Da, puteți cumpăra o locuință la pensionare
Nu trebuie să faci așa. Poți obține un credit ipotecar odată ce te retragi .
Pentru a afla cerințele specifice, am intervievat Patrick Gavin, directorul departamentului și VP al creditelor ipotecare la rata garantată, cea de-a 8-a cea mai mare bancă ipotecară privată din US Rate.
Patrick a fost creditor din 1974.
Să aruncăm o privire la ceea ce am învățat de la Patrick despre ce este nevoie pentru a obține un credit ipotecar odată ce te-ai pensionat. Am rupt lucrurile în 6 categorii principale de mai jos.
Determinarea venitului pentru pensionari
Pensionarii presupun că, dacă nu au un salariu, nu se vor califica pentru un credit ipotecar din cauza lipsei de venituri.
În realitate, creditorii au două metode descrise mai jos, pe care le pot utiliza pentru a calcula veniturile pentru un pensionar care își atrage activele.
Descreștere de la metoda de pensionare
Pentru pensionarii care urmează un plan în care sunt acum pensionați, dar care pot întârzia începerea asigurărilor sociale sau a veniturilor din pensii, opțiunea cea mai favorabilă este de a utiliza o metodă de "calculare a activelor" de determinare a veniturilor. Iată cum funcționează.
Atâta timp cât debitorul este de 59 ½, împrumutătorul poate utiliza retragerile recente din conturile de pensii ca dovadă a venitului. De exemplu, presupuneți că declarațiile bancare recente arată retrageri de 4.500 USD pe lună de la un IRA (creditorul trebuie să vadă retrageri cel puțin 2 luni).
Aceste 4,500 de dolari ar fi considerate venituri lunare. Uneori creditorul va avea nevoie de o scrisoare din partea planificatorului financiar sau a instituției financiare care să confirme aceste sume de retragere.
Metoda de depleție a activelor
Pentru pensionarii cu o mulțime de active investite, metoda de epuizare a activelor de determinare a venitului poate funcționa bine.
Prin această metodă, creditorul începe cu valoarea curentă a activelor financiare. Apoi, se scad orice sumă care va fi utilizată pentru costurile de plată și închidere. Ei iau 70% din restul și se împart cu 360 de luni.
De exemplu, presupuneți că cineva are 1 milion de dolari în active financiare. Ei vor folosi 50.000 de dolari pentru o plată în avans. Asta lasă 950.000 de dolari. Luați 70% din aceasta, care este de 665.000 dolari și împărțiți cu 360. Rezultatul, 1.847 dolari, este venitul lunar folosit pentru calificarea împrumutatului.
Desigur, orice altă sursă de venit, cum ar fi venitul din pensie, asigurarea socială sau venitul lunar de anuitate, ar fi, de asemenea, luate în considerare în plus față de venituri folosind metodele de mai sus.
Datorii către venituri și ratele cheltuielilor pentru locuințe
Odată ce venitul este determinat, datoria dvs. totală față de raportul veniturilor și ratele de locuințe trebuie să îndeplinească cerințele creditorului.
Datoria față de venituri
Pentru un credit ipotecar calificat (QM), care se încadrează în cerințele de reglementare în condiții de siguranță, nu mai mult de 43% din venitul dvs. poate merge către serviciul datoriei. Acest raport dintre plățile datoriei și venituri se numește raportul dintre datorie și venituri.
Datorii includ plățile necesare, cum ar fi pensia alimentară și alocația pentru copii, precum și plățile pentru mașini, plățile pentru împrumuturi pentru studenți, plățile minime pentru cardurile de credit și plata totală proiectată a casei, inclusiv principalul, dobânzile, impozitele pe proprietate și asigurările.
Un lucru care poate duce pensionarii în dificultate în acest domeniu este co-semnarea împrumuturilor pentru copiii adulți. Chiar dacă sunteți co-semnatar, aceste plăți se pot număra sub forma plăților datorate și pot reduce capacitatea dumneavoastră de a vă califica pentru un credit ipotecar.
Raportul privind cheltuielile pentru locuințe
Cheltuielile pentru locuințe includ partea principală și cea a dobânzii ipotecare, precum și impozitele și asigurările (denumite PITI). Acest raport trebuie să fie sub 36%, ceea ce înseamnă că cheltuielile pentru locuință nu pot depăși 36% din venitul dvs.
Cerințe privind scorul de credit
Fiecare creditor va avea propriile reguli de scor de credit, însă un lucru este sigur - cu cât scorul dvs. de credit este mai mic, cu atât rata dobânzii este mai mare. Dacă doriți cele mai bune rate, obțineți scorul dvs. de credit la 780 sau mai bine.
Un scor mai bun de credit poate, de asemenea, să vă dau mai mult spațiu în alte zone calificate.
De exemplu, Patrick lucra cu un împrumutat care avea un scor de credit de peste 780, iar creditorul a făcut creditul, chiar dacă rata datoriei față de venit a fost de 48%.
Starea ocupației
Un alt factor utilizat pentru a determina rata dobânzii la un credit ipotecar este gradul de ocupare dorit. Va fi o casă primară sau a doua? Primele locuințe primesc rate mai bune.
Avans
În calitate de pensionar, plata dvs. în avans poate varia în funcție de metoda de venit utilizată. Pentru redresarea în metoda de pensionare, puteți pune până jos 5%. Pentru metoda de epuizare a activelor planul de a pune 30% în jos.
Și dacă vă gândiți să veniți cu plata în avans, luând o bucată mare de numerar dintr-un IRA sau alt plan de pensionare amânată, vă sfătuiesc să vă regândiți acest lucru. Această retragere va fi venituri impozabile și dacă luați o bucată mare într-un singur an, vă puteți împinge într-o bandă mai mare de impozitare .
Lichiditate după închidere
O altă cerință va fi valoarea activelor lichide ulterioare închiderii pe care le aveți la dispoziție. Creditorii doresc să vadă că veți avea cel puțin șase luni de cheltuială totală pentru locuințe (PITI) ca rezerve minime rămase după ce ați cumpărat locuința. Pentru a calcula acest lucru, creditorul va adăuga toate activele financiare care pot fi verificate (ceea ce înseamnă că aveți nevoie de declarații de cont) și apoi utilizați 60-70% din această sumă.
Alte opțiuni de împrumut
Dacă vă calificați drept veteran, poate doriți să căutați un împrumut VA. Cu un împrumut VA puteți pune zero în jos, dar în loc de o plată în avans, veți plăti o taxă de finanțare care poate fi de 2,15% din suma împrumutului pentru utilizatorii pentru prima dată ale programului și de 3,3% dacă ați luat un împrumut VA prealabilă. Această taxă de finanțare poate fi finanțată din împrumut.
VA împrumuturi necesită un raport de datorii la venituri de 43% sau mai puțin, și acestea necesită să aveți un anumit venit lunar rezidual. Dacă aveți o mulțime de venituri din investiții venitul rezidual poate fi determinat prin luarea unei medii de doi ani a dividendului și a veniturilor din dobânzi din Programul B asupra declarației dvs. fiscale.
Aplicarea pentru o ipotecă
Cel mai bun mod de a afla ce fel de ipotecă se poate califica este să vorbești cu un broker de credite ipotecare. Rata garantată oferă împrumuturi în toate statele și chiar are un program on-line pe care îl numesc Digital Ipotecare unde puteți trece prin întregul proces online. Ei oferă un credit de 250 USD pentru cei care folosesc acest program.
De asemenea, doriți să faceți diligența dvs. pe casa pe care o cumpărați. Pentru asta, aș recomanda să verificați HouseFax. Este ca un CarFax®, dar pentru casa ta. Am rulat un HouseFax pe propria mea proprietate și, din fericire, nu am găsit surprize negative, dar am auzit de mulți oameni care au învățat tot felul de lucruri interesante despre trecutul proprietății lor printr-un HouseFax.
Ar trebui să aveți o ipotecă în pensionare?
Pe măsură ce terminăm interviul, Patrick a spus: "La sfârșitul zilei, oamenii mă întreabă ce este cea mai bună ipotecă? Răspunsul meu nu este nici unul ".
Patrick are dreptate. Cercetările arată că cei mai mulți pensionari sunt mai bine să-și plătească ipoteca înainte de pensionare .
Cu toate acestea, o excepție notabilă ar fi o persoană cu o valoare netă mai mare, care ar putea să folosească datoriile în avantajul lor chiar și pe parcursul pensionării .