Iată ce trebuie să știți înainte de a decide să cumpărați
Când considerați un apartament ca o investiție, trebuie să estimați cu exactitate:
- chiria anuală pe care o puteți primi și
- cheltuielile anuale pe care le veți suporta, inclusiv:
- impozitele pe bunurile imobiliare
- asigurare
- întreținere și reparații
În plus, trebuie să luați în considerare cheltuielile ocazionale, cum ar fi:
- taxe legale dacă este necesară o evacuare
- costurile de publicitate pentru a obține chiriașilor
- costurile de reparație în cazul în care un chiriaș dăunează bunului
Să facem matematica! Un exemplu de investiție în condo:
Să ne uităm la un exemplu. Dacă găsiți un apartament de vânzare pentru 55.000 de dolari. Poți să plătești bani. Se va inchiria pentru 750 de dolari pe luna (9000 de dolari pe an). Credeți că reprezintă un randament de 16,4% (9000 de dolari împărțit la 55 000 de dolari). Înainte de a vă face prea entuziasmat, trebuie să luați în considerare aceste cheltuieli:
- Impozitele pe proprietăți sunt de 1.000 de dolari pe an
- Asigurarea este de 300 USD pe an
- Estimați aproximativ 300 de dolari pe an în întreținere și reparații
- Vă dați seama că condo-ul va fi vacant cu o lună pe an (veți lua în calcul costul de 750 de dolari pe an)
- Vă gândiți că de fiecare dată când este vacantă va trebui să cheltuiți 250 de dolari pentru costurile de publicitate și estimați că aceasta este o cheltuială o dată pe an
- De asemenea, puteți influența faptul că, din câte cinci ani, s-ar putea să aveți o experiență proastă și să suportați costuri juridice și costuri suplimentare de reparație de aproximativ 5.000 de dolari (ceea ce ar însemna aproximativ 1.000 de dolari pe an).
Aceste costuri totalizează 3.600 $ pe an (sau aproximativ 300 $ pe lună).
Închirierea dvs. netă este acum de 5.400 $ (9.000 $ minus 3.600 $), ceea ce reprezintă un randament net de închiriere de 9,8%, ceea ce reprezintă în continuare o rentabilitate atractivă. În plus față de fluxul de numerar, veți putea participa la aprecierea valorii proprietății. Dacă vă așteptați ca imobilul să crească cu aproximativ 3% pe an, în primul an, apartamentul dvs. va aprecia de la 55.000 $ la 56.650 $, un câștig de 1.650 $.
Dacă nu puteți plăti în numerar și trebuie să finanțezi proprietatea, va trebui să influențezi și costul dobânzii. Pentru investițiile în proprietate , planificați să plasați 25% - 50% în jos pentru a vă califica pentru împrumut. În scenariul de mai sus, să presupunem că ați pus 30% în jos (16.500 $) și ați finanțat restul de 70% (38.500 $) la o rată de 7% peste 30 de ani. Plata dvs. ar fi de 256 USD pe lună.
Când adăugați plata dvs. de 256 USD pe lună și cheltuielile estimate calculate mai sus, de aproximativ 300 USD pe lună, primiți 556 dolari pe lună de cheltuieli estimate. Cu o chirie anticipată de 750 USD pe lună, această proprietate ar genera în continuare un flux de numerar pozitiv, iar pe baza acestor cifre ar fi probabil o investiție bună.
Alți factori: taxele de evaluare și asociere pentru condo
De asemenea, trebuie să aflați dacă condo-ul pe care îl gândiți are taxe de asociere și cât de des ar trebui să plătiți evaluări. Evaluările sunt cheltuieli efectuate pentru a acoperi zonele comune ale proprietății condominium. Evaluările ar putea include amenajarea teritoriului, repararea și întreținerea parcărilor și garajelor, îmbunătățirea exterioară a clădirii și cheltuielile asociate cu orice spații comune, cum ar fi un hol principal sau o intrare. Aceste cheltuieli ar trebui să fie luate în considerare în estimarea cheltuielilor dvs. înainte de a calcula profitul estimat al investiției dumneavoastră în condo.
Înainte de a face orice investiție în imobiliare, trebuie să evaluați cât de realiste sunt ipotezele dvs. Iată câteva întrebări suplimentare pe care trebuie să le luați în considerare pentru a determina dacă o achiziție de apartamente va fi o investiție bună:
- Este condo-ul dvs. într-o zonă în care proprietățile de închiriere sunt în cerere, cum ar fi aproape de un colegiu?
- Este într-o zonă care devine mai puțin populară sau mai populară?
- Ar putea un angajator major în zonă să se închidă și să provoace scăderea cererii de închiriere?
- Ar putea fi construit un nou apartament în apropiere, lăsând a ta în nevoie de îmbunătățiri costisitoare pentru a concura?
Este nevoie de cunoașterea unei zone și de experiență pentru a evalua aceste tipuri de risc. Pentru o carte excelentă despre acest subiect, consultați-l pe John Reed, Cum să începeți investiția în domeniul imobiliar .