Te-ai întrebat despre diferențele dintre co-ops vs. condos? Nu esti singur. Cu toate acestea, vă poate surprinde să aflați că condosul nu a devenit popular până în anii 1960. Atunci când orientările FHA au permis în cele din urmă finanțarea de condos, conceptul complex de apartamente a decolat. Înainte de aceasta, aproape toate clădirile care permiteau mai multor proprietari erau cooperative. Astăzi, veți găsi cele mai multe clădiri cooperative sau cooperative de locuit din marile orașe metropolitane.
Oamenii tind să-și asocieze coopii cu New York, dar puteți găsi cooperative în marile orașe precum San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit și Chicago, Tucson și Phoenix, inclusiv câteva din Florida și altele, stropite pe toată coasta de est.
Ce este un co-op?
Un co-op nu este cu adevărat imobiliar. Imobilele sunt terenuri, împreună cu orice îmbunătățiri structurale, inclusiv drepturile de subterane și de aer. În schimb, un cooperativ este o corporație. Atunci când un cumpărător achiziționează un co-op, cumpărătorul achiziționează acțiuni în corporație și are dreptul de a ocupa o anumită unitate. Un cumpărător de co-op nu cumpără unitatea sau o parte a clădirii în sine.
Mai mult, un cumpărător de co-op poate sau nu poate să finanțeze achiziția cooperativelor. Nu fiecare bancă va face un împrumut co-op. Printre băncile care vor face un împrumut de co-op, nu fiecare cooperare se califică drept o clădire calificată.
Cumpărătorii ar trebui să verifice cu creditorul să afle dacă cooperativul se află pe lista aprobată.
Un cumpărător co-op plătește, de asemenea, o cotizație lunară co-opului. Această taxă include o cotă proporțională pentru ipoteca clădirii, dacă există; salariile unui portar, personalul de întreținere, eventual un superintendent al clădirii; asigurarea structurii; întreținerea regulată, întreținerea și curățarea zonelor comune, inclusiv impozitele pe proprietăți imobiliare.
Un posibil dezavantaj pentru un co-op, spun critici, este faptul că un proprietar va plăti adesea două credite ipotecare. Ea își va plăti propriul credit ipotecar pentru cooperativ și ipoteca clădirii pentru co-op, care ar putea fi, de asemenea, refinanțat împrumutul pentru a plăti îmbunătățiri de capital pentru clădire.
Ce este un apartament?
Spre deosebire de un co-op, când un cumpărător achiziționează un condo, cumpărătorul cumpără proprietăți imobiliare. Cumpărătorul deține spațiul dintre pereți, pardoseli și plafoane, în general la mijlocul punctului. Unitatea este evaluată separat în scopuri fiscale, iar cumpărătorul plătește impozitele în mod direct evaluatorului județean (sau prin contul închis al creditorului).
Un apartament poate fi finanțat separat, iar proprietatea este asigurată printr-o faptă de încredere sau prin ipotecă, în funcție de legislația statului. Designul structural al unui condo este o unitate individuală, care poate fi o singură poveste, mai multe povestiri sau chiar detașată. De exemplu, dețin o casă cu o singură familie în Hawaii, care este desemnată ca un condo, însă este o structură liberă, cu curtea proprie.
De asemenea, cumpărătorul unui condo, ca un cumpărător de co-op, plătește taxe lunare. Aceste taxe sunt plătite asociației proprietarilor de case . Taxele plătite HOA pentru întreținerea zonelor comune, exteriorul clădirii, acoperișul, asigurarea, managementul asocierii și ar putea include adesea unele dintre utilitățile cum ar fi apă și colectarea de gunoi.
Unele taxe HOA includ taxe pentru un clubhouse, facilități de exerciții și o piscină / spa.
Mai multe diferențe între un co-op și un condo
În general, un co-op este adesea mai ieftin decât un condo, ceea ce înseamnă că poate costa mai mult pentru a cumpăra un condo. Cu toate acestea, compromisul este taxele plătite unui co-op care ar putea fi mai mari decât taxele HOA ale unui condo.
O diferență majoră între un co-op și un condo este faptul că niciun organism cald cu bani nu poate cumpăra un co-op. Cooperativele sunt guvernate de un consiliu de administrație, stabilit de acționarii cooperativei. Condosurile sunt guvernate de un consiliu de administrație, dar aceste consilii nu aprobă cumpărătorii. Consiliul de co-op are dreptul de a aproba un potențial cumpărător. În timp ce cumpărătorul nu poate fi refuzat din cauza discriminării definite de legea privind locuințele echitabile , cumpărătorii trebuie să treacă printr-o examinare riguroasă.
Unii cooperative nu permit cumpărătorilor străini să cumpere o unitate. Mulți coopiri nu permit investitorilor sau cumpărătorilor de case din a doua casă, deoarece preferă ocupanții proprietarului. Co-op-urile vor examina cererea unui potențial cumpărător, situația financiară, lista activelor și pasivelor, raportul de credit, balanțele bancare, inclusiv o revizuire a scrisorilor de recomandare de la prieteni și asociați de afaceri, însoțită de un interviu personal.
În timp ce această procedură ar putea părea o invazie extremă a vieții private, proprietarii într-un co-op aprobă acest proces deoarece pot fi foarte selectivi pentru persoanele care locuiesc în clădire. Atunci când o persoană cumpără un apartament, nu există nici un proces de selecție a vecinilor, nici o modalitate de a împiedica o bandă puternică de death metal să se apropie de ușă.
Pe de altă parte, consiliul de co-op aprobă și prețul de cumpărare. Dacă prețul este atât de scăzut încât ar putea afecta valorile celorlalți acționari, un consiliu de co-op poate refuza aprobarea vânzării. Un concesionar HOA nu are autoritatea de a împiedica o vânzare.
Multe complexe condo limitează numărul de chirii ca procent din totalul unităților. Procentul variază, în general, de la 80 la sută ocupat de proprietar la 50 la sută. Aceasta are rolul de a împiedica complexul să se transforme într-un complex de apartamente și să coboare valorile. Majoritatea cooperativelor nu permit subînchirieri sau închirieri.
Se poate trăi într-un complex condo de ani de zile și nu se cunosc niciodată vecinii. Este puțin probabil să se întâmple într-un co-op unde proprietarii știu pe toată lumea și totul despre tine.
La momentul redactării, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, este broker-asociat la Lyon Real Estate din Sacramento, California.