într-o subdiviziune în curs de dezvoltare), este posibil să vă pierdeți cu 10 sau 20%. Pentru terenurile brute, plănuiți-vă cu un minim de 30% în jos și este posibil să fiți nevoiți să aduceți 50% la masă pentru a obține aprobarea.
Caracteristicile împrumuturilor: Loturile finalizate sunt mai puțin riscante pentru creditori, astfel încât acestea sunt mai predispuse să ofere împrumuturi pentru construcții cu o singură treaptă care se transformă în credite ipotecare "permanente" (sau de 30 de ani) după finalizarea construcției. Cu loturi neterminate, creditorii tind să mențină termenii de împrumut mai scurți (de exemplu, de la cinci la zece ani).
Reducerea riscului creditorului: Dacă cumpărați terenuri prime, nu veți obține neapărat un împrumut rău. Puteți să vă îmbunătățiți șansele de a obține o afacere bună dacă ajutați creditorul să gestioneze riscul. Este posibil să se obțină împrumuturi pe termen mai lung, rate ale dobânzii mai mici și o cerință de plată mai mică. Factorii care includ:
- Un scor mare de credit (de peste 680), care arată că ați împrumutat și ați rambursat cu succes în trecut.
- Datorii scăzute față de venituri, indicând faptul că aveți venituri suficiente pentru a efectua plățile necesare.
- O mică sumă a împrumutului, care duce la plăți mai mici și la o proprietate care este cel mai probabil să fie mai ușor de vândut.
Nu există planuri de dezvoltare
Dacă intenționați să cumpărați teren fără planuri de a construi o structură de acasă sau de afaceri pe teren, obținerea unui împrumut va fi mai dificilă. Cu toate acestea, există mai multe opțiuni pentru a obține finanțare.
Băncile locale și uniunile de credit: Începeți să întrebați instituțiile financiare situate în apropierea terenului pe care intenționați să îl cumpărați. Dacă nu locuiți deja în zonă, creditorii locali (și creditorii online ) pot ezita să aprobe un împrumut pentru terenurile vacante. Instituțiile locale cunosc piața locală și pot avea un interes în facilitarea vânzărilor în zona pe care o căutați. Deși instituțiile locale pot fi dispuse să acorde împrumuturi, ele pot solicita în continuare până la 50% din capitalul propriu și împrumuturile pe termen scurt.
Capitalul propriu: Dacă aveți capitaluri semnificative în casa dvs. , este posibil să puteți împrumuta împotriva acelui capital cu un al doilea credit ipotecar . Prin această abordare, este posibil să puteți finanța întregul cost al terenului și să evitați utilizarea împrumuturilor suplimentare. Cu toate acestea, vă asumați un risc semnificativ de a vă folosi casa ca garanție - dacă nu puteți efectua plăți în împrumut, creditorul dvs. vă poate lua casa în blocare . Vestea bună este că ratele dobânzilor la un împrumut de capital propriu ar putea fi mai mici decât ratele unui împrumut de cumpărare a terenului.
Creditorii comerciali: Mai ales dacă veți folosi proprietatea în scopuri comerciale sau o investiție, creditorii comerciali ar putea fi o opțiune. Pentru a fi aprobat, va trebui să convingeți un ofițer de împrumut că sunteți un risc rezonabil. Rambursarea poate dura doar zece ani sau mai puțin, dar plățile ar putea fi calculate utilizând un program de amortizare de 15 ani sau 30 de ani. Creditorii comerciali ar putea fi mai acceptabili atunci când vine vorba de garanții. Acestea vă pot permite să acordați garanții personale cu reședința dvs. sau puteți utiliza ca garanție alte active (cum ar fi exploatațiile de investiții sau echipamente).
Finanțarea proprietarului: dacă nu puteți obține un împrumut de la o bancă sau o uniune de credit, actualul proprietar al proprietății poate fi dispus să finanțeze achiziția. În special în cazul terenurilor brute, proprietarii ar putea ști că este dificil pentru cumpărători să obțină finanțare de la creditorii tradiționali și este posibil ca aceștia să nu se grăbească să-și retragă banii. În acele situații, proprietarii primesc de obicei o plată relativ mare, dar totul este negociabil. Un termen de rambursare de 5 sau 10 ani este comun, dar plățile pot fi calculate utilizând un program de amortizare mai lung. Un beneficiu al finanțării de către proprietar este faptul că nu veți plăti aceleași costuri de închidere pe care le-ați plăti creditorilor tradiționali (dar merită să plătiți pentru a cerceta titlul și limitele - proprietarii cinstiți cinstiți pot face greșeli).
Creditorii specializați: Dacă așteptați doar momentul potrivit pentru a construi sau alegeți un design pentru casa dvs., probabil că va trebui să utilizați soluțiile de mai sus. Dar dacă aveți planuri neobișnuite pentru proprietatea dvs., poate exista un creditor care să se concentreze asupra utilizării intenționate pentru teren. Spre deosebire de băncile (care lucrează cu persoane care construiesc case, în cea mai mare parte), creditorii specializați fac un punct de înțelegere a riscurilor și beneficiilor altor motive pentru proprietatea funciară. Vor fi mai dispuși să lucreze cu dvs. pentru că nu trebuie să-și dea seama de un acord unic. Acești împrumutători pot fi regionali sau naționali, astfel încât să căutați online pentru tot ce aveți în minte. De exemplu:
- Conservarea resurselor naturale
- Recreere în aer liber pe proprietate privată
- Centrale solare sau eoliene
- Stații de difuzare sau difuzare
- Agricultura sau creșterea animalelor, inclusiv fermele de fermă, fermele ecologice, fermele de hobby și îmbarcare cu cai
Sfaturi pentru cumpărători
Faceți temele înainte de a cumpăra terenuri. S-ar putea să vedeți proprietatea ca o miezură plină de potențial, dar nu doriți să intrați peste cap.
Costuri de închidere: Pe lângă prețul de achiziție, puteți obține și costuri de închidere dacă primiți un împrumut. Căutați taxe de origine, taxe de procesare, costuri de verificare a creditului, taxe de apreciere și multe altele. Aflați cât de mult veți plăti și luați decizia finală de finanțare cu numerele în minte. Pentru o proprietate relativ ieftină, costurile de închidere pot reprezenta un procent substanțial din prețul de achiziție.
Obțineți un sondaj: Nu presupuneți că liniile curente ale gardului, marcajele sau caracteristicile geografice "evidente" prezintă cu exactitate o limită a proprietății. Obțineți un profesionist pentru a finaliza un sondaj de frontieră și a verifica înainte de a cumpăra. Proprietarii proprietății curente ar putea să nu știe care sunt propriile lor și va fi problema dvs. după cumpărare.
Verificați titlul: Mai ales dacă împrumutați informal (utilizând, de exemplu, finanțarea de la domiciliu sau de la vânzător), faceți ceea ce fac creditorii profesioniști - căutarea titlurilor. Aflați dacă există vreun drept de plată sau alte probleme cu proprietatea înainte de a transfera banii.
Bugetul pentru alte costuri: Odată ce dețineți terenul, puteți fi în cârlig pentru cheltuieli suplimentare. Examinați aceste cheltuieli în plus față de orice împrumuturi pe care le veți plăti pentru teren. Costurile potențiale includ:
- Taxe locale sau județene (consultați-vă cu consilierul dvs. fiscal pentru a vedea dacă vă calificați pentru o deducere)
- Asigurarea terenurilor vacante sau a clădirilor abandonate
- Asociația proprietarilor de locuințe (HOA), dacă este cazul
- Orice întreținere necesară, cum ar fi repararea liniilor de gard, gestionarea drenajului etc.
- Costurile de construcție, dacă vreți să construiți, să adăugați servicii sau să îmbunătățiți accesul la proprietate
- Taxe permise, pentru orice activitate pe care ați planificat-o asupra proprietății
Cunoaște regulile
Când vedeți pământ liber, puteți presupune că este posibil. Cu toate acestea, legile locale și cerințele de zonare limitează ceea ce puteți face - chiar și pe propria proprietate privată. Normele HOA pot fi deosebit de frustrant. Vorbiți cu autoritățile locale, un avocat imobiliar și vecinii (dacă este posibil) înainte de a vă fi de acord să cumpărați.
Dacă descoperiți probleme cu o proprietate pe care o priviți, întrebați-vă despre efectuarea de modificări. S-ar putea să aveți noroc sau ați putea să faceți ceea ce doriți după ce urmați procedurile adecvate (prin completarea documentelor și plata taxelor). Probabil va fi mai ușor dacă cereți permisiunea în loc să vă supărați vecinii.