Plata interesului ipotecar poate reduce venitul dvs. impozabil
Aceste reguli pentru revendicarea deducerii se aplică până în 2017.
Revendicarea interesului ipotecar la domiciliu
Trebuie să detaliați deducerile pe Formularul 1040, Schema A pentru a revendica dobânda ipotecară. Aceasta înseamnă că se va renunța la deducerea standard pentru starea dvs. de depunere - este o situație fie / sau. Puteți să detaliați articolul sau puteți sau puteți solicita deducerea standard, dar nu puteți face ambele.
Programul A acoperă, de asemenea, multe alte cheltuieli deductibile, cu toate acestea, inclusiv impozitele pe proprietăți imobiliare , cheltuielile medicale și contribuțiile caritabile. Uneori, toate acestea se adaugă la mai mult decât deducerea standard pentru starea dvs. de depunere, făcându-l să merite timpul și efortul de a detalia deducerile. În caz contrar, veți economisi mai multe venituri fiscale prin săriți deducerea dobânzii ipotecare la domiciliu și veți solicita deducerea standard.
Este de obicei recomandabil să completați Planul A și să comparați totalul deducerilor detaliate la deducerea dvs. standard, pentru a afla care este cea mai avantajoasă metodă pentru dvs.
Începând cu anul 2017, deducerea standard este de 6.350 USD pentru contribuabilii singuri și pentru contribuabilii căsătoriți care depun declarații separate. Sunt 12.700 de dolari pentru contribuabilii căsătoriți care depun împreună și 9.350 dolari pentru cei care se califică drept șefi de gospodărie.
Dar fiți conștienți de faptul că Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă introduce modificări la deducerea standard, crescând aceste valori destul de dramatic.
S-ar putea să devină mai puțin probabil că veți avea suficiente reduceri detaliate pentru a depăși deducerea standard la care aveți dreptul dacă noua factură fiscală va intra în vigoare în 2018.
Calificarea pentru deducerea dobânzii ipotecare
În prezent, dobânda ipotecară include cea pe care o plătiți pentru împrumuturi pentru a cumpăra o locuință, pentru linii de credit de origine și împrumuturi pentru construcții. Versiunea Senatului privind Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă ar limita deducerea doar la datoria de achiziție și ar elimina liniile de credit de capital de origine pentru a se califica pentru această deducere.
Reducerea este de asemenea limitată la dobânda pe care ați plătit-o la domiciliul principal și / sau la cea de-a doua casă. Dobânzile plătite pentru casele a treia sau a patra nu sunt deductibile.
De asemenea, trebuie să fiți legal pe cârlig pentru împrumut - datoria nu poate fi în numele altcuiva decât dacă este soțul dvs. și vă depuneți o declarație comună. Trebuie să fie un împrumut de bună credință, deoarece aveți o obligație contractuală de a-i plăti înapoi. În cele din urmă, casa dvs. trebuie să acționeze ca garanție pentru împrumut și documentele dvs. ipotecare trebuie să precizeze în mod clar acest lucru.
Casa ta poate fi o locuință unică, o locuință mobilă, o casă mobilă, o cooperativă sau chiar o barcă - aproape orice proprietate care are "facilități de dormit, gătit și toaletă", potrivit Serviciului Internelor.
Determinarea cât de mult ați plătit
Ar trebui să primiți formularul 1098, o declarație de interes ipotecar, de la creditorul dvs. ipotecar la începutul noului an fiscal. Formularul raportează dobânda totală plătită în cursul anului precedent. Nu trebuie să anexați formularul la declarația dvs. fiscală, deoarece instituția financiară trebuie, de asemenea, să trimită o copie a formularului 1098 direct la IRS.
Asigurați-vă că deducerea dobânzii ipotecare pe care o revendicați în Schema A corespunde sumei raportate pe Formularul 1098. Suma pe care o puteți deduce poate fi mai mică decât suma totală care apare în formular în baza anumitor limitări. Păstrați formularul 1098 cu o copie a declarației fiscale depuse timp de cel puțin patru ani.
Limitările dolarului la datoria de achiziție la domiciliu
Împrumuturile utilizate pentru a cumpăra sau pentru a construi o reședință sunt numite "datorii de achiziție de acasă". Termenul se referă la orice împrumut pe care îl luați în scopul achiziționării, construirii sau îmbunătățirii substanțiale a unei case calificate.
Nu puteți deduce dobânzi de peste 1 milion de dolari datoriei de achiziție de acasă pentru domiciliul dvs. principal și / sau reședința dvs. secundară din 2017. Versiunea Casa a Legii privind reducerea impozitelor și a locurilor de muncă ar reduce această valoare la 500 000 USD în 2018 dacă va trece. De asemenea, limita este redusă la 500 000 USD dacă sunteți căsătorit și fișier separat .
Limita rămâne la 1 milion USD pentru anul 2017, deci vom folosi acest număr în scopuri ilustrative. Să presupunem că ați împrumutat 800.000 de dolari pentru reședința dvs. principală și 400.000 dolari pentru reședința dvs. secundară. Ambele credite au fost utilizate exclusiv pentru a achiziționa proprietățile. Împreună, creditele adaugă până la 1,2 milioane de dolari, depășind limita curentă de 1 milion de dolari pentru datoria de achiziție la domiciliu.
Acum, să spunem că ambele împrumuturi au o rată fixă a dobânzii de 5%. Dobânda totală plătită pentru acest an a fost de 60.000 $. Ați putea să solicitați o deducere a dobânzii ipotecare pentru suma de 50.000 de dolari din care, dobânda pentru prima datorie de achiziție de 1 milion de dolari. Restul de 10.000 de dolari sunt rezultatul unei valori a împrumuturilor care depășește limita de 1 milion de dolari, astfel încât să nu poată fi revendicată.
Limitări ale datoriei de capital propriu
O datorie de capital de acasă este un împrumut pe care îl scoateți din alt motiv decât să achiziționați, să construiți sau să îmbunătățiți în mod substanțial o locuință calificată. De asemenea, poate fi un împrumut pe care îl luați pentru a îmbunătăți o reședință calificată, dar depășește limita datoriei de achiziție la domiciliu.
Nu puteți să deduceți dobânzi de peste 100.000 de dolari datoriei de capital de acasă pentru casa dvs. principală și / sau pentru reședința dvs. secundară. Această limită este redusă la 50 000 USD dacă sunteți căsătorit, dar depuneți separat. Deducerea dvs. pentru dobânda în capitalul propriu poate fi redusă chiar și sub această limită de 100.000 USD dacă datoriile dvs. depășesc valoarea de piață corectă a casei dumneavoastră.
Pentru acest exemplu, să presupunem că ați împrumutat 300.000 de dolari într-o linie de credit pentru acasă. Suma pe care ați împrumutat nu a depășit valoarea de piață corectă a locuinței dvs., astfel că sunteți bine acolo. Ai folosit 150.000 de dolari din bani pentru a adăuga o nouă cameră de familie la reședința ta, iar tu ai cheltuit restul de 150.000 de dolari pe colegiul tău.
Jumătate din împrumut este tratat ca datorie de achiziție de origine, deoarece a fost folosit pentru a îmbunătăți substanțial casa ta. Această parte ar fi supusă limitării datoriei de achiziție la domiciliu. Cealaltă jumătate este tratată ca datorie de capital propriu, deoarece nu a fost folosită pentru a vă îmbunătăți casa. Veți putea să deduceți dobânzi numai până la limita de 100.000 USD pentru această parte. Deci, presupunând că ați plătit un total de 21.000 de dolari în interes, s-ar rupe astfel:
- 10.500 dolari: Plata deductibile datoriei de achiziție acasă pe prima jumătate a împrumutului
- 7.000 $: Datoria de capital deductibilă pe două treimi din porțiunea de acasă a împrumutului sau 100.000 $ din acea parte de 150.000 $
- 3.500 dolari: Datoria nedeductibilă a capitalului propriu, reprezentând dobânda plătită pentru partea din capitalul propriu care depășea 100.000 de dolari
De asemenea, trebuie să raportați suma de 7000 USD către IRS ca ajustare AMT pe formularul 6251. Și amintiți-vă că versiunea în Senat a facturii fiscale în așteptare poate elimina cu ușurință deducerea datoriei de capital începând cu anul 2018.
Împrumuturi comune
Dacă dețineți în comun ipoteca cu altcineva care nu este soțul / soția, aveți dreptul să deduceți numai dobânda pe care ați plătit-o personal, indiferent de cine ați primit Formularul 1098 de la creditor. Dar este o lacună aici. Co-debitorii care efectuează plăți în mod specific pentru a preveni blocarea pieței pot deduce dobânda plătită chiar dacă dobânzile ar fi trebuit plătite de altcineva. Redactorii "Impozitul pe venit" ai lui JK Lasser trec de-a lungul acestui sfat:
"Curtea de impozitare a permis unui debitor comun să-și deducă plata unei cote de participare a unui alt debitor la dobânda ipotecară dacă plata este făcută pentru a evita pierderea proprietății și plata se face cu fondurile sale separate". (Pagina 328)
Credite de constructii la domiciliu
Puteți deduce dobânzile aferente creditelor ipotecare utilizate pentru plata cheltuielilor de construcție. Veniturile trebuie utilizate pentru a achiziționa terenul și pentru a construi casa. Cheltuielile efectuate în cursul celor 24 de luni înainte de finalizarea construcției se calculează în funcție de limita de 1 milion USD pentru achitarea datoriilor la domiciliu.
Dar există o captură. Dacă deduceți dobânda pentru un împrumut de construcție timp de doi ani și apoi decideți să vindeți proprietatea și nu să vă mutați și să o utilizați ca reședință, este posibil să trebuiască să vă retrimiteți randamentul pentru anii pe care i-ați dedus interesul pentru ao caracteriza ca pe un interes de investiție in schimb. Acest lucru îi poate limita deductibilitatea. Cu alte cuvinte, IRS ar putea dori niște bani înapoi.
Puncte plătite
Punctele plătite pentru achitarea datoriilor pentru casele primare și secundare sunt pe deplin deductibile în anul în care sunt plătite, dar punctele plătite pentru refinanțare trebuie amortizate pe întreaga durată a împrumutului. Punctele nu sunt întotdeauna raportate pe formularul 1098, dar le puteți găsi pe declarația de închidere HUD-1.
Când să căutați ajutorul unui profesionist fiscal
Identificarea deducerii dobânzii ipotecare la domiciliu este simplă pentru mulți contribuabili. Adăugați interesul raportat la Formularele 1098 și introduceți totalul în Planul A. Puteți utiliza foaia de lucru în Publicația 936 pentru a calcula deducerea dvs. admisibilă și puteți calcula ajustarea AMT pentru datoria de capital de acasă utilizând fișa de lucru pentru ajustarea dobânzii de origine ipotecară găsită în Instrucțiunile pentru formularul 6251 .
S-ar putea să doriți să consultați cu un profesionist fiscal, cu toate acestea, dacă ați cumpărat sau vândut proprietate în timpul anului fiscal. De fapt, ar fi logic să solicitați sfatul unui profesionist de taxe, chiar înainte de a cumpăra sau vinde bunuri imobile, doar pentru a obține o manevră asupra consecințelor fiscale ale deciziei dumneavoastră.
Și, bineînțeles, veți dori să continuați să urmăriți știrile pentru actualizări ale facturii fiscale, dacă aceasta se va sfârși prin a trece și, dacă da, cu prevederile sale finale.